รับสร้างบ้าน โคราช — ขั้นตอน งบประมาณ และสิ่งที่ต้องเตรียมก่อนเริ่มสร้าง

รับสร้างบ้านต่างจากซื้อบ้านจัดสรรอย่างไร

รับสร้างบ้านคือการสร้างบนที่ดินที่เจ้าของบ้านมีอยู่แล้ว จึงเลือกทำเลได้เอง และปรับผังพื้น ขนาดห้อง ทิศทางบ้าน รวมถึงสเปกวัสดุให้ตรงกับการใช้งานจริงของครอบครัวได้ ขณะที่บ้านจัดสรรเลือกได้จากแบบที่มีอยู่และปรับได้จำกัด

สิ่งที่แลกมาคือเจ้าของบ้านต้องตัดสินใจมากกว่า ตั้งแต่เลือกแบบ เลือกวัสดุ ไปจนถึงติดตามงานเป็นงวด ๆ ข้อดีคือรู้ที่มาของทุกอย่างในบ้าน และแก้ปัญหาการใช้งานได้ตั้งแต่ยังเป็นแบบ ซึ่งมีต้นทุนต่ำกว่าการมาแก้ทีหลังมาก

จุดตัดสินใจที่สำคัญที่สุดอยู่ในขั้นออกแบบ เพราะการเปลี่ยนผังหรือขยับตำแหน่งห้องบนกระดาษมีต้นทุนเป็นค่าออกแบบ แต่การเปลี่ยนหลังขึ้นโครงสร้างแล้วมีต้นทุนเป็นทั้งค่ารื้อและค่าทำใหม่

เริ่มต้นสร้างบ้านในโคราชต้องเตรียมอะไรบ้าง

เตรียมสามอย่างเป็นอย่างน้อย หนึ่งคือที่ดินพร้อมเอกสารสิทธิ์ และตรวจว่าที่ดินติดถนนสาธารณะหรือมีทางเข้าออกที่ใช้ได้จริง สองคือกรอบงบประมาณที่ชัดเจนพอจะบอกได้ว่าจะสร้างบ้านขนาดประมาณเท่าไหร่ สามคือรายการความต้องการใช้งาน เช่น จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ที่จอดรถ และพื้นที่ทำงานหรือครัวไทยแยก

ข้อมูลที่ช่วยให้ประเมินได้แม่นขึ้นตั้งแต่ครั้งแรกคือ ขนาดและรูปร่างแปลงที่ดิน ระดับที่ดินเทียบกับถนน ทิศทางแดดและลม และประวัติน้ำท่วมขังของบริเวณนั้น ข้อมูลเหล่านี้มีผลกับทั้งการวางผังบ้านและงบงานดิน

สำหรับแปลงที่อยู่ในโซนปากช่องหรือเขาใหญ่ที่มีความลาดชัน ควรเผื่องานดิน กำแพงกันดิน และถนนเข้าไซต์ไว้ในงบตั้งแต่ต้น เพราะเป็นต้นทุนที่มองไม่เห็นจากราคาต่อตารางเมตร

ประเมินงบสร้างบ้านอย่างไรให้ใกล้ความจริง

ในขั้นแรกใช้ราคาต่อตารางเมตรเป็นกรอบคร่าว ๆ ได้ เพื่อดูว่างบกับขนาดบ้านที่อยากได้ไปด้วยกันได้หรือไม่ แต่ตัวเลขนี้เปลี่ยนตามเกรดวัสดุ ความซับซ้อนของแบบ ชนิดฐานราก และระยะทางขนส่งเข้าหน้างาน จึงไม่ควรใช้ตัดสินใจขั้นสุดท้าย

ตัวเลขที่ใช้ตัดสินใจจริงต้องมาจากการถอดแบบเป็น BOQ ซึ่งแจกแจงปริมาณงานและวัสดุเป็นรายการ พร้อมราคาต่อหน่วยและราคารวมของแต่ละหมวดงาน BOQ ยังทำให้เทียบใบเสนอราคาระหว่างผู้รับเหมาได้อย่างเป็นธรรม เพราะเทียบกันได้ทีละรายการ

งบที่ควรเผื่อไว้นอกเหนือจากค่าก่อสร้าง ได้แก่ ค่าออกแบบ ค่าธรรมเนียมขออนุญาต ค่ามิเตอร์ไฟฟ้าและประปา งานรั้วและถนน งานสวน และเฟอร์นิเจอร์ รวมถึงเงินสำรองสำหรับงานที่พบเพิ่มหน้างาน

ขั้นตอนตั้งแต่เลือกแบบจนส่งมอบเป็นอย่างไร

ขั้นที่หนึ่งคุยความต้องการและงบ พร้อมดูที่ดินจริง ขั้นที่สองเลือกแบบหรือออกแบบใหม่ให้ตรงกับการใช้งานและที่ดิน ขั้นที่สามถอดแบบเป็น BOQ และสรุปราคา ขั้นที่สี่ยื่นขออนุญาตปลูกสร้างและรอใบอนุญาต อ.1

ขั้นที่ห้าทำสัญญาและกำหนดงวดงานที่ผูกกับเนื้องานที่ตรวจวัดได้ ขั้นที่หกเข้าก่อสร้างตามลำดับงาน มีการตรวจและเบิกงวดตามความคืบหน้า ขั้นที่เจ็ดตรวจรับบ้านและบันทึก defect list พร้อมกำหนดวันแก้ไข ขั้นที่แปดส่งมอบและเริ่มนับระยะรับประกัน

ระหว่างก่อสร้าง เจ้าของบ้านควรเข้าดูหน้างานตามจังหวะงวดงานเป็นอย่างน้อย โดยเฉพาะช่วงก่อนปิดผิว เช่น ก่อนเทพื้น ก่อนฉาบทับงานระบบ และก่อนติดฝ้า เพราะเป็นจังหวะที่ยังเห็นงานที่จะถูกปิดทับ

สร้างบ้านในโคราชมีอะไรที่ต่างจากพื้นที่อื่น

สภาพดินส่วนใหญ่ในเขตเมืองนครราชสีมาและอำเภอโดยรอบเป็นดินร่วนปนทรายและดินลูกรัง ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการเลือกชนิดฐานราก และเป็นรายการที่ทำให้งบงานโครงสร้างต่างกันได้มาก การตัดสินใจต้องอ้างอิงผลสำรวจชั้นดินของแปลงนั้น และให้วิศวกรเป็นผู้กำหนด

อากาศร้อนและแดดจัดเป็นเวลานานในรอบปี ทำให้การวางทิศทางบ้าน ตำแหน่งช่องเปิด และการเลือกวัสดุหลังคาและฉนวน มีผลกับค่าไฟระยะยาวมากกว่าที่หลายคนคิด เรื่องเหล่านี้ตัดสินได้ฟรีในขั้นออกแบบ แต่แก้ทีหลังมีต้นทุน

การยื่นขออนุญาตทำกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ ซึ่งรายละเอียดเอกสารและรอบการพิจารณาต่างกันไปในแต่ละท้องถิ่น การเตรียมเอกสารให้ครบตั้งแต่ครั้งแรกช่วยลดเวลารอได้จริง