ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บ้านสร้างใหม่ต้องเสียเท่าไหร่

บ้านสร้างเสร็จแล้ว ทำไมถึงมีใบแจ้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างส่งมาที่บ้าน

เจ้าของบ้านหลายคนในโคราชและร้อยเอ็ดสร้างบ้านเสร็จได้ไม่กี่เดือน แล้วได้รับใบแจ้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากเทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบล หลายคนงงว่าทำไมต้องจ่ายทั้งที่เพิ่งควักเงินสร้างบ้านไปหมดตัว ความจริงคือบ้านทุกหลังที่มีทะเบียนบ้านและตั้งอยู่บนที่ดินมีเอกสารสิทธิ์ ต้องเข้าระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยอัตโนมัติไม่ว่าจะสร้างเสร็จปีไหน

เมื่อบ้านปลูกสร้างเสร็จและมีการขอเลขที่บ้านใหม่ อบต. หรือเทศบาลในพื้นที่จะรับทราบข้อมูลผ่านการขึ้นทะเบียนบ้าน จากนั้นเจ้าหน้าที่จะสำรวจและบันทึกสิ่งปลูกสร้างเข้าสู่บัญชีรายการทรัพย์สินเพื่อประเมินภาษี ขั้นตอนนี้มักใช้เวลาหลายเดือนถึงหนึ่งปีก่อนที่ใบแจ้งภาษีใบแรกจะถูกส่งออกมา เจ้าของบ้านจึงมักไม่ได้รับใบแจ้งภาษีในปีเดียวกับที่สร้างบ้านเสร็จ

ครอบครัวที่สร้างบ้านตากอากาศเสร็จในเขาใหญ่หรือปากช่องมักเจอสถานการณ์นี้บ่อย ปีแรกไม่มีใบแจ้งอะไรมาเลย พอขึ้นปีที่สองกลับมีซองจดหมายจาก อบต. แนบใบแจ้งประเมินภาษีมาให้ที่บ้านกรุงเทพแทน บางคนเข้าใจผิดคิดว่าเป็นค่าปรับหรือถูกเรียกเก็บย้อนหลัง ทั้งที่จริงเป็นเพียงรอบการประเมินภาษีปกติของระบบ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคำนวณจากอะไร ไม่ใช่จากราคาที่สร้างจริง

ฐานภาษีที่ใช้คำนวณคือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งกรมธนารักษ์เป็นผู้จัดทำและประกาศใช้เป็นรอบ ไม่ใช่ราคาที่เจ้าของบ้านจ่ายจริงให้ผู้รับเหมาหรือราคาซื้อขายในตลาด (อ้างอิงจากกรมธนารักษ์) เจ้าของบ้านหลายคนสับสนจุดนี้และตกใจเมื่อคิดว่าต้องเสียภาษีตามราคาก่อสร้างจริง

ราคาประเมินของกรมธนารักษ์อิงจากทำเลที่ตั้งของที่ดินและประเภทของสิ่งปลูกสร้างเป็นหลัก ไม่ได้คำนวณจากวัสดุหรือสเปกที่ใช้สร้างบ้านจริงในแต่ละหลัง เจ้าของบ้านตรวจสอบราคาประเมินของตัวเองได้จากระบบออนไลน์ของกรมธนารักษ์หรือสอบถามที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ ตัวเลขที่ได้จะเป็นฐานตั้งต้นสำหรับคำนวณภาษีทุกปี

บ้านหลังหนึ่งในโคราชที่สร้างจริงด้วยงบประมาณ 3 ล้านบาทโดยประมาณ อาจมีราคาประเมินทุนทรัพย์อยู่ที่เพียง 1.5-2 ล้านบาทโดยประมาณเท่านั้น เพราะราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาก่อสร้างจริงหรือราคาตลาด (อ้างอิงจากกรมธนารักษ์) ผลคือภาษีที่ต้องจ่ายจริงมักต่ำกว่าที่เจ้าของบ้านกังวลไว้มาก

บ้านหลังหลักได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่าไหร่

กฎหมายให้สิทธิยกเว้นภาษีแก่บ้านหลังหลัก โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของต้องเป็นบุคคลธรรมดา เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในแปลงเดียวกัน และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษี หากราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 50 ล้านบาทโดยประมาณ จะได้รับยกเว้นภาษีทั้งจำนวน (อ้างอิงจากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562)

ถ้าราคาประเมินเกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกินจะถูกคิดภาษีตามอัตราขั้นบันได ส่วนมูลค่าที่ไม่เกิน 25 ล้านบาทคิดในอัตราโดยประมาณ 0.03 เปอร์เซ็นต์ ส่วนที่เกิน 25 ถึง 50 ล้านบาทคิดโดยประมาณ 0.05 เปอร์เซ็นต์ และส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปคิดโดยประมาณ 0.10 เปอร์เซ็นต์

สำหรับบ้านส่วนใหญ่ในโคราช ร้อยเอ็ด และพื้นที่อีสาน ราคาประเมินทุนทรัพย์แทบไม่มีทางแตะ 50 ล้านบาท บ้านหลังหลักเกือบทั้งหมดในพื้นที่จึงได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งจำนวนโดยประมาณในทางปฏิบัติ เจ้าของบ้านที่สร้างบ้านหลังหลักด้วยงบไม่กี่ล้านบาทจึงมักไม่ต้องจ่ายภาษีเลยตราบใดที่มีชื่อในทะเบียนบ้านถูกต้อง

บ้านหลังหลักกับบ้านหลังที่สอง อัตราภาษีต่างกันอย่างไร

บ้านหลังที่สองหรือบ้านที่เจ้าของไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ไม่ได้รับสิทธิยกเว้น 50 ล้านบาทแรกเหมือนบ้านหลังหลัก ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกของราคาประเมินทุนทรัพย์ (อ้างอิงจากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562) นี่คือความแตกต่างสำคัญที่สุดระหว่างบ้านสองประเภทนี้

อัตราภาษีสำหรับบ้านหลังที่สองแบ่งเป็นขั้นบันไดเช่นกัน มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทคิดโดยประมาณ 0.02 เปอร์เซ็นต์ ช่วง 50 ถึง 75 ล้านบาทคิดโดยประมาณ 0.03 เปอร์เซ็นต์ และช่วง 75 ถึง 100 ล้านบาทคิดโดยประมาณ 0.05 เปอร์เซ็นต์ อัตรานี้ต่ำกว่าอัตราของส่วนเกิน 50 ล้านในบ้านหลังหลัก แต่ต่างกันตรงที่ไม่มีการยกเว้นตั้งต้นเลย

คนกรุงเทพที่ซื้อบ้านพักตากอากาศในเขาใหญ่หรือปากช่องไว้เป็นบ้านหลังที่สอง หากราคาประเมินทุนทรัพย์อยู่ที่ 3 ล้านบาทโดยประมาณ ต้องจ่ายภาษีโดยประมาณ 600 บาทต่อปีตามอัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่บ้านหลังหลักมูลค่าใกล้เคียงกันในโคราชไม่ต้องจ่ายภาษีเลยเพราะเข้าเกณฑ์ยกเว้น ความต่างนี้ทำให้เจ้าของบ้านหลังที่สองต้องวางแผนงบประมาณภาษีทุกปีไว้ล่วงหน้า

กำหนดเวลาชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และใครเป็นผู้จัดเก็บ

ผู้จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ได้แก่เทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบลในพื้นที่โคราช ร้อยเอ็ด เขาใหญ่ และปากช่อง ไม่ใช่กรมสรรพากรหรือหน่วยงานส่วนกลาง (อ้างอิงจากกฎหมายว่าด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) เจ้าของบ้านจึงต้องติดต่อ อปท. ในพื้นที่ของตัวเองโดยตรง

ตามปกติเจ้าของบ้านต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายนของทุกปี โดยนำใบแจ้งประเมินภาษีแบบ ภ.ด.ส. 6 ไปชำระที่สำนักงาน อปท. อย่างไรก็ตามในปี 2569 กระทรวงมหาดไทยได้ประกาศขยายเวลาการจัดเก็บภาษีออกไปถึงเดือนกันยายน 2569 และเปิดให้แบ่งชำระได้ 3 งวด (อ้างอิงจากประกาศกระทรวงมหาดไทย) เจ้าของบ้านควรตรวจสอบกำหนดเวลาที่แน่นอนกับ อปท. ในพื้นที่ทุกปีเพราะอาจมีการเปลี่ยนแปลง

เจ้าของบ้านสร้างใหม่ควรสอบถาม อปท. ทุกปีว่าได้ขึ้นทะเบียนสิ่งปลูกสร้างของตนแล้วหรือยัง โดยเฉพาะบ้านตากอากาศในเขาใหญ่ที่เจ้าของอยู่กรุงเทพเป็นหลักและอาจไม่ได้รับจดหมายแจ้งภาษีตรงเวลา การไม่ได้รับใบแจ้งไม่ได้แปลว่าไม่มีหน้าที่ต้องจ่าย เจ้าของบ้านจึงควรเป็นฝ่ายติดตามเองทุกปี

เตรียมใจเรื่องภาษีตั้งแต่วันแรกที่ตัดสินใจสร้างบ้าน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นค่าใช้จ่ายระยะยาวที่เจ้าของบ้านควรคิดรวมไว้ตั้งแต่วางแผนงบประมาณสร้างบ้าน ไม่ใช่คิดแค่ค่าก่อสร้างครั้งเดียวแล้วจบ แม้ตัวเลขที่ต้องจ่ายจริงในพื้นที่อีสานส่วนใหญ่จะไม่สูงเพราะบ้านหลังหลักมักเข้าเกณฑ์ยกเว้น แต่เจ้าของบ้านหลังที่สองต้องเผื่อค่าใช้จ่ายนี้ไว้ทุกปี

ทีมงาน OBILIS ที่ดูแลงานสร้างบ้านในโคราช เขาใหญ่ ปากช่อง และร้อยเอ็ด มักแนะนำให้เจ้าของบ้านเตรียมเอกสารสิทธิ์ที่ดินและทะเบียนบ้านให้พร้อมตั้งแต่บ้านใกล้สร้างเสร็จ เพื่อให้ยื่นเรื่องขอสิทธิยกเว้นภาษีบ้านหลังหลักกับ อปท. ได้ทันทีที่มีทะเบียนบ้าน การเตรียมเอกสารล่วงหน้าช่วยลดความยุ่งยากตอนใบแจ้งภาษีใบแรกมาถึง

ถ้าอยากเห็นตัวเลขของบ้านหลังที่คุณวางแผนไว้จริง ๆ ลองคำนวณราคาบ้านเบื้องต้นดูก่อนได้ หรือติดต่อทีมงานเพื่อขอประเมินจากแบบบ้านและที่ดินจริงของคุณ

การเข้าใจเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ต้นช่วยให้เจ้าของบ้านไม่ตกใจเมื่อใบแจ้งภาษีมาถึงหลังโอนบ้านไม่กี่เดือน และช่วยวางแผนกระแสเงินสดหลังสร้างบ้านเสร็จได้แม่นยำขึ้น โดยเฉพาะครอบครัวที่ซื้อที่ดินและสร้างบ้านหลังที่สองไว้พักผ่อนในเขาใหญ่หรือปากช่อง ซึ่งต้องเผื่อเงินสำหรับภาษีรายปีไว้ล่วงหน้าเสมอ

บทความที่เกี่ยวข้อง: กู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ธนาคารดูอะไรบ้าง และต้องเตรียมเอกสารอะไร | เอกสารสิทธิ์ที่ดิน โฉนด นส.3 นส.4 ต่างกันอย่างไร ก่อนซื้อที่ดินสร้างบ้านอีสาน

คำถามที่พบบ่อย

บ้านสร้างใหม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทันทีหรือไม่

ไม่ต้องจ่ายทันทีในปีที่สร้างเสร็จ เพราะ อปท. ต้องใช้เวลาสำรวจและขึ้นทะเบียนสิ่งปลูกสร้างใหม่เข้าสู่บัญชีรายการทรัพย์สินก่อน โดยทั่วไปเจ้าของบ้านจะเริ่มได้รับใบแจ้งภาษีในปีถัดจากปีที่บ้านสร้างเสร็จและมีทะเบียนบ้านแล้ว (อ้างอิงจากแนวปฏิบัติขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น)

บ้านหลังหลักมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่

ถ้าเข้าเงื่อนไขบ้านหลังหลักครบถ้วน คือเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 50 ล้านบาทโดยประมาณจะได้รับยกเว้นภาษีทั้งจำนวน (อ้างอิงจากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562)

บ้านหลังที่สองในเขาใหญ่หรือปากช่องเสียภาษีต่างจากบ้านหลังหลักอย่างไร

บ้านหลังที่สองไม่ได้รับสิทธิยกเว้น 50 ล้านบาทแรก ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกของราคาประเมินในอัตราโดยประมาณ 0.02 ถึง 0.05 เปอร์เซ็นต์ตามช่วงมูลค่า ขณะที่บ้านหลังหลักมูลค่าใกล้เคียงกันมักไม่ต้องจ่ายเลยเพราะเข้าเกณฑ์ยกเว้นตามกฎหมาย