สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง 7 ข้อที่ต้องอ่านให้จบก่อนเซ็น

ข้อที่หนึ่งของสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง คือขอบเขตงานและเอกสารแนบ

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างที่มีปัญหาภายหลัง เกือบทั้งหมดเริ่มจากข้อเดียวกันคือขอบเขตงานเขียนไว้กว้างเกินไป ประโยคอย่างสร้างบ้านสองชั้นตามแบบที่ตกลงกันฟังดูชัด แต่พอถึงหน้างานจะเถียงกันไม่จบว่าแบบไหนคือแบบที่ตกลง ทางออกคือระบุเลขที่แบบ วันที่ของแบบ และจำนวนแผ่นไว้ในสัญญา

แบบก่อสร้างทุกแผ่นและรายการประมาณราคาหรือ BOQ ต้องเขียนไว้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ไม่ใช่เอกสารประกอบการเสนอราคาเฉย ๆ เมื่อเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแล้ว สิ่งที่อยู่ในแบบและใน BOQ คือสิ่งที่ผู้รับจ้างต้องทำ และเจ้าของบ้านใช้อ้างอิงได้เวลาตรวจงาน

BOQ ที่ดีต้องระบุยี่ห้อหรือชั้นคุณภาพของวัสดุหลัก ทั้งกระเบื้องหลังคา สุขภัณฑ์ สายไฟ ท่อน้ำ และสีทาบ้าน ถ้าระบุเพียงว่าวัสดุมาตรฐานหรือเทียบเท่า ก็เท่ากับเปิดช่องให้เลือกของที่ถูกที่สุดได้เสมอ และเจ้าของบ้านจะไม่มีหลักฐานโต้แย้ง

ข้อที่สอง ราคาเหมา และสิ่งที่ไม่รวมอยู่ในราคา

ราคาในสัญญาควรระบุชัดว่าเป็นราคาเหมารวมค่าวัสดุและค่าแรง รวมภาษีมูลค่าเพิ่มหรือไม่ และรวมงานอะไรบ้าง ที่สำคัญไม่แพ้กันคือรายการที่ไม่รวม ซึ่งควรเขียนเป็นข้อความให้ชัดเจนพอ ๆ กับรายการที่รวม

รายการที่มักไม่รวมแล้วกลายเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มทีหลัง ได้แก่ งานถมดินปรับระดับ งานรั้วและประตู ค่ามิเตอร์ไฟฟ้าและประปา ค่าขออนุญาตก่อสร้าง งานบิลต์อิน และงานภูมิทัศน์ ถ้าไม่พูดกันตั้งแต่ต้น ตัวเลขที่ตกลงไว้จะไม่ใช่ตัวเลขที่จ่ายจริง

เรื่องราคาวัสดุผันผวนก็ควรมีข้อตกลงล่วงหน้า บางสัญญาให้ราคาคงที่ตลอดอายุงาน บางสัญญาเปิดช่องปรับราคาเหล็กหรือคอนกรีตเมื่อเปลี่ยนแปลงเกินเปอร์เซ็นต์ที่กำหนด เลือกแบบไหนก็ได้ แต่ต้องเขียนให้ชัดว่าคิดจากดัชนีหรือใบเสนอราคาของใคร

ข้อที่สาม งวดการจ่ายเงินและเงินประกันผลงาน

งวดการจ่ายเงินควรผูกกับความคืบหน้าของงานที่มองเห็นได้ ไม่ใช่ผูกกับปฏิทิน เช่น จ่ายเมื่อโครงสร้างชั้นหนึ่งแล้วเสร็จ หรือจ่ายเมื่อมุงหลังคาเสร็จ เพราะการจ่ายตามปฏิทินทำให้เงินเดินหน้าเร็วกว่างานได้โดยไม่มีใครรู้ตัว

เงินงวดแรกตอนเซ็นสัญญาที่พบบ่อยอยู่ในช่วงโดยประมาณ 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ของค่าก่อสร้าง ถ้ามีการขอมากกว่านี้มาก ควรถามเหตุผลและขอให้แยกเป็นค่าวัสดุเฉพาะรายการพร้อมใบสั่งซื้อ ตัวเลขเหล่านี้ต่างกันได้ตามขนาดงานและเงื่อนไขของแต่ละราย

อีกเรื่องที่ต้องมีคือเงินประกันผลงานหรือเงินกันไว้โดยประมาณ 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งหักจากแต่ละงวดหรือกันจากงวดสุดท้าย แล้วคืนเมื่อพ้นระยะรับประกันหรือเมื่อแก้ไขข้อบกพร่องครบ เงินก้อนนี้คือแรงจูงใจเดียวที่เหลืออยู่หลังบ้านเสร็จ ถ้าไม่มีเลย การตามให้กลับมาแก้งานจะยากมาก

ข้อที่สี่ ระยะเวลาก่อสร้างและค่าปรับความล่าช้า

สัญญาต้องระบุวันเริ่มงาน จำนวนวันที่ใช้ก่อสร้าง และวันแล้วเสร็จ พร้อมบอกว่าเป็นวันตามปฏิทินหรือวันทำงาน บ้านสองชั้นทั่วไปมักอยู่ในช่วงโดยประมาณ 8 ถึง 12 เดือน ขึ้นกับขนาดและงานตกแต่ง ตัวเลขนี้ควรมาจากแผนงานจริงของผู้รับจ้าง

ค่าปรับความล่าช้าคือข้อที่ทำให้กำหนดเวลามีน้ำหนัก อัตราที่พบในสัญญาบ้านพักอาศัยอยู่ในช่วงโดยประมาณวันละ 0.01 ถึง 0.1 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าสัญญา และมักกำหนดเพดานรวมไว้ เช่น ไม่เกิน 10 เปอร์เซ็นต์ อัตราจริงแตกต่างกันตามการตกลงของแต่ละคู่สัญญา

ควรระบุด้วยว่าเหตุใดบ้างที่ขยายเวลาได้โดยไม่ถูกปรับ เช่น ฝนตกต่อเนื่องเกินจำนวนวันที่กำหนด เจ้าของบ้านสั่งงานเพิ่ม หรือเจ้าของบ้านจ่ายงวดล่าช้า หน้าฝนของอีสานที่ตกหนักติดกันหลายวันเป็นเหตุที่ควรเขียนไว้ให้ชัด เพื่อไม่ต้องมาเถียงกันภายหลังว่าใครผิด

ข้อที่ห้าและหก งานเพิ่มลดเป็นลายลักษณ์อักษร และการรับประกันผลงาน

ระหว่างก่อสร้างย่อมมีการเปลี่ยนแปลง ทั้งย้ายปลั๊ก เพิ่มผนัง หรือเปลี่ยนกระเบื้อง เรื่องเหล่านี้ปกติมาก แต่ต้องมีขั้นตอนเขียนไว้ในสัญญา คือผู้รับจ้างเสนอราคาและผลกระทบต่อกำหนดเวลาเป็นเอกสาร เจ้าของบ้านลงนามอนุมัติ แล้วจึงลงมือทำ

การสั่งงานเพิ่มทางโทรศัพท์หรือบอกปากเปล่าหน้างานคือต้นเหตุของข้อพิพาทเรื่องเงินที่พบบ่อยที่สุด เพราะถึงงวดสุดท้ายจะจำไม่ตรงกันว่าตกลงราคาเท่าไหร่ ใบสั่งงานเพิ่มลดหน้าเดียวที่มีลายเซ็นสองฝ่ายป้องกันเรื่องนี้ได้ทั้งหมด

ข้อรับประกันผลงานควรแยกระยะเวลาตามประเภทงาน เช่น งานโครงสร้างประมาณ 5 ปี งานทั่วไปและงานตกแต่งประมาณ 1 ปี ส่วนงานหลังคารั่วซึมและงานระบบมักอยู่ที่ 1 ถึง 2 ปี พร้อมระบุวิธีแจ้งเคลมและกรอบเวลาที่ผู้รับจ้างต้องเข้ามาแก้ไข ข้อความที่เขียนแค่ว่ารับประกันผลงานหนึ่งปีนั้นสั้นเกินกว่าจะใช้ได้จริง

ข้อที่เจ็ด บอกเลิกสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ใครเซ็น และอากรแสตมป์

สัญญาที่ดีต้องบอกได้ว่าจะจบอย่างไรถ้าไปต่อไม่ไหว เช่น หยุดงานติดต่อกันเกินจำนวนวันที่กำหนด งานไม่ได้คุณภาพและไม่ยอมแก้ไข หรือเจ้าของบ้านค้างชำระเกินกำหนด เมื่อบอกเลิกแล้วต้องมีวิธีคิดเงินที่ชัดเจน และควรระบุด้วยว่าข้อพิพาทให้เริ่มจากการเจรจา แล้วจึงใช้ศาลในจังหวัดที่ก่อสร้างอย่างโคราชหรือร้อยเอ็ด

อีกจุดที่คนมองข้ามคือใครเป็นคู่สัญญา ถ้าจ้างบริษัท ผู้ลงนามต้องเป็นกรรมการผู้มีอำนาจตามหนังสือรับรอง ประทับตราหากข้อบังคับกำหนด และควรขอสำเนาหนังสือรับรองที่ออกไม่เกินหกเดือนเก็บไว้ ถ้าจ้างผู้รับเหมาบุคคลธรรมดา ให้แนบสำเนาบัตรประชาชนและระบุที่อยู่ที่ติดต่อได้จริง

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างถือเป็นสัญญาจ้างทำของ ซึ่งต้องปิดอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ที่ใช้อยู่ในปี พ.ศ. 2569 ในอัตรา 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของสินจ้าง และควรขีดฆ่าอากรให้เรียบร้อยในวันลงนาม บริษัทรับสร้างบ้านอย่าง OBILIS จะจัดการเรื่องนี้ให้อยู่แล้ว แต่ถ้าทำสัญญากับผู้รับเหมาเองก็ควรตรวจดูให้แน่ใจ

หากอยากประเมินงบเบื้องต้นก่อนคุยกับใคร ลองใช้เครื่องคำนวณราคาสร้างบ้านของเรา หรือติดต่อทีม OBILIS เพื่อนัดคุยรายละเอียดที่ดินของคุณ

คำถามที่พบบ่อย

ผู้รับเหมาให้ใช้สัญญาของเขา ควรยอมไหม

ใช้ได้ แต่ต้องอ่านให้จบทุกข้อและขอแก้ส่วนที่ไม่เป็นธรรมก่อนลงนาม สัญญาสำเร็จรูปของผู้รับจ้างมักเขียนเรื่องการจ่ายเงินไว้ละเอียด แต่เขียนเรื่องค่าปรับ การรับประกัน และการบอกเลิกสัญญาไว้สั้นมาก

ต้องทำสัญญากี่ฉบับ และเก็บเอกสารอะไรไว้บ้าง

ทำอย่างน้อยสองฉบับข้อความตรงกัน ลงนามทั้งสองฝ่ายและเก็บไว้ฝ่ายละหนึ่งฉบับ พร้อมแบบก่อสร้างและ BOQ ที่ลงนามกำกับทุกแผ่น จากนั้นเก็บใบสั่งงานเพิ่มลด ใบตรวจรับงานแต่ละงวด และหลักฐานการโอนเงินไว้ในแฟ้มเดียวกันตลอดโครงการ

เซ็นสัญญาไปแล้วแต่อยากแก้ไขข้อความ ทำได้ไหม

ทำได้โดยจัดทำบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญา ระบุว่าแก้ไขข้อใด จากข้อความเดิมเป็นข้อความใหม่ว่าอย่างไร แล้วลงนามทั้งสองฝ่าย การขีดฆ่าแก้ไขในตัวสัญญาโดยไม่มีลายเซ็นกำกับทั้งสองฝ่ายอาจทำให้เกิดข้อโต้แย้งภายหลัง