สินเชื่อสร้างบ้าน 2569 ดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัว ธนาคารไหนดี

ดอกเบี้ยสินเชื่อสร้างบ้าน ปี 2569 เป็นอย่างไรบ้าง

ดอกเบี้ยสินเชื่อสร้างบ้าน ในปี พ.ศ. 2569 เป็นเรื่องที่เจ้าของบ้านในอีสานต้องวางแผนก่อนเริ่มปลูกสร้าง เพราะอัตราดอกเบี้ยมีผลโดยตรงต่อค่างวดทุกเดือนตลอดอายุสัญญา คณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. มีมติคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ประมาณ 1.00 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ในการประชุมครั้งที่ 3/2569 เมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2569 ด้วยมติเอกฉันท์ (อ้างอิงจากธนาคารแห่งประเทศไทย และไทยพับลิก้า) อัตรานี้เป็นฐานที่ธนาคารพาณิชย์และธนาคารรัฐใช้อ้างอิงในการกำหนดดอกเบี้ยเงินกู้ต่อไป

อัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้เห็นจริงในสัญญา ไม่ใช่อัตรานโยบายโดยตรง แต่เป็นอัตรา MRR ของแต่ละธนาคาร ซึ่งแต่ละแห่งบวกลบส่วนต่างจากอัตรานี้อีกที ธนาคารอาคารสงเคราะห์ปรับลด MRR ลงมาอยู่ที่ประมาณ 6.145 เปอร์เซ็นต์ต่อปี โดยประมาณ มีผลตั้งแต่วันที่ 4 มีนาคม 2569 เพื่อลดภาระผู้กู้บ้าน (อ้างอิงจากไทยพับลิก้า) ส่วนธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ทั้งกรุงเทพ กรุงไทย กสิกรไทย และไทยพาณิชย์ มี MRR อยู่ในช่วงประมาณ 6 ถึง 7 เปอร์เซ็นต์ต่อปี โดยประมาณ ข้อมูล ณ วันที่ 11 กันยายน 2569 (อ้างอิงจากสำนักข่าวอินโฟเควสท์)

ตัวเลขเหล่านี้เปลี่ยนแปลงได้ทุกไตรมาส ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและนโยบายของ กนง. เจ้าของบ้านที่กำลังจะยื่นกู้สร้างบ้านในโคราชหรือร้อยเอ็ด จึงควรเช็กอัตราล่าสุดกับธนาคารโดยตรงก่อนตัดสินใจทุกครั้ง อย่ายึดตัวเลขที่เห็นในบทความหรือโฆษณาเป็นตัวเลขสุดท้าย เพราะแต่ละธนาคารมีเงื่อนไขส่วนลดที่ต่างกันไปตามโปรไฟล์ผู้กู้

ดอกเบี้ยคงที่ คืออะไร เหมาะกับใครบ้าง

ดอกเบี้ยคงที่ คืออัตราที่ธนาคารล็อกตัวเลขไว้ในช่วงต้นของสัญญา ส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 1 ถึง 3 ปีแรก โดยประมาณ ขึ้นอยู่กับโปรโมชันของแต่ละธนาคารในช่วงนั้น หลังจากพ้นช่วงคงที่ อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนไปเป็นแบบลอยตัวโดยอัตโนมัติ ผู้กู้จึงต้องอ่านสัญญาให้ชัดว่าคงที่กี่ปี และหลังจากนั้นคิดอย่างไร

ข้อดีของดอกเบี้ยคงที่ คือค่างวดในช่วงแรกคาดการณ์ได้แน่นอน ไม่ผันผวนตามตลาด เหมาะกับเจ้าของบ้านที่มีรายรับต่อเดือนค่อนข้างตายตัว เช่น ข้าราชการหรือพนักงานประจำ เพราะวางแผนการเงินในช่วงที่บ้านกำลังก่อสร้างและเพิ่งผ่อนเริ่มต้นได้ง่ายกว่า

ข้อจำกัด คือเมื่อพ้นช่วงคงที่แล้ว หากอัตราตลาดปรับขึ้น ค่างวดอาจกระโดดขึ้นทันที ผู้กู้ที่เลือกดอกเบี้ยคงที่จึงควรเผื่อใจและเผื่องบประมาณสำหรับปีที่ 2 หรือปีที่ 4 เป็นต้นไป ไม่ควรคำนวณความสามารถผ่อนจากตัวเลขปีแรกเพียงอย่างเดียว

ดอกเบี้ยลอยตัว คืออะไร เหมาะกับใครบ้าง

ดอกเบี้ยลอยตัว คำนวณจากอัตรา MRR ของธนาคารลบด้วยส่วนลดที่ตกลงกัน หรือที่เรียกกันว่า MRR ลบ x เปอร์เซ็นต์ และมักปรับส่วนลดอีกครั้งหลังปีที่ 3 เป็น MRR ลบ y เปอร์เซ็นต์ ซึ่งมากน้อยต่างกันไปตามแต่ละธนาคารและโปรไฟล์ผู้กู้ ตัวเลขนี้จึงขยับขึ้นลงได้ตลอดอายุสัญญา ตามการเปลี่ยนแปลงของ MRR

ข้อดีของดอกเบี้ยลอยตัว คือหาก กนง. ปรับลดอัตรานโยบายลงอีกในอนาคต ธนาคารมีแนวโน้มปรับ MRR ลงตาม ผู้กู้ก็ได้ประโยชน์จากดอกเบี้ยที่ลดลงทันทีโดยไม่ต้องรีไฟแนนซ์ เหมาะกับผู้กู้ที่รับความผันผวนได้ระดับหนึ่ง และมีรายได้สำรองพอรองรับหากดอกเบี้ยขยับขึ้นในบางช่วง

ข้อควรระวัง คือค่างวดไม่คงที่ ในช่วงที่กำลังผ่อนพร้อมกับสร้างบ้านไปด้วย งบประมาณอาจตึงขึ้นถ้าดอกเบี้ยปรับขึ้นกะทันหัน ผู้กู้ควรคำนวณค่างวดที่จุดสูงสุดที่รับไหว ไม่ใช่คำนวณจากอัตราต่ำสุดที่เห็นในโบรชัวร์เพียงอย่างเดียว

เปรียบเทียบดอกเบี้ยสินเชื่อสร้างบ้าน แบบคงที่กับลอยตัว

เมื่อเทียบดอกเบี้ยสินเชื่อสร้างบ้าน ทั้งสองแบบ จุดต่างหลักอยู่ที่ความแน่นอนของค่างวด ไม่ใช่ที่ตัวเลขต่ำสุดเพียงอย่างเดียว ดอกเบี้ยคงที่ให้ความสบายใจในช่วงต้น ส่วนดอกเบี้ยลอยตัวให้โอกาสได้ดอกเบี้ยต่ำลงหากภาวะตลาดเป็นใจ ผู้กู้ต้องเลือกตามความสามารถรับความเสี่ยงของตัวเอง ไม่ใช่ตามกระแสหรือคำแนะนำของคนอื่น

สำหรับบ้านที่กำลังก่อสร้าง เงินกู้มักเบิกเป็นงวดตามความคืบหน้า ไม่ได้เบิกเต็มจำนวนตั้งแต่วันแรก ดอกเบี้ยจึงคิดจากยอดที่เบิกจริงในแต่ละงวด ไม่ใช่วงเงินอนุมัติทั้งหมด ช่วงนี้เองที่ความต่างระหว่างคงที่กับลอยตัวยังไม่ส่งผลมาก เพราะยอดเบิกยังน้อย แต่จะเริ่มมีผลชัดเจนหลังบ้านสร้างเสร็จและเริ่มผ่อนเต็มวงเงิน

ผู้กู้บางรายเลือกผสมทั้งสองแบบ คือใช้ดอกเบี้ยคงที่ในช่วงก่อสร้าง แล้วพิจารณารีไฟแนนซ์หรือเปลี่ยนเงื่อนไขหลังบ้านสร้างเสร็จ วิธีนี้ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องดอกเบี้ยกระโดดในช่วงที่ยังมีค่าใช้จ่ายก่อสร้างซ้อนอยู่ ควรปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารแต่ละแห่งเพื่อดูเงื่อนไขจริงอีกครั้ง

ปัจจัยที่ควรพิจารณา ก่อนตัดสินใจ สำหรับบ้านในอีสาน

ทำเลที่ตั้งของบ้านมีผลต่อเงื่อนไขสินเชื่อบางส่วน บ้านในเขตเมืองอย่างโคราชหรือร้อยเอ็ด มักมีราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างชัดเจนกว่าพื้นที่รอบนอก ส่วนบ้านแถบเขาใหญ่หรือปากช่องที่นิยมสร้างเป็นบ้านพักตากอากาศ ธนาคารบางแห่งอาจพิจารณาวงเงินและเงื่อนไขต่างจากบ้านอยู่อาศัยหลักตามปกติ

ระยะเวลาก่อสร้างจริงก็เป็นปัจจัยสำคัญ บ้านที่ใช้เวลาก่อสร้างนานกว่าที่วางแผนไว้ อาจทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยในช่วงก่อสร้างนานขึ้นกว่าที่ประเมิน เจ้าของบ้านจึงควรเผื่อระยะเวลาก่อสร้างในการคำนวณภาระดอกเบี้ยล่วงหน้า ไม่ใช่คำนวณจากกำหนดการที่เร็วที่สุดเพียงอย่างเดียว

รายได้และภาระหนี้เดิมของผู้กู้ มีผลต่อทั้งวงเงินอนุมัติและส่วนลดดอกเบี้ยที่ได้รับ ผู้กู้ที่มีเครดิตดีและภาระหนี้น้อย มักได้รับส่วนลดจาก MRR มากกว่าผู้กู้ทั่วไป ก่อนยื่นกู้จึงควรตรวจสอบประวัติเครดิตของตัวเองก่อน และลดภาระหนี้ที่ไม่จำเป็นลงถ้าทำได้

เตรียมตัวอย่างไร ก่อนยื่นกู้สร้างบ้าน

ก่อนยื่นกู้ ผู้กู้ควรมีแบบบ้านและ BOQ หรือประมาณการราคาค่าก่อสร้างที่ชัดเจนจากผู้รับเหมาหรือบริษัทรับสร้างบ้าน ธนาคารส่วนใหญ่ใช้เอกสารนี้ประกอบการพิจารณาวงเงินกู้ ไม่ใช่แค่ราคาที่ดินอย่างเดียว เอกสารที่ครบถ้วนตั้งแต่ต้น ช่วยให้กระบวนการอนุมัติเร็วขึ้นด้วย

ผู้กู้ควรเปรียบเทียบเงื่อนไขจากธนาคารอย่างน้อย 2 ถึง 3 แห่ง โดยประมาณ ทั้งอัตราดอกเบี้ยช่วงคงที่ ส่วนลดช่วงลอยตัว และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เพราะแต่ละธนาคารมีโปรโมชันที่เปลี่ยนไปตามช่วงเวลา การเทียบหลายแห่งช่วยให้เห็นภาพรวมต้นทุนที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา

ในฐานะบริษัทรับสร้างบ้านในอีสาน OBILIS พบว่าเจ้าของบ้านที่เตรียมแบบบ้านและงบประมาณไว้ล่วงหน้า มักยื่นกู้ผ่านง่ายกว่าและได้เงื่อนไขที่เหมาะกับสถานะการเงินของตัวเองมากกว่า การวางแผนดอกเบี้ยควบคู่กับแผนก่อสร้างตั้งแต่ต้น ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องงบประมาณบานปลายระหว่างทางได้จริง

ถ้าอยากเห็นตัวเลขของบ้านหลังที่คุณวางแผนไว้จริง ๆ ลองคำนวณราคาบ้านเบื้องต้นดูก่อนได้ หรือติดต่อทีมงานเพื่อขอประเมินจากแบบบ้านและที่ดินจริงของคุณ

บทความที่เกี่ยวข้อง: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บ้านสร้างใหม่ต้องเสียเท่าไหร่ | งวดงานก่อสร้าง แบ่งจ่ายกี่งวดถึงจะปลอดภัยกับเจ้าของบ้าน

เรื่องนี้ทีมงานเจอหน้างานบ่อย ถ้าอยากปรึกษาก่อนตัดสินใจ ดูขอบเขตงานได้ที่หน้าทีมรับสร้างบ้านในโคราช

คำถามที่พบบ่อย

ดอกเบี้ยคงที่กับลอยตัว แบบไหนดีกว่ากันสำหรับสร้างบ้าน

ไม่มีคำตอบตายตัวว่าแบบไหนดีกว่ากันเสมอไป ขึ้นอยู่กับความสามารถรับความเสี่ยงและความมั่นคงของรายได้ผู้กู้แต่ละคน ผู้ที่ต้องการความแน่นอนของค่างวดช่วงแรกอาจเลือกคงที่ ส่วนผู้ที่รับความผันผวนได้และอยากมีโอกาสได้ดอกเบี้ยต่ำลงตามภาวะตลาด อาจเลือกลอยตัว

ดอกเบี้ยสินเชื่อสร้างบ้านตอนนี้อยู่ที่ประมาณเท่าไหร่

อัตรา MRR ของธนาคารพาณิชย์หลักและธนาคารอาคารสงเคราะห์ อยู่ในช่วงประมาณ 6 ถึง 7 เปอร์เซ็นต์ต่อปี โดยประมาณ ข้อมูลล่าสุดที่พบ ณ เดือนกันยายน 2569 (อ้างอิงจากไทยพับลิก้าและอินโฟเควสท์) อัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้แต่ละคนได้จริง จะลดหรือเพิ่มจากฐานนี้ตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคารและโปรไฟล์ผู้กู้

ถ้ากำลังสร้างบ้านในโคราชหรือร้อยเอ็ด ควรเริ่มยื่นกู้เมื่อไหร่

ควรเริ่มติดต่อธนาคารตั้งแต่มีแบบบ้านและ BOQ พร้อม ก่อนเริ่มลงมือก่อสร้างจริง เพราะกระบวนการอนุมัติและเบิกเงินเป็นงวดต้องใช้เวลา การเริ่มเร็วยังช่วยให้มีเวลาเปรียบเทียบเงื่อนไขจากหลายธนาคารก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญา