交房前验收清单：查哪些才不用事后返工

为什么交房前验收是最不能着急的一道关

交房前验收，是你手里还握着最后一期工程款、承包商的工人也还在现场的唯一时间窗口。此刻查出来的问题会很快被修好；漏过去的问题在过户之后，就变成打电话催、排队约、等工人有空的事，可能拖上好几周。

在呵叻或黎逸建房而业主人在曼谷的情况，更要重视这一天，因为能够赶到现场、而且施工队伍到齐的机会并不多。验收应至少安排半天到一整天，并且不要和过户或支付尾款安排在同一天。

随身带一些简单工具：手电筒、水平尺、用来检查地面坡度的小球或玻璃球、试电笔、用来标记问题位置的彩色胶带，以及可以给每个点位拍照并记录日期的手机。

结构、屋面与渗漏，要排在其他项目之前检查

先绕房子内外走一圈看裂缝。抹灰面上的发丝细纹是新房常见现象，但门窗转角的斜裂缝、柱或梁上的裂缝，以及沿砖缝呈阶梯状的裂缝，必须由承包商的工程师在接收之前给出书面说明。

屋面要用两种方式检查。第一种是通过检修口进入屋面下方，看是否有光透进来、保温层或吊顶上是否有水渍。第二种是淋水试验：请工人在屋面上连续淋水至少十五到三十分钟，重点是天沟、斜脊和与墙体的交接处，然后观察下方吊顶有没有潮斑或滴水。

如果验收正赶上东北部（伊善地区）的雨季，那反而是个机会：安排在一场大雨之后的第二天验收，查看吊顶、窗台和阳台地面的水渍。渗漏问题在真实条件下暴露得最清楚。

地面、墙面与门窗，逐个房间不跳过

地砖用硬币或螺丝刀柄按网格逐块敲击，听是否有空鼓，空鼓意味着砖下的粘结砂浆不饱满。空鼓的砖日后在重压或拖动家具时会开裂。卫生间和阳台则往地面倒水，看水是流向地漏，还是积成水洼。积水是入住之后最难处理的问题之一。

墙面要在斜光下看。把手电筒贴着墙面平行照射，就能看出抹灰的波浪、还没磨平的腻子痕迹和刷得不匀的漆面。尤其要注意房间转角和门窗框边缘，那是工人最容易赶工收口的地方。

所有门窗都必须开关顺滑、锁闭到位、关上之后没有透光的缝隙。推拉窗要检查轨道不积水、有排水孔；平开门要检查不会因为倾斜而自行开合。窗框周围的密封胶必须连续、没有断点，那是雨季最主要的一道防水线。

电气与给排水系统，每一个点位都要实测

电气部分用试电笔或插座测试器逐个测试所有插座；把每个开关都按一遍，确认控制的灯具与图纸一致；打开配电箱，看每个断路器是否都有标明所控回路的标签。还要问清楚是否有接地线和漏电保护开关，新建住宅都应当配备，并请工人当面按下测试按钮演示一次。

给水方面，先索取封墙之前做的管道压力试验记录。如果没有，就把所有水龙头同时打开，看水压是否仍然够用；打开热水，确认约定的每个出水点都能供上；逐个卫生间冲水，看排得是否顺畅、有没有空气回涌的声音。然后打开洗手盆和洗碗池下方的柜子，检查接头是否完全干燥。

不要忘了水泵和储水罐。确认水泵在开关水龙头时能自动启停、不会异常频繁地启动，水罐有罐盖、浮球能真正切断进水。黎逸自来水管网之外的住宅很多使用地下水井，还应查看井位、过滤系统和总阀门的位置。

室外工程、化粪池、围墙与应当拿到的文件

绕房子一圈，确认周边地面是向外找坡而不是向房子倾斜，因为流向基础的水是一层墙体受潮和房侧土体下陷的根源。化粪池和污水池要查看井盖位置、通气管，以及接入市政管道或渗水井的出口。如果是渗水井，要问清楚与生活水井之间是否留足了距离。

围墙、大门和电动门要反复开关几次，检查轨道内没有残留砂浆、门扇不刮地面。入户道路和停车场地坪要在泼水之后确认不积水，混凝土接缝也按间距设置了伸缩缝。

过户之前应当拿到的文件包括：按现场调整后的竣工图；建筑许可证（Or. 1，泰国地方机关核发的施工许可）原件；载明起始日期的工程与材料保修单；随房交付设备的说明书；以及日后维修需要的材料品牌与色号清单。另外提醒一句，外籍人士在泰国通常不能以个人名义持有土地，过户之前应请律师确认房屋与土地的持有结构。

整改清单怎么做，以及要不要请独立验房师

每发现一处，就贴上彩色胶带、拍照，并记进同一份清单，注明房间、位置、现象和日期。把这份清单交给承包商签字确认，同时约定整改完成的日期。不要只做口头约定，签过字的清单是发生争议时唯一站得住脚的依据。

质保金或最后一期工程款通常约为工程造价的百分之五到十，应当在复检确认整改全部完成之后再支付，而不是先付再等。如果合同写的是交付时支付，就应把交付理解为整改清单全部完成之后，并且最好在签合同时就这样写明。

聘请工程师或独立验房师的费用相对房价并不高，对没有时间或对技术细节没有把握的业主非常值得。独立验房师会带红外热像仪来查找墙体内的潮气，带含水率仪，也带着知道问题通常藏在哪里的经验，对人在远处、房子建在外府的业主来说，这是一开始就该列进预算的支出。OBILIS 在交房时会把上述文件连同一份可以逐条对照的验收清单一并交给业主，因为今天查得细的房子，日后才不用回头返工。

想先估算大致预算，可以使用我们的建房价格计算器，或联系 OBILIS 团队，一起讨论您的地块。

常见问题

交房前验收应该花多长时间

150到250平方米的住宅，至少应安排半天。如果加上屋面淋水试验和全部系统的实测，可能需要一整天。不要让承包商催你，也要把验收日和过户日分开安排。

过户之后才发现问题怎么办

按合同约定的渠道以书面形式报修，附上照片和发现日期。大部分问题仍在一般工程一年的保修期内，结构部分的期限更长。有清晰证据的书面报修，比打电话口述能换来快得多的回应。

承包商不肯整改查出的问题怎么办

先不要支付最后一期工程款，并以双方签字确认的整改清单为依据交涉。如果仍然没有结果，就按合同条款发出正式书面通知，并在决定另请工人修补之前先咨询律师，因为未经通知自行修补，可能让你丧失索赔的权利。