รับเหมาก่อสร้าง เขาใหญ่ ปากช่อง — ขอบเขตงาน ขั้นตอน และสิ่งที่ต้องดูก่อนเซ็นสัญญา

รับเหมาก่อสร้าง เขาใหญ่ ทำอะไรให้บ้าง

รับเหมาครบวงจรแปลว่าผู้รับเหมารับผิดชอบทั้งโครงการภายใต้สัญญาฉบับเดียว เริ่มจากเปิดหน้าดินและปรับพื้นที่ ลงฐานรากตามผลเจาะดิน ขึ้นโครงสร้าง แล้วต่อด้วยงานสถาปัตย์อย่างผนัง หลังคา ประตูหน้าต่าง ฝ้าและพื้น ปิดท้ายที่งานไฟฟ้าประปาและงานเก็บ ผู้รับเหมาหาทั้งช่างและวัสดุเอง แล้วคุมคุณภาพให้ตรงกับแบบและ BOQ ที่เซ็นกันไว้ เจ้าของบ้านไม่ต้องไล่จ้างทีละเจ้า

งานที่เขาใหญ่กับปากช่องมีหมวดที่บ้านในเมืองไม่มี คือปรับระดับที่ดิน กำแพงกันดิน ทางระบายน้ำผิวดิน และถนนเข้าหน้างาน หลายแปลงอยู่ลึกจากถนนหลักหรือชันเกินกว่ารถบรรทุกใหญ่จะขึ้นไหว ต้องทำทางชั่วคราวก่อนถึงจะเริ่มงานโครงสร้างได้ หมวดพวกนี้ต้องอยู่ใน BOQ ตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่โผล่มาเป็นงานนอกสัญญาตอนเปิดหน้าดินไปแล้ว

ยังไม่มีแบบก็เริ่มจากออกแบบก่อน เพราะแบบคือเอกสารที่ใช้ยื่นขออนุญาตและใช้ถอดราคา ถ้ามีแบบมาแล้ว อย่างแรกที่ควรทำคือให้ผู้รับเหมาเอาแบบไปทาบกับที่ดินจริง ดูว่าฐานรากที่เขียนไว้เหมาะกับดินตรงจุดนั้นหรือเปล่า แบบที่เขียนจากโต๊ะทำงานโดยไม่เคยเห็นแปลง มักมีอะไรให้แก้เสมอ

ทำไมงานก่อสร้างที่เขาใหญ่ต้องเลือกผู้รับเหมาที่รู้จักพื้นที่

เรื่องดินมาก่อน พื้นที่รอบอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ในเขตปากช่องมีทั้งที่ราบเชิงเขาและที่ลาดชัน ตำแหน่งที่คุณวางตัวบ้านบนที่ลาดกำหนดสามอย่างพร้อมกัน คือปริมาณดินที่ต้องขุดหรือถม ความสูงของกำแพงกันดิน และชนิดฐานราก คนที่เคยทำงานแถบนี้บอกได้ตั้งแต่วันไปดูที่ว่าควรวางบ้านตรงไหนให้งานดินน้อยที่สุด เงินก้อนแรกที่ประหยัดได้เกิดตรงนั้น ก่อนจะเริ่มก่อสร้างด้วยซ้ำ

ถัดมาคือการขนของเข้าไซต์ ระยะทางจากแหล่งวัสดุ ความกว้างถนนเข้า และความชันของทางขึ้น มีผลกับค่าขนส่งและวิธีเทคอนกรีตทั้งหมด บางแปลงรถโม่ปูนเข้าไม่ถึง ต้องต่อสายปั๊มหรือผสมกันหน้างาน ต้นทุนคนละเรื่องกันเลย คนที่ไม่เคยทำงานโซนนี้มักตีราคาส่วนนี้ต่ำไว้ก่อน แล้วมาขอเพิ่มทีหลัง

อีกเรื่องคือการเดินเอกสารกับท้องถิ่น ใบอนุญาตปลูกสร้างยื่นที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในเขตนั้น แต่ละที่มีรายละเอียดเอกสารของตัวเอง รู้ตั้งแต่ต้นว่าต้องเตรียมอะไร ก็ไม่ต้องเสียเวลาวิ่งแก้เอกสารกลับไปกลับมา

ผู้รับเหมา ปากช่อง ต้องวางแผนอะไรเพิ่มจากงานในเมือง

เรื่องแรกคือฝน ฤดูฝนของไทยโดยทั่วไปเริ่มราวกลางเดือนพฤษภาคมและหมดราวกลางเดือนตุลาคม บนที่ลาดแถบปากช่อง ฝนหนักทำให้น้ำไหลลงหลุมฐานรากที่เปิดไว้ และพาดินไหลตามไปด้วย ผู้รับเหมาที่ทำงานแถบนี้จึงพยายามจบงานดิน ฐานราก และขึ้นหลังคาให้ได้ก่อนเข้าฝนเต็มตัว แล้วเก็บงานผนัง ฝ้า และงานระบบภายในไว้ทำช่วงฝน รายละเอียดอ่านได้ในสร้างบ้านหน้าฝน งานไหนหยุด งานไหนเดินต่อได้

เรื่องที่สองคือทางน้ำ ภูมิประเทศแถบเขาใหญ่เป็นเนินเขาสลับที่ราบสูง ฝนตกหนักแล้วน้ำไหลมารวมกันเร็ว หลายแปลงมีร่องน้ำแห้งที่มีน้ำไหลเฉพาะตอนฝนตกหนัก ผู้รับเหมาต้องหาจุดต่ำของแปลงก่อนวางผัง วางตัวบ้านให้พ้นทางน้ำ แล้วทำร่องระบายน้ำด้านที่รับน้ำจากภูเขา ระหว่างก่อสร้างก็ต้องมีทางระบายน้ำรอบไซต์ตั้งแต่วันแรก ไม่ให้น้ำขังในหลุมฐานรากหรือกองวัสดุ วิธีอ่านทางน้ำอยู่ในน้ำป่าไหลหลาก ที่ดินเขาใหญ่ปากช่อง

เรื่องที่สามคือกำแพงกันดิน ผู้รับเหมาควรให้วิศวกรคิดกำแพงกับฐานรากบ้านไปพร้อมกันตั้งแต่ตอนออกแบบ ถ้าทำกำแพงเสร็จก่อนแล้วค่อยวางบ้านลงไป แรงจากตัวบ้านอาจไม่ได้ถูกคิดรวมไว้ในกำแพง อีกข้อที่หลายคนไม่รู้คือ ตามกฎหมายควบคุมอาคาร กำแพงกันดินหรือกันน้ำที่สูงตั้งแต่ 1.50 เมตรขึ้นไปนับเป็นอาคาร จึงต้องได้ใบอนุญาตก่อนลงมือสร้าง ดูเพิ่มได้ที่กำแพงกันดิน ที่ดินลาดชัน แถบเขาใหญ่

เรื่องสุดท้ายคือต้องรู้ว่าจะยื่นขออนุญาตที่ไหน ที่ดินในเขตเทศบาลยื่นขออนุญาตที่เทศบาล ส่วนที่ดินนอกเขตเทศบาลแถบปากช่องและเขาใหญ่ส่วนใหญ่อยู่ในความดูแลของ อบต. คำขอเริ่มจากแบบ ข.1 กฎหมายให้ท้องถิ่นแจ้งผลภายใน 45 วันนับจากได้รับคำขอที่ครบถ้วน ก่อนยื่นควรเช็กผังเมืองปากช่องและแนวเขตอุทยานก่อน เพราะบางโซนมีข้อกำหนดเรื่องความสูงอาคารและระยะร่นเพิ่มจากสีผังเมือง

งานรับเหมาก่อสร้าง ปากช่อง ที่เดินได้ตามแผนจึงไม่ได้ขึ้นกับฝีมือช่างอย่างเดียว แต่ขึ้นกับว่าผู้รับเหมาเอาเรื่องเหล่านี้ใส่ไว้ในแผนงานและ BOQ ตั้งแต่ก่อนเริ่มหรือเปล่า เวลาคุยกับผู้รับเหมาแต่ละเจ้า ลองถามตรง ๆ ตามนี้

• ถ้างานคาบเกี่ยวหน้าฝน จะจัดลำดับงานอย่างไร และสัญญาเขียนเรื่องฝนตกหนักผิดปกติไว้แบบไหน
• ทางน้ำในแปลงไหลผ่านตรงไหน และงานระบายน้ำรอบบ้านกับรอบไซต์อยู่ในบรรทัดไหนของ BOQ
• กำแพงกันดินสูงเท่าไหร่ ต้องขออนุญาตหรือไม่ และรวมอยู่ในแบบที่ยื่นแล้วหรือยัง
• ที่ดินอยู่ในเขตเทศบาลหรือ อบต. และใครเป็นคนเดินเอกสารขออนุญาต

ขั้นตอนการทำงานตั้งแต่คุยครั้งแรกจนส่งมอบมีอะไรบ้าง

เริ่มจากนั่งคุยว่าอยากได้บ้านแบบไหนและมีงบเท่าไหร่ แล้วลงไปดูที่ดินจริง ดูความชัน ทางเข้า แนวเขต และสาธารณูปโภคที่มีอยู่ จากนั้นเข้าสู่งานออกแบบ หรือปรับแบบเดิมที่คุณมีอยู่แล้วให้เข้ากับแปลง พอแบบนิ่งถึงถอด BOQ ออกมาเป็นใบเสนอราคาที่แยกปริมาณและราคาต่อหน่วยรายหมวด ขั้นนี้สำคัญที่สุด เพราะราคาเปลี่ยนจากการเดาเป็นการคำนวณตรงนี้เอง

ตกลงราคาแล้วก็ทำสัญญา โดยแนบแบบและ BOQ ไปกับสัญญาด้วย แล้วยื่นขออนุญาต พอใบอนุญาตออกถึงเข้าพื้นที่ได้ ลำดับงานคืองานดิน ฐานราก โครงสร้าง หลังคา งานสถาปัตย์ แล้วปิดท้ายที่งานระบบ เบิกเงินตามงวดที่ตรวจวัดเนื้องานได้ ก่อนส่งมอบจะมีการตรวจรับบ้าน อะไรไม่ผ่านก็จดเป็น defect list พร้อมวันแก้

จะเสร็จกี่เดือนขึ้นกับขนาดบ้าน ความซับซ้อนของแบบ ปริมาณงานดิน และหน้าฝนที่ทำให้งานโครงสร้างภายนอกหยุดเป็นช่วง ๆ ตัวเลขที่เชื่อได้ต้องมาหลังถอด BOQ เสร็จ แล้วเขียนวันเริ่มกับวันแล้วเสร็จลงในสัญญา พร้อมค่าปรับถ้าช้า และเหตุที่ขอขยายเวลาได้

ราคาและงวดงานคิดกันอย่างไรให้เทียบผู้รับเหมาได้อย่างเป็นธรรม

ค่าก่อสร้างของ OBILIS โดยทั่วไปอยู่ที่ 19,500 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ขึ้นกับสเปกวัสดุและงานดินของแต่ละแปลง ประเมินงบเบื้องต้นได้ที่ เครื่องคำนวณราคา

ราคาต่อตารางเมตรใช้ดูคร่าว ๆ ได้ว่างบที่มีพอกับขนาดบ้านที่อยากได้ไหม แค่นั้น ตัวเลขนี้ขยับตามเกรดวัสดุ ความซับซ้อนของแบบ ชนิดฐานราก และระยะขนส่ง บ้านหลังเดียวกันเป๊ะ ปลูกบนที่ลาดที่เขาใหญ่กับปลูกบนที่ราบ ได้ราคาต่อตารางเมตรไม่เท่ากัน อย่าเอาตัวเลขของแปลงหนึ่งไปทาบอีกแปลงหนึ่ง

อยากเทียบราคาให้แฟร์ ต้องขอ BOQ จากทุกเจ้าในรูปแบบเดียวกัน แล้วไล่ดูทีละบรรทัด ปริมาณเท่ากันไหม วัสดุรุ่นเดียวกันไหม มีหมวดไหนที่เจ้าหนึ่งใส่มาแต่อีกเจ้าไม่ใส่ ราคาเหมารวมที่ถูกกว่ามักถูกเพราะตัดของออก เช่น งานถมดิน รั้ว มิเตอร์ไฟฟ้าและประปา หรืองานรอบบ้าน

งวดงานมีหลักเดียวที่ต้องจำ เงินที่จ่ายไปแล้วต้องไม่มากกว่างานที่ทำเสร็จ ผูกงวดกับหมุดที่ตรวจวัดได้ เสร็จฐานราก เสร็จโครงสร้างชั้นสอง เสร็จหลังคา

ตรวจสอบผลงานและความน่าเชื่อถือของผู้รับเหมาที่เขาใหญ่ได้อย่างไร

รูปถ่ายผลงานบอกอะไรได้ไม่มาก ขอเข้าดูหน้างานที่กำลังก่อสร้างดีกว่า ไซต์ที่ยังไม่ฉาบปิดบอกฝีมือได้ตรงกว่าบ้านเสร็จที่ทาสีเรียบร้อยแล้ว ดูการผูกเหล็ก ดูว่าเก็บวัสดุเป็นระเบียบไหม ดูว่าคนงานใส่อุปกรณ์ป้องกันหรือเปล่า สามอย่างนี้บอกวิธีทำงานประจำวันของทีมได้หมด

อย่างที่สองคือขอดูเอกสารชุดจริง ทั้งตัวอย่าง BOQ แบบฟอร์มสัญญา และใบตรวจรับงาน เจ้าที่ทำงานเป็นระบบจะหยิบให้ดูได้เลย ไม่ต้องขอเวลาไปทำใหม่ แล้วถ้าขอได้ ลองคุยกับเจ้าของบ้านที่เคยจ้างเขาโดยตรง ถามเรื่องเดียวก็พอ คือหลังส่งมอบแล้วเรียกกลับมาแก้งานยากไหม

ผลงานของ OBILIS House ในโซนเขาใหญ่และปากช่อง ขอรายการโครงการและนัดเข้าดูหน้างานได้โดยตรง บ้านแต่ละหลังเจอเงื่อนไขที่ดินไม่เหมือนกัน ไปยืนดูของจริงแล้วฟังว่าทำไมถึงตัดสินใจแบบนั้น ได้ภาพชัดกว่าอ่านคำบรรยายเยอะ

รับงานก่อสร้างในพื้นที่ไหนบ้างรอบเขาใหญ่

พื้นที่หลักคือเขาใหญ่ ปากช่อง หมูสี และตำบลรอบ ๆ ในเขตอำเภอปากช่อง รวมถึงงานในเมืองนครราชสีมาและร้อยเอ็ด งานที่รับมีทั้งบ้านอยู่อาศัยถาวร บ้านพักตากอากาศ และวิลล่าปล่อยเช่า โจทย์ต่างกันพอสมควร บ้านตากอากาศเน้นวิวและพื้นที่กลางแจ้ง ส่วนวิลล่าปล่อยเช่าต้องคิดเรื่องวัสดุที่ทนการใช้งานหนักและค่าดูแลรายเดือนตั้งแต่ตอนออกแบบ

งานนอกพื้นที่พวกนี้ดูเป็นรายโครงการ สิ่งที่ใช้ตัดสินคือระยะทางจากฐานปฏิบัติงาน ขนาดงาน และรถเข้าถึงหน้างานได้แค่ไหน สามอย่างนี้กระทบค่าขนส่งกับความถี่ที่เข้าไปคุมงานโดยตรง วิธีเร็วที่สุดคือส่งที่ตั้งแปลง ขนาดพื้นที่ใช้สอยที่อยากได้ และงบคร่าว ๆ มาให้ประเมินก่อนนัดลงดูที่

วัสดุและการตรวจสอบหน้างาน

BOQ ระบุยี่ห้อและเกรดของวัสดุไว้เป็นรายการ เจ้าของบ้านเลือกใช้วัสดุจากแบรนด์ก่อสร้างชั้นนำได้ เช่น SCG, CPAC, JOTUN, TOA, ปูนตราเสือ และเหล็กเส้นมาตรฐาน มอก. เปลี่ยนได้ทั้งก่อนเซ็นสัญญาและระหว่างก่อสร้าง

ถ้าคุณอยู่กรุงเทพฯ หรือจังหวัดอื่นและมาปากช่องได้ไม่บ่อย หน้างานมีกล้องวงจรปิดให้ดูได้ตลอด 24 ชั่วโมง ทีมส่งรายงานความคืบหน้าให้อย่างสม่ำเสมอ และตกลงรอบการส่งรายงานกันได้ตั้งแต่ต้นโครงการ ระหว่างงวดยังขอรูปหน้างานหรือนัดเข้าดูไซต์ได้

สัญญาและการรับประกันควรระบุอะไรไว้บ้าง

สัญญาที่ใช้ได้จริงต้องแนบแบบก่อสร้างกับ BOQ ไปด้วยเสมอ ไม่ใช่เขียนแค่ราคาเหมารวมบรรทัดเดียว วันที่เถียงกันว่างานที่ทำตรงตามที่ตกลงหรือเปล่า เอกสารสองชุดนี้คือสิ่งที่ใช้ชี้ขาด นอกจากนั้นควรมีขอบเขตงาน รายการวัสดุพร้อมรุ่นและยี่ห้อ งวดงาน ระยะเวลา และค่าปรับถ้าส่งช้า

เรื่องรับประกัน แนวปฏิบัติทั่วไปของตลาดคืองานทั่วไปราว 1 ปี งานโครงสร้างราว 5 ปี สำหรับ OBILIS รับประกันงานทั่วไป 1 ปี และรับประกันโครงสร้าง 15 ปี ระบุไว้ในสัญญาทุกฉบับ แต่จำนวนปีไม่ใช่ประเด็นทั้งหมด ที่ต้องเขียนให้ชัดคือครอบคลุมอะไร ไม่ครอบคลุมอะไร แจ้งเคลมทางไหน และต้องเข้ามาแก้ภายในกี่วันหลังแจ้ง ข้อสุดท้ายนี่แหละที่คนมักลืมใส่ แล้วไปเจ็บตอนต้องตามช่าง

ถ้าเข้าอยู่แล้วเจอรอยร้าว ให้ดูก่อนว่าเป็นรอยที่ผิวฉาบหรือรอยเชิงโครงสร้าง อย่างหลังมักเฉียงราว 45 องศาตรงเสา คาน หรือรอยต่อระหว่างบ้านเดิมกับส่วนต่อเติม เจอแบบนั้นให้วิศวกรมาดูก่อนซ่อม ฉาบทับไปเฉย ๆ คือการซ่อนอาการ ไม่ได้แก้ต้นเหตุ

งานรับเหมาก่อสร้าง กับบริษัทรับสร้างบ้านทั้งหลัง ต่างกันอย่างไร

เจ้าของที่ดินแถบเขาใหญ่และปากช่องมักเริ่มจากคำถามเดียวกันว่าจะจ้างแบบไหนดี งานรับเหมาก่อสร้างทั่วไปมักเริ่มเมื่อมีแบบพร้อมแล้ว และโฟกัสที่งานก่อสร้างอย่างเดียว ส่วนบริการรับสร้างบ้านเขาใหญ่คือการดูแลตั้งแต่แบบ ราคา การขออนุญาต จนถึงส่งมอบบ้านทั้งหลัง

ความต่างนี้สำคัญกับที่ดินบนเขามากกว่าที่ราบ เพราะแบบบ้านกับงบประมาณต้องถูกปรับตามสภาพแปลงจริงตั้งแต่ต้น ถ้าเขียนแบบเสร็จแล้วค่อยมารู้ว่าต้องทำกำแพงกันดินหรือปรับระดับเพิ่ม งบจะบานตรงนั้น การให้ทีมเดียวดูทั้งแบบและก่อสร้างจึงลดจุดที่ตกหล่นได้มากกว่า

OBILIS รับเหมาก่อสร้างโดยมีเขาใหญ่และปากช่องเป็นพื้นที่ประจำ ต่อเนื่องไปถึงโคราชและร้อยเอ็ด รับทั้งงานสร้างบ้านใหม่ งานออกแบบ และงานต่อเติม เวลาทำการวันจันทร์ถึงวันเสาร์ 08.00 ถึง 17.30 น. โทร 061 452 8982 หรือทัก LINE @obilis

ที่ดินเขาใหญ่และปากช่องแบบไหนที่ต้องเตรียมมากกว่าปกติ

ที่ดินลาดชันคือกรณีที่เจอบ่อยที่สุด ความลาดมีผลทั้งกับระดับพื้นบ้าน การวางถนนเข้าบ้าน และปริมาณงานดิน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้อยู่ในราคาต่อตารางเมตรของตัวบ้าน รายละเอียดเรื่องนี้อ่านได้ในบทความข้อจำกัดของที่ดินลาดชันแถบเขาใหญ่ ปากช่อง

อีกกรณีที่ต้องตรวจก่อนซื้อคือแนวเขตที่ติดกับพื้นที่ป่าสงวนหรืออุทยาน เพราะมีผลถึงสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง ไม่ใช่แค่เรื่องระยะร่น ดูวิธีตรวจได้ในบทความที่ดินติดเขตป่าสงวนใกล้เขาใหญ่ปากช่อง

สำหรับเจ้าของที่อยู่กรุงเทพฯ และซื้อที่ดินไว้แถบนี้ ประเด็นเพิ่มเติมคือจะตามงานอย่างไรเมื่อไม่ได้อยู่หน้างาน อ่านแนวทางได้ที่สร้างบ้านต่างจังหวัดทั้งที่อยู่กรุงเทพฯ และถ้าตั้งใจสร้างเพื่อปล่อยเช่า ดูสร้างพูลวิลล่าเขาใหญ่ให้เช่าประกอบ

ก่อนเริ่มคุย เตรียมอะไรไว้บ้าง

สิ่งที่ช่วยให้ตัวเลขนิ่งเร็วที่สุดคือเอกสารสิทธิ์ที่ดินและภาพถ่ายแปลงจริง ถ้ามีงบในใจอยู่แล้วบอกมาได้เลย จะช่วยให้คัดแบบที่อยู่ในช่วงงบได้ตั้งแต่รอบแรก ถ้ายังไม่มีตัวเลขในใจ ลองคำนวณราคาบ้านเบื้องต้นก่อนได้