ตรวจรับบ้านก่อนโอน เช็กอะไรบ้างถึงจะไม่ตามแก้ทีหลัง

ทำไมการตรวจรับบ้านก่อนโอนถึงเป็นด่านสุดท้ายที่ห้ามรีบ

การตรวจรับบ้านก่อนโอนคือช่วงเวลาเดียวที่คุณยังมีเงินงวดสุดท้ายอยู่ในมือ และผู้รับเหมายังมีช่างอยู่หน้างาน อะไรที่ตรวจเจอตอนนี้จะถูกแก้เร็ว แต่อะไรที่หลุดไปหลังโอน จะกลายเป็นเรื่องที่ต้องโทรตาม นัดคิว และรอช่างว่างซึ่งอาจกินเวลาหลายสัปดาห์

บ้านที่สร้างในโคราชหรือร้อยเอ็ดโดยเจ้าของอยู่กรุงเทพฯ ยิ่งต้องให้ความสำคัญกับวันนี้ เพราะโอกาสที่จะลงมาดูหน้างานพร้อมช่างครบทีมมีไม่บ่อย ควรวางแผนตรวจอย่างน้อยครึ่งวันถึงหนึ่งวันเต็ม และไม่ควรตรวจในวันเดียวกับวันโอนหรือวันจ่ายเงินงวดสุดท้าย

เตรียมอุปกรณ์ง่าย ๆ ติดตัวไปด้วย เช่น ไฟฉาย ระดับน้ำ ลูกบอลหรือลูกแก้วสำหรับเช็กความลาดของพื้น ไขควงเช็กไฟ เทปกาวสีสำหรับแปะตำแหน่งที่พบปัญหา และโทรศัพท์สำหรับถ่ายรูปทุกจุดพร้อมวันที่

โครงสร้าง หลังคา และรอยรั่ว ต้องเช็กก่อนอย่างอื่น

เริ่มจากการเดินรอบบ้านทั้งภายนอกและภายในเพื่อดูรอยร้าว รอยร้าวเส้นผมตามผิวปูนฉาบเป็นเรื่องปกติของบ้านใหม่ แต่รอยร้าวเฉียงที่มุมประตูหน้าต่าง รอยร้าวบนเสาหรือคาน และรอยร้าวที่เป็นแนวขั้นบันได ต้องให้วิศวกรของผู้รับเหมาอธิบายเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนรับมอบ

หลังคาให้ตรวจสองแบบ แบบแรกคือขึ้นไปดูจากใต้หลังคาผ่านช่องเซอร์วิสว่ามีแสงลอดหรือคราบน้ำที่ฉนวนหรือฝ้าหรือไม่ แบบที่สองคือทดสอบด้วยน้ำ ขอให้ช่างฉีดน้ำบนหลังคาต่อเนื่องอย่างน้อยสิบห้าถึงสามสิบนาที โดยเฉพาะบริเวณรางน้ำ ตะเข้ และรอยต่อกับผนัง แล้วดูฝ้าด้านล่างว่ามีจุดชื้นหรือหยดหรือไม่

ถ้าช่วงที่ตรวจเป็นหน้าฝนของอีสาน ให้ถือเป็นโอกาส นัดตรวจหลังฝนตกหนักหนึ่งวันแล้วดูคราบน้ำที่ฝ้า ขอบหน้าต่าง และพื้นระเบียง ปัญหาน้ำรั่วซึมส่วนใหญ่ปรากฏตัวชัดที่สุดในสภาพจริง

พื้น ผนัง ประตูหน้าต่าง ตรวจทีละห้องไม่ข้าม

พื้นกระเบื้องให้ใช้เหรียญหรือด้ามไขควงเคาะเป็นตาราง ฟังเสียงกลวงซึ่งหมายถึงปูนกาวใต้แผ่นไม่เต็ม แผ่นที่กลวงจะแตกในอนาคตเมื่อมีน้ำหนักกดหรือลากเฟอร์นิเจอร์ ส่วนห้องน้ำและระเบียงให้เทน้ำลงพื้นแล้วดูว่าน้ำไหลไปที่ท่อระบายหรือขังเป็นแอ่ง พื้นที่ขังน้ำคือปัญหาที่แก้ยากที่สุดหลังเข้าอยู่

ผนังให้ดูในแสงเฉียง เปิดไฟฉายส่องขนานผนังจะเห็นคลื่นของงานฉาบ รอยโป๊วที่ยังไม่เรียบ และสีที่ทาไม่สม่ำเสมอ สังเกตมุมห้องและขอบวงกบเป็นพิเศษ เพราะเป็นจุดที่ช่างรีบเก็บงานบ่อยที่สุด

ประตูหน้าต่างทุกบานต้องเปิดปิดได้ลื่น ล็อกได้สนิท และไม่มีช่องแสงลอดเมื่อปิด บานเลื่อนให้เช็กว่ารางไม่ขังน้ำและมีรูระบาย บานสวิงให้เช็กว่าไม่เอียงจนปิดเองหรือเปิดเอง ซิลิโคนรอบวงกบต้องต่อเนื่องไม่ขาดช่วง เพราะเป็นแนวป้องกันน้ำหลักในหน้าฝน

ระบบไฟฟ้าและประปา ทดสอบจริงทุกจุด

ระบบไฟฟ้าให้ทดสอบทุกเต้ารับด้วยไขควงเช็กไฟหรือปลั๊กทดสอบ เปิดสวิตช์ทุกตัวดูว่าคุมดวงไฟตามแบบ และเปิดตู้ควบคุมดูว่าเบรกเกอร์แต่ละตัวมีป้ายบอกว่าคุมวงจรไหน ถามหาสายดินและเครื่องตัดไฟรั่วซึ่งควรมีในบ้านใหม่ทุกหลัง และขอให้ช่างกดปุ่มทดสอบให้ดูต่อหน้า

ประปาให้ขอผลทดสอบแรงดันท่อที่ทำไว้ก่อนปิดผนัง ถ้าไม่มี ให้เปิดก๊อกทุกตัวพร้อมกันแล้วดูว่าน้ำยังแรงพอ เปิดน้ำร้อนดูว่าถึงทุกจุดที่ตกลงกัน กดชักโครกทุกห้องดูว่าไหลลงเร็วและไม่มีเสียงอากาศดัน จากนั้นเปิดตู้ใต้อ่างล้างหน้าและอ่างล้างจานส่องดูข้อต่อว่าแห้งสนิท

อย่าลืมปั๊มน้ำและถังเก็บน้ำ ให้ดูว่าปั๊มตัดต่อเองเมื่อเปิดปิดก๊อก ไม่ทำงานถี่ผิดปกติ และถังมีฝาปิดกับลูกลอยที่หยุดน้ำได้จริง บ้านนอกเขตประปาในร้อยเอ็ดหลายหลังใช้บ่อบาดาล ควรขอดูตำแหน่งบ่อ ระบบกรอง และวาล์วปิดหลักด้วย

งานภายนอก บ่อบำบัด รั้ว และเอกสารที่ต้องได้รับ

เดินรอบบ้านดูว่าดินรอบตัวบ้านลาดออกจากบ้าน ไม่ใช่ลาดเข้าหา เพราะน้ำที่ไหลเข้าหาฐานรากคือต้นเหตุของความชื้นผนังชั้นล่างและดินทรุดข้างบ้าน บ่อบำบัดและบ่อเกรอะให้ดูตำแหน่งฝา ท่อระบายอากาศ และจุดต่อออกสู่ท่อสาธารณะหรือบ่อซึม ถ้าเป็นบ่อซึมให้ถามว่าคำนวณระยะจากบ่อน้ำใช้ไว้พอไหม

รั้ว ประตูรั้ว และมอเตอร์ประตูให้ทดสอบเปิดปิดหลายรอบ ดูว่ารางไม่มีเศษปูน และประตูไม่ครูดพื้น ถนนเข้าบ้านและลานจอดรถให้ดูว่าไม่มีน้ำขังหลังเทน้ำ และรอยต่อคอนกรีตมีร่องขยายตัวตามระยะ

เอกสารที่ต้องได้รับก่อนโอนคือแบบก่อสร้างจริงที่ปรับตามหน้างาน ใบอนุญาตก่อสร้างฉบับจริง ใบรับประกันงานและวัสดุที่มีวันเริ่มต้นชัดเจน คู่มือเครื่องใช้ที่ติดตั้งมากับบ้าน และรายการยี่ห้อกับสีที่ใช้เพื่อการซ่อมในอนาคต ทีม OBILIS จัดส่งชุดเอกสารนี้พร้อมรายการตรวจรับให้เจ้าของบ้านเดินตรวจไปทีละข้อ เพราะบ้านที่ตรวจละเอียดในวันนี้คือบ้านที่ไม่ต้องตามแก้ทีหลัง

หากอยากประเมินงบเบื้องต้นก่อนคุยกับใคร ลองใช้เครื่องคำนวณราคาสร้างบ้านของเรา หรือติดต่อทีม OBILIS เพื่อนัดคุยรายละเอียดที่ดินของคุณ

ทำรายการแก้ไขอย่างไร และควรจ้างคนตรวจอิสระไหม

ทุกจุดที่พบให้แปะเทปสี ถ่ายรูป และจดลงรายการเดียวกันโดยระบุห้อง ตำแหน่ง อาการ และวันที่ ส่งรายการนี้ให้ผู้รับเหมาเซ็นรับทราบพร้อมกำหนดวันแก้เสร็จ อย่าตกลงด้วยวาจา รายการที่เซ็นแล้วคือหลักฐานเดียวที่ใช้ได้เมื่อมีข้อโต้แย้ง

เงินประกันผลงานหรือเงินงวดสุดท้ายซึ่งมักอยู่ที่ห้าถึงสิบเปอร์เซ็นต์ของค่าก่อสร้างโดยประมาณ ควรจ่ายหลังจากตรวจซ้ำแล้วว่ารายการแก้ไขจบจริง ไม่ใช่จ่ายก่อนแล้วรอ ถ้าสัญญาเขียนว่าจ่ายเมื่อส่งมอบ ให้ตีความว่าส่งมอบคือหลังแก้ไขรายการครบ และควรระบุแบบนี้ไว้ตั้งแต่ตอนเซ็นสัญญา

การจ้างวิศวกรหรือผู้ตรวจบ้านอิสระมีค่าใช้จ่ายไม่มากเมื่อเทียบกับราคาบ้าน และคุ้มมากสำหรับคนที่ไม่มีเวลาหรือไม่มั่นใจในเรื่องเทคนิค ผู้ตรวจอิสระจะมีกล้องถ่ายภาพความร้อนหาความชื้นในผนัง เครื่องวัดความชื้น และประสบการณ์ที่รู้ว่าปัญหามักซ่อนอยู่ตรงไหน สำหรับบ้านที่สร้างต่างจังหวัดโดยเจ้าของอยู่ไกล นี่คือค่าใช้จ่ายที่ควรตั้งไว้ในงบตั้งแต่ต้น

บทความที่เกี่ยวข้อง: งวดงานก่อสร้าง แบ่งจ่ายกี่งวดถึงจะปลอดภัยกับเจ้าของบ้าน

คำถามที่พบบ่อย

ตรวจรับบ้านควรใช้เวลานานแค่ไหน

บ้านขนาด 150 ถึง 250 ตารางเมตรควรใช้เวลาอย่างน้อยครึ่งวัน ถ้ารวมการทดสอบน้ำบนหลังคาและทดสอบระบบทั้งหมดอาจใช้เต็มวัน อย่าให้ผู้รับเหมาเร่ง และควรแยกวันตรวจกับวันโอนออกจากกัน

ถ้าพบปัญหาหลังโอนไปแล้วทำอย่างไร

แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมรูปถ่ายและวันที่ผ่านช่องทางที่ระบุในสัญญา ปัญหาส่วนใหญ่ยังอยู่ในระยะรับประกันงานทั่วไปหนึ่งปี ส่วนโครงสร้างมีระยะยาวกว่า การแจ้งที่มีหลักฐานชัดจะทำให้ผู้รับเหมาตอบสนองเร็วกว่าการโทรเล่า

ผู้รับเหมาไม่ยอมแก้รายการที่ตรวจเจอ ควรทำอย่างไร

ยังไม่จ่ายเงินงวดสุดท้ายและอ้างอิงรายการที่เซ็นรับทราบไว้ ถ้ายังไม่ได้ผลให้ทำหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการตามเงื่อนไขในสัญญา และปรึกษาทนายก่อนตัดสินใจจ้างช่างอื่นมาแก้เอง เพราะการแก้เองก่อนแจ้งอาจทำให้เสียสิทธิ์เรียกร้อง