บ้านหลังที่สองต่างจังหวัด ซื้อบ้านในโครงการหรือสร้างเองบนที่ดิน เทียบกันที่เขาใหญ่และโคราช

บ้านหลังที่สอง ซื้อในโครงการ หรือสร้างเองบนที่ดิน

คนที่ทำงานอยู่กรุงเทพฯ แล้วอยากมีบ้านหลังที่สองต่างจังหวัด มักตัดสินใจอยู่ระหว่างสองทาง ทางแรกคือซื้อบ้านสร้างเสร็จในโครงการจัดสรร ทางที่สองคือซื้อที่ดินเปล่าหรือใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้ว แล้วสร้างบ้านเอง ทั้งสองทางไปจบที่เขาใหญ่หรือโคราชได้เหมือนกัน แต่เงื่อนไขระหว่างทางต่างกันมาก

ซื้อบ้านในโครงการ แปลว่าซื้อแบบบ้านที่คนอื่นออกแบบไว้แล้ว ผังบ้านนิ่ง ปรับแก้ได้น้อย บางโครงการแถบปากช่องขายบ้านพร้อมอยู่ ใช้เวลาไม่กี่เดือนก็โอนได้ เหมาะกับคนที่อยากได้บ้านหลังที่สองเร็ว และไม่อยากยุ่งกับขั้นตอนก่อสร้าง แต่ควรถามเรื่องค่าส่วนกลางรายปีของโครงการไว้ล่วงหน้าด้วย เพราะเป็นต้นทุนที่ต้องจ่ายต่อเนื่องทุกปี

สร้างเองบนที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเดิมของครอบครัวหรือที่ดินที่เพิ่งซื้อ ให้อิสระในการวางผังตามการใช้งานจริงของครอบครัวมากกว่า แต่ต้องใช้เวลานานกว่า และเจ้าของบ้านต้องตัดสินใจหลายเรื่องเองตั้งแต่ต้น ตั้งแต่เลือกทำเลไปจนถึงเลือกแบบบ้าน บางครอบครัวเลือกวางห้องนอนหันไปทางทุ่งนาแทนทางถนน เพราะรู้ล่วงหน้าว่าตัวเองจะใช้บ้านหลังนี้แบบไหน

เขาใหญ่กับโคราช เลือกทำเลแบบไหนให้ตรงกับการใช้งาน

เขาใหญ่และปากช่อง เหมาะกับคนที่อยากได้บรรยากาศพักผ่อนวันหยุด ใกล้แหล่งท่องเที่ยวและร้านอาหาร แต่ที่ดินราคาสูงกว่าโซนอื่น และแปลงที่วิวสวยมักอยู่ไกลจากถนนใหญ่ ต้องดูเรื่องทางเข้าออกและระดับดินให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ เพราะบางแปลงต้องถมดินเพิ่มก่อนเริ่มงานสร้างบ้านได้จริง

โคราชตัวเมือง เหมาะกับคนที่มองบ้านหลังที่สองไว้ใช้ยาว หรือวางแผนไปเป็นบ้านเกษียณในอนาคต เดินทางสะดวกกว่า ใกล้โรงพยาบาลใหญ่และสนามบิน ราคาที่ดินยังจับต้องได้มากกว่าเขาใหญ่ หลายคนจึงเลือกโคราชไว้เป็นฐานหลัก แล้วค่อยไปพักผ่อนที่เขาใหญ่เป็นครั้งคราว

ถ้ามีที่ดินของครอบครัวอยู่แล้วแถบโคราชหรือร้อยเอ็ด การสร้างเองบนที่ดินเดิมมักคุ้มกว่าไปซื้อโครงการใหม่ เพราะไม่ต้องเสียเงินซื้อที่ดินซ้ำ และยังได้ผังบ้านที่เข้ากับรูปที่ดินและทิศทางแดดลมของแปลงเดิมได้ตรงกว่า แนวทางนี้พบได้บ่อยในแถบอีสานที่ที่ดินตกทอดมาจากรุ่นพ่อแม่

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เมื่อเป็นบ้านหลังที่สอง

บ้านหลังที่สอง ที่เจ้าของไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น ไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรกแบบบ้านหลังหลัก ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่บาทแรกของมูลค่าประเมิน ไม่ว่าบ้านหลังนั้นจะซื้อจากโครงการหรือสร้างเองก็ตาม เรื่องนี้หลายคนไม่รู้มาก่อน จนกระทั่งได้รับใบแจ้งประเมินภาษีปีแรก

อัตราภาษีที่ใช้ในปี พ.ศ. 2569 เป็นแบบขั้นบันได เริ่มต้นที่ 0.02% ของมูลค่าประเมินสำหรับช่วง 50 ล้านบาทแรก แล้วขยับขึ้นเป็น 0.03% ในช่วงถัดไป และสูงขึ้นถึง 0.05% กับ 0.10% เมื่อมูลค่าประเมินสูงขึ้นอีก บ้านหลังที่สองส่วนใหญ่ที่ซื้อไว้พักผ่อนมักอยู่ในช่วงอัตราต่ำสุดของบันไดนี้

ควรคิดภาษีนี้รวมเป็นต้นทุนถือครองรายปี ไม่ใช่คิดแค่ราคาซื้อครั้งเดียวตอนโอน เพราะทั้งบ้านโครงการและบ้านที่สร้างเองล้วนถือเป็นบ้านหลังที่สองในทางภาษีเหมือนกัน ถ้าชื่อในทะเบียนบ้านของเจ้าของยังอยู่ที่กรุงเทพฯ ควรสอบถามเทศบาลหรือ อบต. ในพื้นที่ล่วงหน้า เพื่อประเมินภาระภาษีให้ใกล้เคียงความจริงที่สุด

กู้ซื้อบ้านหลังที่สอง เงื่อนไข LTV ที่ต้องรู้ก่อนวางแผน

การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป หรือกู้เพื่อการลงทุน ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดเพดาน LTV ปกติไม่เกิน 80-90% ของมูลค่าบ้าน แปลว่าผู้กู้ต้องมีเงินดาวน์เอง 10-20% ของราคาบ้าน ตัวเลขนี้สูงกว่าการกู้ซื้อบ้านหลังแรกพอสมควร จึงควรวางแผนเงินก้อนนี้ไว้ล่วงหน้า

ธนาคารแห่งประเทศไทยมีมาตรการผ่อนคลายชั่วคราว ให้กู้ได้สูงสุดถึง 100% ของมูลค่าหลักประกัน ตั้งแต่สัญญาหลังที่ 2 สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และล่าสุดขยายเวลาให้ครอบคลุมสัญญาที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 มาตรการนี้ช่วยลดภาระเงินดาวน์ก้อนใหญ่ลงได้มาก แต่ธนาคารแต่ละแห่งยังพิจารณารายได้และประวัติการผ่อนของผู้กู้ตามปกติ

ถ้าตั้งใจซื้อบ้านหลังที่สองในช่วงเวลานี้พอดี ควรคุยกับธนาคารเรื่องเงื่อนไขนี้ตั้งแต่ต้น เพราะกระทบเงินดาวน์ก้อนใหญ่ ส่วนคนที่เลือกสร้างเองบนที่ดิน มักกู้เป็นสินเชื่อปลูกสร้าง ซึ่งธนาคารพิจารณาจากแบบบ้านและงวดงานที่ทำเสร็จจริงเป็นหลัก ไม่ใช่พิจารณาจากมูลค่าที่ดินเพียงอย่างเดียว

ระยะเวลาและความเสี่ยงระหว่างทาง ถ้าเลือกสร้างเอง

ซื้อบ้านพร้อมอยู่ในโครงการ ความเสี่ยงเรื่องเวลาแทบไม่มี เพราะเห็นบ้านจริงก่อนโอนเงิน แต่ผังบ้านที่ตายตัวอาจไม่ตรงกับวิธีที่ครอบครัวใช้วันหยุดจริง เช่น ระเบียงเล็กเกินไปสำหรับมื้อเช้ากลางแจ้งที่ตั้งใจไว้ตั้งแต่แรก บางครอบครัวจึงต้องปรับตัวเข้าหาบ้านแทนที่บ้านจะปรับตัวเข้าหาครอบครัว

สร้างเองบนที่ดินใช้เวลานานกว่า บ้านชั้นเดียวใช้เวลาก่อสร้างโดยประมาณ 6 เดือนหรือน้อยกว่า ส่วนบ้านสองชั้นทั่วไปใช้เวลาโดยประมาณไม่เกิน 1 ปี ตัวเลขนี้เป็นค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม ไม่ใช่ตัวเลขราชการ แต่ละไซต์งานอาจนานกว่านี้ได้ตามสภาพที่ดิน

ระหว่างก่อสร้าง เจ้าของบ้านต้องตัดสินใจเรื่องแบบและวัสดุหลายจุด ถ้ายังอยู่กรุงเทพฯ เป็นหลัก ควรถามผู้รับสร้างบ้านตั้งแต่ต้นว่าจะสื่อสารความคืบหน้ากันแบบไหน เพื่อไม่ให้เกิดความเข้าใจผิดตอนงานเดินไปไกลแล้ว การนัดคุยเป็นรอบที่ชัดเจนตั้งแต่ต้น ช่วยลดปัญหานี้ได้มากกว่าการรอให้มีปัญหาก่อนแล้วค่อยติดต่อกัน

ตัดสินใจจากระยะไกล ดูแลบ้านหลังที่สองอย่างไรให้อุ่นใจ

คนที่ยังทำงานอยู่กรุงเทพฯ ตัดสินใจเรื่องบ้านหลังที่สองผ่านวิดีโอคอลเป็นเรื่องปกติ ดูที่ดินจริงผ่านคลิปที่ทีมงานถ่ายให้ ดูแบบบ้านผ่านโมเดลสามมิติ แล้วค่อยลงพื้นที่เองเมื่อถึงจุดที่ต้องตัดสินใจสำคัญ เช่น เซ็นสัญญาหรือดูโครงสร้างจริง

ถ้าเลือกซื้อบ้านในโครงการ การดูแลระยะไกลง่ายกว่า เพราะนิติบุคคลโครงการดูแลส่วนกลางให้ ถ้าเลือกสร้างเองบนที่ดิน ควรหาผู้รับสร้างบ้านที่ทำงานเป็นระบบ มีขั้นตอนตรวจงานเป็นงวดที่ชัดเจน ให้เจ้าของเห็นความคืบหน้าได้แม้ไม่ได้อยู่หน้างานทุกวัน ภาพถ่ายและคลิปอัปเดตความคืบหน้าเป็นระยะ ช่วยให้เจ้าของบ้านตัดสินใจเรื่องแบบและวัสดุได้ทันเวลา

OBILIS เป็นผู้รับสร้างบ้านที่ทำงานร่วมกับเจ้าของบ้านหลังที่สองในเขาใหญ่และโคราชแบบนี้อยู่บ่อยครั้ง ไม่ว่าจะเลือกซื้อโครงการหรือสร้างเอง สิ่งที่ควรทำเหมือนกันคือคิดต้นทุนทั้งภาษีและการดูแลบ้านให้ครบก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่ดูแค่ราคาซื้อในวันแรก การมองภาพรวมแบบนี้ตั้งแต่ต้น ช่วยให้บ้านหลังที่สองอยู่กับครอบครัวไปได้นานอย่างที่ตั้งใจไว้

ถ้าอยากเห็นตัวเลขคร่าว ๆ ของบ้านที่วางแผนไว้ ลองคำนวณราคาบ้านเบื้องต้นก่อนได้ หรือติดต่อทีมงานเพื่อขอคำแนะนำจากแบบบ้านและที่ดินจริงของคุณ

ถ้าตัดสินใจสร้างบ้านหลังที่สองบนที่ดินของตัวเองแถบเขาใหญ่ ดูรายละเอียดบริการรับสร้างบ้านเขาใหญ่ได้ที่หน้านี้

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อบ้านหลังที่สองในโครงการที่เขาใหญ่ กับสร้างเองบนที่ดินที่โคราช แบบไหนใช้เวลาน้อยกว่า?

ซื้อบ้านพร้อมอยู่ในโครงการใช้เวลาน้อยกว่า เพราะโอนได้ทันทีที่ตกลงซื้อ ส่วนสร้างเองบนที่ดินใช้เวลาก่อสร้างโดยประมาณ 6 เดือนถึงไม่เกิน 1 ปี ขึ้นอยู่กับเป็นบ้านชั้นเดียวหรือบ้านสองชั้น

บ้านหลังที่สองต้องเสียภาษีที่ดินเท่าไหร่?

บ้านหลังที่สองที่เจ้าของไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้น ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกของมูลค่าประเมิน ในอัตราขั้นบันไดเริ่มต้น 0.02% แล้วขยับขึ้นตามมูลค่าที่สูงขึ้น ตามอัตราที่ใช้ในปี พ.ศ. 2569

กู้ซื้อบ้านหลังที่สองได้กี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้าน?

ปกติกู้ได้ไม่เกิน 80-90% ของมูลค่าบ้าน แต่มาตรการผ่อนคลายชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทยให้กู้ได้สูงสุดถึง 100% สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาหลังที่ 2 โดยขยายเวลาถึงสัญญาที่ทำภายใน 30 มิถุนายน 2570