在泰国建造第二居所:买现房项目还是自己买地建房

在泰国建造第二居所:买现房项目,还是自己买地建房

很多在曼谷工作、想在外府拥有第二居所的人,通常在两条路之间犹豫。第一条是在封闭式住宅项目里买一栋已经盖好的房子。第二条是买一块空地,或者用家里已有的土地,自己从头建房。这两条路都可能通向考艾或呵叻,但过程中的条件差别很大。

买项目房,等于买一套别人已经设计好的户型。平面布局是固定的,几乎不能改动。北冲一带有些项目直接出售现房,几个月就能过户,适合想尽快拥有第二居所、又不想操心施工过程的人。

在自己的土地上建房,不管是家里原有的地,还是新买的地块,都能按照家人实际度周末的方式来规划空间,自由度更高。缺点是时间更长,业主从选址到选定户型都要自己一路做决定。

考艾还是呵叻:根据居住方式选地段

考艾和北冲适合想要周末度假氛围的人,靠近景点和餐厅。但这一带地价比其他区域高,景观好的地块常常离主路较远,买地前要仔细核实进出通道和地形高差。

呵叻市区更适合把第二居所当作长期资产的人,比如将来打算作为退休住所。这里交通更方便,靠近大医院和机场,地价也比考艾更容易负担。

如果家里在呵叻或黎逸一带已经有土地,在原地自建通常比买新项目更划算,因为不用再花钱买地,户型也更容易贴合原有地块的形状和采光通风方向,这在伊善地区尤其常见。

第二居所的地税:公元2026年的税率

如果业主的名字不在那栋房子的户籍登记上,这套房子就被视为第二居所,不能享受主要住宅前5000万泰铢免税的待遇,而是从评估价值的第一泰铢起就要缴纳土地及建筑物税,不论这套房子是买来的项目房,还是自己建的房子。

公元2026年施行的税率是阶梯式的,评估价值前5000万泰铢部分税率为0.02%,再往上一档升至0.03%,评估价值继续升高时,税率还会升到0.05%和0.10%。

这笔税应该算作每年的持有成本,而不只是过户当天的一次性购房款。只要业主的户籍登记还留在曼谷,项目房和自建房在税务上都同样被视为第二居所。

贷款买第二居所:规划前要了解的LTV规定

购买第二套住宅,或者以投资为目的购房贷款,泰国中央银行通常把LTV(贷款成数,也就是银行愿意贷出的房屋价值比例)上限设在房屋价值的80%到90%,这意味着借款人自己要承担房价10%到20%的首付。

泰国中央银行有一项临时放宽措施,价值低于1000万泰铢的住宅从第二份贷款合同起最高可贷到抵押物价值的100%,该措施已延长至2026年7月1日至2027年6月30日期间签订的合同。银行仍会照常审核借款人的收入和还款记录。

如果正好打算在这段时间内购买第二居所,应该提前和银行确认这项条件,因为它会直接影响首付金额。选择自建的人通常申请的是建房贷款,银行主要依据房屋设计图和实际完工的工程节点来放款。

如果选择自建:工期与过程中的风险

买项目里的现房,几乎没有工期风险,因为过户前就能看到实际的房子。但固定的户型可能不符合家人实际度周末的方式,比如阳台太小,放不下当初设想的户外早餐场景。

自建房的工期更长。单层房屋施工大约需要6个月或更短,常见的两层房屋大约不超过1年。这些数字是行业平均值,不是官方数据,具体工地会因地形条件而花费更长时间。

施工过程中,业主要在设计和材料上做很多决定。如果主要还是待在曼谷,应该一开始就和建房公司确认沟通进度的方式,避免工程进行到后期才发现理解上的落差。

远程决策:如何安心管理一处第二居所

仍在曼谷工作的人,通过视频通话决定第二居所的事已经很常见。他们通过团队拍摄的实地视频看地块,通过三维模型看房屋设计,只在需要签合同或查看实际结构等关键节点才亲自到场。

选择项目房,远程管理会更简单,因为项目管理处(泰文称为法人团体)会负责公共区域的维护。选择自建,则应该找一家工作流程清晰、有明确分阶段验收制度的建房公司,让业主即使不天天在现场,也能看到真实进度。

OBILIS经常以这种方式,与在考艾和呵叻建造第二居所的业主合作。不论是买项目房还是自建,做决定前都应该把地税和日常维护成本一并算进去,而不是只看购房当天的价格。

如果想先了解自己房子的大概预算,可以使用预算计算,或咨询建房,我们会根据你的实际设计和地块给出建议。

常见问题

在考艾买项目房当第二居所,和在呵叻自己买地建房,哪个更快?

买项目里的现房更快,谈妥就能过户。自建则大约需要6个月到1年的施工时间,具体取决于是单层还是两层房屋。

第二居所要交多少地税?

如果业主的名字不在那栋房子的户籍登记上,就要从评估价值的第一泰铢起纳税,阶梯税率从0.02%起步,随评估价值升高而上调,这是公元2026年适用的税率。

贷款买第二居所最高能贷房屋价值的多少?

通常最高能贷房屋价值的80%到90%,但泰国中央银行的临时放宽措施让价值低于1000万泰铢的住宅从第二份合同起最高可贷到100%,已延长至2027年6月30日前签订的合同。