ตัวอย่าง BOQ บ้าน มีรายการอะไรบ้าง เช็กให้ครบก่อนเซ็นสัญญา

ตัวอย่าง BOQ บ้าน หน้าตาเป็นอย่างไรกันแน่

ตัวอย่าง BOQ บ้าน ที่ใช้งานได้จริงจะเป็นตารางยาวหลายหน้า ไม่ใช่กระดาษแผ่นเดียวที่สรุปแค่ราคารวม แต่ละบรรทัดในตารางระบุชื่อรายการ หน่วยนับ ปริมาณ ราคาต่อหน่วย และราคารวมของรายการนั้นแยกกันชัดเจน บางโครงการอาจมีความยาวหลายสิบหน้าถ้าบ้านมีรายละเอียดงานตกแต่งมาก ซึ่งเป็นเรื่องปกติไม่ใช่สัญญาณว่าผู้รับเหมาทำเอกสารเกินความจำเป็น

หลายคนเข้าใจว่า BOQ กับใบเสนอราคาคือเอกสารเดียวกัน แต่จริง ๆ แล้วใบเสนอราคาบอกแค่ตัวเลขสุดท้าย ส่วน BOQ บอกที่มาของตัวเลขนั้นทั้งหมด ถ้าไม่เคยเห็นตัวอย่างจริงมาก่อนอาจนึกภาพไม่ออกว่าต้องละเอียดขนาดไหน การได้เห็นตัวอย่างจริงสักครั้งจะช่วยให้ประเมินได้ทันทีว่าเอกสารที่ได้รับมาจากผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งละเอียดพอหรือยัง

เจ้าของบ้านที่กำลังจะเทียบราคาผู้รับเหมาหลายเจ้า ควรขอดูตัวอย่าง BOQ ของโครงการก่อนหน้าจากผู้รับเหมาแต่ละราย เพื่อประเมินว่าทีมนั้นทำเอกสารละเอียดแค่ไหน ก่อนตัดสินใจจ้างจริง ผู้รับเหมาที่ทำงานเป็นระบบมักไม่ลังเลที่จะให้ดูตัวอย่างเก่า เพราะถือเป็นเรื่องปกติของธุรกิจนี้

หมวดงานที่ต้องมีในทุก BOQ บ้าน

BOQ บ้านที่ครบถ้วนจะแบ่งเป็นหมวดตามลำดับการก่อสร้างจริง เริ่มจากงานเตรียมการและงานดิน ต่อด้วยงานเสาเข็มและฐานราก งานโครงสร้างเสาคานพื้น งานหลังคา งานผนังและฉาบปูน ไปจนถึงงานพื้นผิวสำเร็จ งานประตูหน้าต่าง งานสุขภัณฑ์ งานระบบไฟฟ้า งานระบบประปา และงานสีในขั้นตอนสุดท้าย

แต่ละหมวดต้องมีหน่วยนับที่ชัดเจน เช่น ตารางเมตรสำหรับงานผนัง ลูกบาศก์เมตรสำหรับงานคอนกรีต หรือจุดสำหรับงานไฟฟ้า ถ้าเจอหมวดไหนเขียนรวมเป็นก้อนโดยไม่มีหน่วยนับ นั่นคือสัญญาณว่ารายการนั้นยังไม่ได้ถอดปริมาณจริง การถามหาหน่วยนับที่ขาดหายไปตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา ทำได้ง่ายกว่าการพยายามแก้ไขตอนงานเริ่มไปแล้วมาก

งานภายนอกอย่างรั้ว ถนนเข้าบ้าน และการถมดินเพิ่มเติม มักถูกแยกออกจาก BOQ หลักของตัวบ้านและกลายเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มทีหลัง ควรถามให้ชัดตั้งแต่ต้นว่างานเหล่านี้รวมอยู่ในตัวอย่าง BOQ ที่ได้รับมาหรือไม่

ตัวอย่างบรรทัดใน BOQ ที่เขียนดีกับเขียนหลวม

บรรทัดที่เขียนดีจะระบุวัสดุให้ชัดจนคนอื่นไปหาซื้อได้ เช่น กระเบื้องพื้นแกรนิตโต้ขนาดหกสิบคูณหกสิบเซนติเมตร ระบุยี่ห้อและรุ่น พร้อมจำนวนตารางเมตรที่ใช้จริง ไม่ใช่เขียนแค่ว่ากระเบื้องเกรดเอ ยิ่งบรรทัดนั้นระบุรายละเอียดชัดมากเท่าไหร่ ยิ่งลดโอกาสที่จะถูกเปลี่ยนวัสดุแบบเงียบ ๆ ระหว่างการก่อสร้างได้มากขึ้นเท่านั้น

บรรทัดที่เขียนหลวมมักใช้คำกว้าง ๆ อย่างงานระบบไฟฟ้าทั้งหลังเหมารวม โดยไม่บอกจำนวนจุดไฟ ขนาดสายไฟ หรือยี่ห้อเบรกเกอร์ เมื่อเกิดปัญหาภายหลังหรืออยากเพิ่มจุดไฟ จะไม่มีฐานราคาต่อหน่วยไว้อ้างอิง เจ้าของบ้านที่เจอบรรทัดลักษณะนี้ควรขอให้ผู้รับเหมาแตกรายละเอียดเพิ่มก่อนเซ็นสัญญา ไม่ใช่ปล่อยผ่านเพราะเห็นว่าราคารวมทั้งหมดต่ำกว่าเจ้าอื่น

คำว่าตามมาตรฐานหรือเทียบเท่าที่ไม่ระบุยี่ห้ออ้างอิงอย่างน้อยหนึ่งตัว เป็นอีกจุดที่ต้องระวังมากที่สุด เพราะวัสดุที่เขียนว่าเทียบเท่ามักหมายถึงของที่ถูกกว่าเสมอเมื่อถึงเวลาสั่งซื้อจริง

ใช้ตัวอย่าง BOQ บ้าน เทียบราคาผู้รับเหมาอย่างไร

วิธีที่ได้ผลที่สุดคือให้ผู้ออกแบบหรือบริษัทรับสร้างบ้านทำตัวอย่าง BOQ บ้านกลางที่มีรายการครบตามแบบก่อน แล้วส่งตารางเดียวกันนี้ให้ผู้รับเหมาแต่ละเจ้าใส่ราคาต่อหน่วยของตัวเอง วิธีนี้ยังช่วยให้เจ้าของบ้านไม่ต้องมีความรู้ด้านการก่อสร้างมากก็สามารถเทียบราคาได้อย่างเป็นธรรมกับทุกเจ้า

เมื่อรายการและปริมาณเหมือนกันทุกเจ้า ตัวเลขราคาที่ต่างกันจะมีความหมายทันที เพราะรู้ได้ว่าความต่างมาจากราคาต่อหน่วยจริง ไม่ใช่เพราะแต่ละเจ้าตัดรายการหรือลดสเปกไม่เท่ากัน

ถ้าไม่มีตัวอย่าง BOQ กลางให้เปรียบเทียบ ราคาที่ต่ำกว่าเพื่อนหลายแสนบาทอาจไม่ได้แปลว่าคุ้มกว่าเสมอไป อาจแปลว่ามีบางรายการถูกตัดออกไปโดยไม่บอกกล่าวเท่านั้นเอง การเลือกผู้รับเหมาจากราคาต่ำสุดโดยไม่เทียบรายการให้ครบจึงเป็นความเสี่ยงที่หลีกเลี่ยงได้ถ้ามีเอกสารกลางไว้ตรวจสอบ

จุดที่มักหายไปจาก BOQ บ้านทั่วไป

ค่าขนดินออกจากที่ดินและค่าทำความสะอาดพื้นที่ก่อนส่งมอบ เป็นสองรายการที่มักไม่ปรากฏใน BOQ ฉบับแรก แต่กลับมาเรียกเก็บเพิ่มตอนใกล้ส่งมอบบ้าน ควรถามตั้งแต่ต้นว่าสองรายการนี้รวมอยู่ในราคาก่อสร้างแล้วหรือจะถูกคิดแยกต่างหากในภายหลัง

ค่าทดสอบระบบไฟฟ้าและประปาก่อนใช้งานจริง รวมถึงค่าทดสอบดินก่อนตอกเสาเข็มในบางโครงการ ก็เป็นรายการที่ควรเห็นอยู่ใน BOQ ตั้งแต่ต้น ไม่ใช่มาเจอทีหลังว่าต้องจ่ายเพิ่มแยกต่างหาก บางบริษัทรวมค่าเหล่านี้ไว้ในราคาก่อสร้างโดยรวมอยู่แล้ว การถามให้ชัดจะช่วยลดความเข้าใจผิดระหว่างสองฝ่าย

งานเบ็ดเตล็ดอย่างค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าชั่วคราว ค่าเช่ารั้วกั้นเขตก่อสร้าง หรือค่าประกันภัยงานก่อสร้าง บางครั้งก็ถูกละไว้เพราะถือว่าเป็นเรื่องเล็ก แต่รวมกันแล้วอาจมีมูลค่าไม่น้อย ควรถามให้ชัดว่ารวมอยู่ในราคาแล้วหรือยัง

งานนอกตัวบ้านและค่าขออนุญาต ถามผู้รับเหมาอย่างไรให้ BOQ บ้านระบุครบ

นอกจากรายการเบ็ดเตล็ดข้างต้น ยังมีงานอีกกลุ่มที่มักตกหล่นเพราะอยู่นอกตัวบ้าน อย่างค่าถมดินปรับระดับก่อนลงเสาเข็ม ค่าทำบ่อพักและท่อระบายน้ำรอบบ้าน ไปจนถึงรั้วและประตูทางเข้า งานพวกนี้ไม่ได้อยู่ในแบบตัวบ้าน ผู้เสนอราคาบางรายจึงรวมไว้แบบเหมา ๆ บางรายตัดออกไปเลยเพื่อให้ยอดรวมดูต่ำกว่าคู่แข่ง

อีกรายการคือค่าขออนุญาตก่อสร้างและค่าเดินเอกสารกับหน่วยงานท้องถิ่น ซึ่งผู้รับเหมาบางรายถือว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของบ้าน จึงไม่เขียนไว้ใน BOQ เลย ถ้าไม่ถามให้ชัดตั้งแต่ต้น เจ้าของบ้านอาจเข้าใจว่าราคาที่เห็นรวมทุกอย่างแล้ว แล้วมารู้ทีหลังว่าต้องจ่ายเพิ่มหรือต้องไปยื่นเรื่องเอง

วิธีที่ได้ผลคือขอให้ผู้รับเหมาเขียนรายการที่ไม่รวมในราคาแยกไว้เป็นข้อ ๆ ท้าย BOQ แล้วไล่ถามทีละเรื่องว่างานดิน งานระบายน้ำรอบบ้าน รั้ว และค่าขออนุญาต รวมอยู่ในราคาหรือไม่ ให้เขียนคำว่ารวมหรือไม่รวมกำกับไว้ทุกบรรทัด เมื่อนำ BOQ ของหลายเจ้ามาเทียบกัน จะเห็นทันทีว่าราคาที่ต่างกันมาจากขอบเขตงานที่ต่างกันหรือไม่

ขอดู BOQ ก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

เจ้าของบ้านมีสิทธิ์ขอดูตัวอย่าง BOQ ก่อนเซ็นสัญญาเสมอ ไม่ว่าจะจ้างผู้รับเหมารายย่อยหรือบริษัทรับสร้างบ้านขนาดใหญ่ก็ตาม เพราะนี่คือเอกสารที่บอกว่าเงินหลายล้านบาทของคุณจะถูกใช้ไปกับอะไรบ้าง การขอดูเอกสารนี้ไม่ใช่การไม่ไว้ใจผู้รับเหมา แต่เป็นขั้นตอนปกติที่เจ้าของบ้านทุกคนควรทำ

ทีม OBILIS ทำ BOQ ให้เจ้าของบ้านทุกหลังก่อนเริ่มงาน และใช้ตารางเดียวกันนี้ตรวจงวดงานไปจนถึงวันส่งมอบ เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายอ้างอิงตัวเลขชุดเดียวกันตลอดโครงการ ไม่ต้องเถียงกันทีหลังว่าตกลงกันไว้แบบไหน แนวทางนี้ช่วยลดข้อโต้แย้งระหว่างการก่อสร้างได้มาก เพราะทั้งสองฝ่ายอ้างอิงจากเอกสารชุดเดียวกันตั้งแต่ต้นจนจบ

ถ้าอยากเห็นตัวเลขคร่าว ๆ ของบ้านที่วางแผนไว้ ลองคำนวณราคาบ้านเบื้องต้นก่อนได้ หรือติดต่อทีมงานเพื่อขอคำแนะนำจากแบบบ้านและที่ดินจริงของคุณ

ถ้าผู้รับเหมาที่กำลังคุยด้วยไม่มีตัวอย่าง BOQ ให้ดูเลย ควรถือเป็นสัญญาณเตือนที่ต้องพิจารณาให้ดีก่อนตกลงราคาหรือวางเงินมัดจำ เพราะอำนาจต่อรองของเจ้าของบ้านจะลดลงมากหลังเซ็นสัญญาไปแล้ว

ถ้าอยากเห็นตัวอย่าง BOQ จริงจากงานในพื้นที่ ดูรายละเอียดได้ที่หน้าผู้รับเหมา โคราช

คำถามที่พบบ่อย

ตัวอย่าง BOQ บ้าน ต้องขอจากใคร

ปกติขอได้จากผู้ออกแบบหรือบริษัทรับสร้างบ้านที่ถอดแบบให้ ถ้าจ้างผู้รับเหมาอิสระโดยตรง ผู้รับเหมาก็ควรจัดทำให้จากแบบที่ได้รับมา หากต้องการความเป็นกลางมากขึ้น สามารถจ้างผู้ประมาณราคาอิสระทำ BOQ กลางแยกต่างหากได้เช่นกัน

ไม่มีตัวอย่าง BOQ บ้าน จะจ้างผู้รับเหมาได้ไหม

จ้างได้ แต่ความเสี่ยงเรื่องงานเพิ่มลดและการตรวจงวดงานจะสูงขึ้นมาก เพราะไม่มีราคาต่อหน่วยไว้อ้างอิงเมื่อเกิดการเปลี่ยนแปลงระหว่างทาง ควรพยายามขอเอกสารนี้ให้ได้ก่อนเซ็นสัญญาเสมอ

BOQ บ้านกับแบบบ้านต้องดูคู่กันไหม

ต้องดูคู่กันเสมอ เพราะแบบบ้านบอกแค่หน้าตาและขนาด แต่ไม่ได้บอกว่าแต่ละส่วนใช้วัสดุอะไรและคิดราคาอย่างไร การถือเอกสารสองชุดนี้ไปด้วยกันจะช่วยให้ตรวจสอบงานหน้างานได้ตรงกับที่ตกลงไว้จริง