ขออนุญาตก่อสร้างกับ อบต. ใช้เอกสารอะไรบ้าง และใช้เวลากี่วัน

ขออนุญาตก่อสร้างกับ อบต. เริ่มต้นที่คำขอแบบ ข.1

การขออนุญาตก่อสร้างกับ อบต. เริ่มจากคำขอแผ่นเดียวที่เรียกกันว่าแบบ ข.1 ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ในแผ่นนี้ต้องระบุว่าใครเป็นผู้ขอ ที่ดินแปลงไหน อาคารกี่ชั้น พื้นที่ใช้สอยเท่าไหร่ ถ้าข้อมูลไม่ตรงกับแบบก่อสร้างที่แนบไปด้วย เรื่องจะถูกตีกลับตั้งแต่หน้าเคาน์เตอร์

ที่ดินนอกเขตเทศบาลในโคราช ร้อยเอ็ด หรือแถบปากช่องและเขาใหญ่ ส่วนใหญ่อยู่ในความดูแลของ อบต. จึงต้องยื่นที่ อบต. ที่ที่ดินตั้งอยู่ ไม่ใช่ที่ที่เรามีชื่อในทะเบียนบ้าน หากที่ดินคาบเกี่ยวสองตำบล ควรโทรถามกองช่างให้ชัดก่อนเดินทาง

ผู้ยื่นจะเป็นเจ้าของที่ดินเอง ญาติ หรือบริษัทรับสร้างบ้านที่ได้รับมอบอำนาจก็ได้ แต่ชื่อในใบอนุญาตจะผูกกับผู้ขออนุญาต ไม่ใช่ผู้รับเหมา เรื่องนี้สำคัญตอนขอเลขที่บ้านและขอมิเตอร์ไฟฟ้าประปาถาวรในภายหลัง

เอกสารที่ต้องเตรียมยื่นพร้อมคำขอ

ชุดเอกสารหลักคือสำเนาโฉนดที่ดินทุกหน้าพร้อมรับรองสำเนา สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขออนุญาต และแบบก่อสร้างพร้อมรายการคำนวณโครงสร้าง จำนวนชุดที่ต้องยื่นแล้วแต่ท้องถิ่น โดยทั่วไปประมาณ 3 ถึง 5 ชุด

ถ้าผู้ขออนุญาตไม่ใช่เจ้าของที่ดิน ต้องมีหนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารในที่ดิน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของที่ดิน กรณีโฉนดมีหลายชื่อต้องยินยอมครบทุกคน และถ้าเจ้าของเดิมเสียชีวิตแล้วต้องจัดการมรดกให้เรียบร้อยก่อน ซึ่งเป็นจุดที่เรื่องค้างนานที่สุด

นอกจากนี้ต้องแนบสำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพของสถาปนิกและวิศวกรที่ลงนามในแบบ พร้อมหนังสือรับรองการเป็นผู้ออกแบบและผู้ควบคุมงาน บาง อบต. ขอแผนที่สังเขป รูปถ่ายสภาพที่ดินปัจจุบัน และหนังสือยินยอมของเจ้าของที่ดินข้างเคียงเพิ่มด้วย

แบบก่อสร้างและลายเซ็นผู้ประกอบวิชาชีพ

แบบที่ยื่นต้องมีทั้งงานสถาปัตยกรรมและงานวิศวกรรมโครงสร้าง คือผังบริเวณที่แสดงระยะร่น แปลนพื้นทุกชั้น รูปด้าน รูปตัด ผังฐานราก ผังเสาคาน รายละเอียดเหล็กเสริม และงานระบบตามที่ท้องถิ่นกำหนด แบบที่มีแต่แปลนกับรูปด้านสวย ๆ ยังไม่พอสำหรับการยื่น

กฎหมายกำหนดว่าอาคารบางประเภทและบางขนาดต้องออกแบบและควบคุมงานโดยผู้ได้รับใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ บ้านพักอาศัยสองชั้นทั่วไปเข้าข่ายนี้ แบบจึงต้องมีลายเซ็นจริงของสถาปนิกและวิศวกรพร้อมเลขที่ใบอนุญาต การถ่ายเอกสารแบบบ้านหลังอื่นมายื่นใช้ไม่ได้

รายการคำนวณโครงสร้างคือเอกสารที่เจ้าของบ้านมักมองข้าม แต่กองช่างเปิดดูจริงเพราะต้องสอดคล้องกับสภาพดินของแปลงนั้น หลายพื้นที่ในอีสานมีชั้นดินอ่อนที่ต้องออกแบบฐานรากต่างจากบ้านในเมือง การเจาะสำรวจดินก่อนเขียนแบบจึงช่วยทั้งความปลอดภัยและการอนุญาต

ขออนุญาตก่อสร้างใช้เวลากี่วัน กฎหมายกำหนดไว้อย่างไร

พระราชบัญญัติควบคุมอาคารกำหนดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพิจารณาและแจ้งผลภายใน 45 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำขอที่ถูกต้องครบถ้วน ถ้าพิจารณาไม่แล้วเสร็จ ขยายเวลาได้ครั้งละไม่เกิน 45 วัน และไม่เกินสองครั้ง โดยต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ขอทราบก่อนครบกำหนดเดิม

ในทางปฏิบัติ บ้านพักอาศัยที่เอกสารครบและแบบไม่ขัดข้อกำหนด หลาย อบต. ออกใบอนุญาตได้เร็วกว่ากรอบนี้มาก แต่ไม่ควรวางแผนงานโดยคาดหวังกรณีที่เร็วที่สุด อีกอย่างคือวันเริ่มนับคือวันที่เจ้าหน้าที่รับคำขอไว้แล้ว ช่วงที่เอกสารถูกส่งกลับมาให้แก้จะไม่ถูกนับรวม

เมื่อผ่านการพิจารณา สิ่งที่ได้คือใบอนุญาตก่อสร้างอาคารหรือแบบ อ.1 ซึ่งมีอายุหนึ่งปีนับแต่วันออกใบอนุญาต ถ้าบ้านยังไม่เสร็จภายในหนึ่งปี ยื่นขอต่ออายุได้ก่อนใบอนุญาตสิ้นอายุ ควรทำเรื่องล่วงหน้าราวหนึ่งเดือน

ทางเลือกตามมาตรา 39 ทวิ และเรื่องค่าธรรมเนียม

นอกจากเส้นทางปกติ กฎหมายยังเปิดทางเลือกตามมาตรา 39 ทวิ คือการแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมแบบแปลน รายการคำนวณ และชื่อผู้ประกอบวิชาชีพที่รับรองว่าแบบและการก่อสร้างเป็นไปตามกฎหมาย เมื่อได้รับใบรับแจ้งแล้วก็เริ่มงานได้โดยไม่ต้องรอผลพิจารณา

เส้นทางนี้เหมาะกับงานที่มีทีมวิชาชีพครบและมั่นใจในแบบจริง ๆ เพราะความรับผิดชอบตกอยู่ที่ผู้รับรองโดยตรง ถ้าภายหลังพบว่าการก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่แจ้ง เจ้าพนักงานสั่งแก้ไขหรือสั่งระงับได้ เจ้าของบ้านที่ไม่ได้รีบมากจึงมักเลือกขอใบอนุญาตตามปกติ

ส่วนค่าธรรมเนียมใบอนุญาตและค่าตรวจแบบคิดตามพื้นที่อาคารเป็นตารางเมตร ซึ่งเป็นเงินจำนวนน้อยมากเมื่อเทียบกับค่าก่อสร้างทั้งหลัง อัตราอ้างอิงตามกฎกระทรวงและมีรายละเอียดต่างกันได้ในแต่ละท้องถิ่น แนวปฏิบัติที่ใช้กันในปี พ.ศ. 2569 จึงควรถามกองช่างโดยตรงแทนการเชื่อตัวเลขที่บอกต่อกันมา

เตรียมตัวอย่างไรให้ขออนุญาตก่อสร้างผ่านรอบเดียว

สาเหตุที่ทำให้เรื่องช้าอันดับต้น ๆ คือระยะร่นและที่ว่าง ทั้งระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ระยะร่นจากถนนสาธารณะ และสัดส่วนที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร บ้านที่วางชิดเขตเกินไปหรือมีช่องเปิดหันเข้าที่ดินข้างเคียงในระยะที่กฎหมายไม่อนุญาต ต้องกลับไปแก้แบบแล้วยื่นใหม่

สาเหตุที่สองคือลายเซ็นและเอกสารไม่ครบ เช่น ขาดหนังสือยินยอมของเจ้าของที่ดิน หรือแบบบางแผ่นไม่มีลายเซ็นผู้ออกแบบ สาเหตุที่สามคือผังเมืองรวม เพราะที่ดินแต่ละสีมีข้อกำหนดเรื่องประเภทอาคารและความหนาแน่นต่างกัน พื้นที่ปากช่องและเขาใหญ่มีข้อกำหนดเฉพาะที่ต้องตรวจก่อนออกแบบ

วิธีที่ได้ผลที่สุดคือเข้าไปคุยกับกองช่างพร้อมสำเนาโฉนดและแบบร่างก่อนจ้างเขียนแบบจริง ใช้เวลาไม่ถึงครึ่งวันแต่รู้ได้เลยว่าที่ดินอยู่ผังเมืองสีอะไรและท้องถิ่นขอเอกสารอะไรเพิ่ม บริษัทรับสร้างบ้านอย่าง OBILIS มักรวมงานเตรียมเอกสารและยื่นขออนุญาตไว้ในขอบเขตงานตั้งแต่ต้น ถ้าดำเนินการเองก็ทำได้ เพียงแต่ต้องเผื่อเวลาเดินทางไว้หลายรอบ

หากอยากประเมินงบเบื้องต้นก่อนคุยกับใคร ลองใช้เครื่องคำนวณราคาสร้างบ้านของเรา หรือติดต่อทีม OBILIS เพื่อนัดคุยรายละเอียดที่ดินของคุณ

บทความที่เกี่ยวข้อง: ขอไฟฟ้าและน้ำประปาชั่วคราวสำหรับก่อสร้าง ทำอย่างไร ใช้เวลากี่วัน และ สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง 7 ข้อที่ต้องอ่านให้จบก่อนเซ็น

คำถามที่พบบ่อย

ถ้าสร้างบ้านโดยไม่ขออนุญาตจะเกิดอะไรขึ้น

เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งระงับการก่อสร้าง สั่งแก้ไข หรือสั่งรื้อถอนในกรณีที่แก้ให้ถูกต้องไม่ได้ และมีโทษตามกฎหมาย นอกจากนั้นยังมีปัญหาตามมาทั้งการขอเลขที่บ้าน การขอมิเตอร์ถาวร และการขายหรือจำนองในอนาคต

ใบอนุญาต อ.1 หมดอายุแล้วแต่บ้านยังไม่เสร็จ ทำอย่างไร

ยื่นคำขอต่ออายุที่ อบต. เดิมก่อนวันที่ใบอนุญาตสิ้นอายุ พร้อมเอกสารแสดงความคืบหน้าของงาน โดยทั่วไปต่อได้ครั้งละหนึ่งปี ถ้าปล่อยให้ขาดอายุไปแล้วอาจต้องยื่นขออนุญาตใหม่ทั้งชุด

ใช้แบบบ้านฟรีของหน่วยงานราชการยื่นขออนุญาตได้ไหม

ใช้ได้ถ้าแบบชุดนั้นมีลายเซ็นสถาปนิกและวิศวกรรับรองมาครบ แต่ควรให้วิศวกรตรวจส่วนฐานรากให้ตรงกับสภาพดินของที่ดินจริงก่อน เพราะแบบมาตรฐานออกแบบบนสมมติฐานดินทั่วไป ซึ่งอาจไม่ตรงกับแปลงที่ดินของเรา