งวดงานก่อสร้าง แบ่งจ่ายกี่งวดถึงจะปลอดภัยกับเจ้าของบ้าน

งวดงานก่อสร้างคืออะไร และทำไมถึงเป็นเรื่องความปลอดภัยของเงิน

งวดงานก่อสร้างคือการแบ่งค่าก่อสร้างทั้งหมดออกเป็นก้อน แล้วจ่ายทีละก้อนเมื่องานส่วนนั้นเสร็จจริง หลักคิดง่าย ๆ คือเงินที่จ่ายไปควรเท่ากับงานที่มีอยู่บนที่ดินโดยประมาณ ถ้าจ่ายเร็วกว่างาน เจ้าของบ้านคือคนแบกความเสี่ยง ถ้าจ่ายช้ากว่างาน ผู้รับเหมาคือคนแบก

ปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงานที่ได้ยินกันในโคราชและร้อยเอ็ด ส่วนใหญ่ไม่ได้เริ่มจากคนไม่ดี แต่เริ่มจากงวดงานที่จ่ายล่วงหน้ามากเกินไป พอเงินก้อนใหญ่ถูกดึงไปหมุนงานอื่นหรือจ่ายหนี้เก่า งานหลังนี้ก็ขาดวัสดุและขาดช่าง แล้วค่อย ๆ ช้าลงจนหยุด

การแบ่งงวดที่ดีจึงไม่ใช่การเอาเปรียบผู้รับเหมา แต่เป็นการทำให้ทั้งสองฝ่ายมีแรงจูงใจตรงกัน คือทำงานเสร็จเป็นขั้น แล้วได้เงินเป็นขั้น

แบ่งกี่งวดถึงจะพอดี

บ้านพักอาศัยทั่วไปในไทยนิยมแบ่งโดยประมาณ 6 ถึง 10 งวด บ้านชั้นเดียวขนาดเล็กอาจใช้ 6 งวด ส่วนบ้านสองชั้นที่มีงานระบบมากมักไปถึง 8 ถึง 10 งวด จำนวนงวดที่น้อยเกินไปทำให้แต่ละงวดใหญ่และเสี่ยง จำนวนที่มากเกินไปทำให้ต้องตรวจงานถี่จนทั้งสองฝ่ายเหนื่อย

งวดที่เหมาะมักผูกกับหมุดหมายที่มองเห็นได้ชัด เช่น งานเสาเข็มและฐานรากเสร็จ โครงสร้างชั้นหนึ่งเสร็จ โครงสร้างชั้นสองเสร็จ มุงหลังคาเสร็จ ก่อผนังฉาบเสร็จ ติดตั้งระบบไฟฟ้าประปาเสร็จ งานตกแต่งพื้นผนังฝ้าเสร็จ และงวดสุดท้ายเมื่อส่งมอบบ้าน

ข้อดีของการผูกกับหมุดหมายแบบนี้คือคนที่ไม่ใช่ช่างก็ตรวจได้ หลังคามุงเสร็จหรือไม่ มองขึ้นไปก็รู้ ต่างจากการระบุว่างวดที่สามคือ 20 เปอร์เซ็นต์ของงาน ซึ่งไม่มีใครวัดได้จริง

เงินมัดจำและงวดแรก ควรจ่ายเท่าไหร่

เงินงวดแรกตอนเซ็นสัญญาโดยประมาณ 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ของค่าก่อสร้างคือช่วงที่พบบ่อยและถือว่ายอมรับได้ เงินก้อนนี้ใช้สำหรับเตรียมหน้างาน สั่งเสาเข็ม และวางมัดจำวัสดุหลัก ไม่ใช่กำไรของผู้รับเหมา

ถ้ามีการขอมัดจำ 30 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ตั้งแต่วันแรก ควรถามเหตุผลให้ชัด บางกรณีมีเหตุผลจริง เช่น ต้องสั่งวัสดุพิเศษที่ผลิตนาน แต่ก็ควรแยกเป็นการจ่ายค่าวัสดุนั้นโดยตรงพร้อมใบสั่งซื้อ ไม่ใช่รวมเป็นเงินมัดจำก้อนเดียว

เจ้าของบ้านหลายคนยอมจ่ายก้อนแรกสูงเพราะเกรงใจหรืออยากให้เริ่มงานเร็ว ทั้งที่ผู้รับเหมาที่มีเงินทุนหมุนเวียนปกติไม่จำเป็นต้องใช้เงินมากขนาดนั้นก่อนตอกเข็ม

จ่ายเมื่อไหร่ และต้องตรวจอะไรก่อนจ่าย

กติกาที่ควรเขียนไว้ชัดคือ ผู้รับเหมาแจ้งว่างานงวดนั้นเสร็จ เจ้าของบ้านหรือผู้ตรวจงานเข้าดูภายในเวลาที่ตกลง เช่น 3 ถึง 5 วัน แล้วจ่ายเมื่อผ่านการตรวจ ไม่ใช่จ่ายเมื่อผู้รับเหมาส่งข้อความมาบอกว่าเสร็จแล้ว

ก่อนจ่ายแต่ละงวด ควรเทียบงานกับ BOQ และแบบ ไม่ใช่ดูแค่ว่ามีของขึ้นมาแล้ว งวดโครงสร้างต้องดูว่าเหล็กและคอนกรีตตรงตามแบบก่อนเท หากเทไปแล้วจะตรวจไม่ได้ ส่วนงวดงานระบบต้องทดสอบแรงดันน้ำและไฟก่อนปิดผนัง

ถ้าเจ้าของบ้านอยู่กรุงเทพฯ แล้วบ้านอยู่โคราช ควรมีคนตรวจงานแทนที่ไม่ใช่ลูกน้องผู้รับเหมา จะเป็นวิศวกรอิสระหรือทีมของบริษัทรับสร้างบ้านก็ได้ รูปถ่ายที่ผู้รับเหมาส่งมาใช้ดูความคืบหน้าได้ แต่ใช้แทนการตรวจไม่ได้

เงินประกันผลงาน และสัญญาณเตือนที่ต้องระวัง

เงินประกันผลงานหรือเงินกันไว้โดยประมาณ 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ของค่าก่อสร้าง คือเงินที่หักจากแต่ละงวดหรือกันจากงวดสุดท้าย แล้วคืนให้เมื่อพ้นระยะประกันหรือเมื่อแก้ไขข้อบกพร่องครบ เงินก้อนนี้คือแรงจูงใจเดียวที่เหลืออยู่หลังบ้านเสร็จ ถ้าไม่มี การตามแก้งานหลังส่งมอบจะยากมาก

สัญญาณเตือนแรกคือการขอเงินล่วงหน้าเกินงาน ด้วยเหตุผลว่าต้องสั่งของหรือจ่ายค่าแรง สัญญาณที่สองคือสัญญาที่กำหนดวันจ่ายตามปฏิทิน เช่น ทุกสิ้นเดือน แทนที่จะจ่ายตามความคืบหน้า สัญญาณที่สามคือการขอรวมสองงวดเป็นงวดเดียวกลางทาง

เมื่อเห็นสัญญาณเหล่านี้ ไม่จำเป็นต้องยกเลิกงานทันที แต่ควรกลับไปที่สัญญาและยืนยันกติกาเดิม ผู้รับเหมาที่ทำงานตรงไปตรงมาจะเข้าใจ ส่วนคนที่ไม่พอใจมากผิดปกติกับการยืนยันกติกา มักเป็นคนที่มีปัญหาสภาพคล่องอยู่แล้ว

เขียนงวดงานลงในสัญญาอย่างไรให้ใช้ได้จริง

ตารางงวดงานควรเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาที่ระบุสามอย่างต่อหนึ่งงวด คือ งานที่ต้องเสร็จ จำนวนเงิน และวิธีตรวจรับ ตัวอย่างเช่น งวดที่ 4 มุงหลังคาพร้อมติดตั้งรางน้ำเสร็จ จ่าย 12 เปอร์เซ็นต์ เมื่อผู้ตรวจงานลงนามรับรอง

ควรมีข้อกำหนดเรื่องงานเพิ่มลดแยกจากงวดปกติ งานที่เจ้าของบ้านสั่งเพิ่มระหว่างทางให้คิดราคาและจ่ายเป็นรายการต่างหากพร้อมเอกสาร ไม่นำไปปนกับงวดหลัก เพราะเมื่อปนกันแล้วจะตรวจสอบไม่ได้ว่างวดไหนจ่ายไปเท่าไหร่

บริษัทรับสร้างบ้านอย่าง OBILIS ใช้ตารางงวดงานแบบนี้เป็นมาตรฐานทุกหลัง และให้เจ้าของบ้านเห็นตารางก่อนเซ็นสัญญา หากคุณจ้างผู้รับเหมาอิสระ ก็ขอตารางแบบเดียวกันได้ เป็นเอกสารหน้าเดียวที่ป้องกันปัญหาได้มากที่สุด

หากอยากประเมินงบเบื้องต้นก่อนคุยกับใคร ลองใช้เครื่องคำนวณราคาสร้างบ้านของเรา หรือติดต่อทีม OBILIS เพื่อนัดคุยรายละเอียดที่ดินของคุณ

คำถามที่พบบ่อย

ผู้รับเหมาขอมัดจำ 30 เปอร์เซ็นต์ ควรจ่ายไหม

ควรขอให้แยกว่าเงินก้อนนั้นใช้ทำอะไร ถ้าเป็นค่าวัสดุพิเศษให้จ่ายตรงกับใบสั่งซื้อ ส่วนเงินมัดจำสัญญาควรอยู่ในช่วงโดยประมาณ 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ เว้นแต่มีเหตุผลเฉพาะที่เขียนไว้ในสัญญา

ถ้างานงวดนั้นเสร็จไม่ครบ แต่ผู้รับเหมาขอเงินก่อน ทำอย่างไร

จ่ายได้เฉพาะส่วนที่เสร็จจริงตามสัดส่วน และเขียนบันทึกว่ารายการใดยังค้าง พร้อมกำหนดวันแก้ไข การจ่ายเต็มงวดโดยที่งานยังค้างจะทำให้รายการค้างนั้นไม่ถูกทำจนถึงวันส่งมอบ

เงินประกันผลงานคืนเมื่อไหร่

ปกติคืนเมื่อพ้นระยะรับประกันที่ตกลง เช่น 1 ปีหลังส่งมอบ หรือเมื่อแก้ไขข้อบกพร่องที่ตรวจพบครบถ้วน ควรระบุเงื่อนไขและวันที่คืนไว้ในสัญญาให้ชัดเพื่อไม่ให้เป็นปัญหาทั้งสองฝ่าย