ขั้นตอนการสร้างบ้าน เริ่มต้นต้องทำอะไรก่อน ตั้งแต่มีที่ดินจนได้ผู้รับเหมา

เริ่มต้นสร้างบ้าน ต้องเช็กอะไรก่อนคิดเรื่องแบบบ้าน

คนที่เริ่มต้นสร้างบ้านมักกระโดดไปดูแบบบ้านสวย ๆ ก่อนเป็นอันดับแรก ทั้งที่จริงแล้วสิ่งที่ต้องเช็กก่อนคือสถานะที่ดินของตัวเอง เพราะแบบบ้านที่ถูกใจอาจสร้างไม่ได้เลยถ้าที่ดินติดเงื่อนไขบางอย่าง

สิ่งแรกที่ต้องตรวจคือประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ว่าเป็นโฉนดเต็มรูปแบบหรือเอกสารสิทธิ์แบบอื่นที่มีข้อจำกัดการปลูกสร้าง เพราะที่ดินบางประเภทในอีสานยังมีเงื่อนไขเรื่องการโอนหรือการใช้ประโยชน์ที่ต่างจากโฉนดทั่วไป

อันดับถัดมาคือสีผังเมืองและระยะร่นตามกฎหมาย ที่ดินผืนเดียวกันอาจสร้างบ้านได้ขนาดต่างกันตามข้อกำหนดผังเมือง จุดนี้ควรเช็กก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินหรือก่อนเลือกแบบบ้านที่ตายตัวเกินไป

ลำดับขั้นตอนเริ่มต้นสร้างบ้านที่ควรทำตามนี้

หลังเช็กที่ดินแล้ว ลำดับที่แนะนำคือสำรวจหน้างานจริง วัดขนาดที่ดิน ตรวจสอบทิศทาง ระดับดิน และจุดที่น้ำท่วมถึงในอดีต ก่อนจะเริ่มคุยเรื่องแบบบ้านกับผู้ออกแบบหรือบริษัทรับสร้างบ้าน

ขั้นถัดไปคือเลือกแบบบ้านให้เหมาะกับที่ดินจริงในโคราชหรือร้อยเอ็ด ไม่ใช่แบบที่สวยที่สุดในอินเทอร์เน็ต เพราะที่ดินแต่ละแปลงมีข้อจำกัดเรื่องทิศทางแดด ลม และขนาดที่ต่างกัน

จากนั้นจึงเข้าสู่ขั้นทำ BOQ และขออนุญาตก่อสร้างคู่ขนานกันไป เพื่อไม่ให้เวลารอใบอนุญาตกลายเป็นเวลาที่เสียเปล่า และสามารถเริ่มเตรียมหน้างานได้ทันทีที่ได้รับอนุญาต

ก่อนคุยกับผู้รับเหมา ต้องเตรียมอะไรให้พร้อมก่อน

เจ้าของบ้านควรมีงบประมาณคร่าว ๆ ในใจก่อนคุยกับผู้รับเหมา ไม่ใช่ปล่อยให้ผู้รับเหมาเป็นคนบอกราคาฝ่ายเดียว เพราะงบที่ตั้งไว้จะกำหนดทิศทางของแบบบ้านและวัสดุตั้งแต่ต้น

ควรเตรียมเอกสารที่ดินและรูปถ่ายหน้างานจริงให้ผู้รับเหมาดูก่อนนัดคุย เพื่อให้ผู้รับเหมาประเมินหน้างานได้ใกล้เคียงความจริงตั้งแต่ครั้งแรก แทนที่จะประเมินจากคำบอกเล่าอย่างเดียว

การเตรียมคำถามล่วงหน้า เช่น ขอดู BOQ ตัวอย่าง ขอดูผลงานที่เคยสร้างจริง และถามเรื่องงวดการจ่ายเงิน จะช่วยคัดกรองผู้รับเหมาได้ตั้งแต่การพูดคุยครั้งแรกโดยไม่ต้องรอเซ็นสัญญาไปก่อน

เริ่มต้นสร้างบ้านแล้วพลาดตรงไหนบ้างที่พบบ่อย

ความผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือรีบเซ็นสัญญาก่อนที่แบบบ้านจะนิ่งจริง ทำให้ต้องแก้แบบหลังเซ็นสัญญาแล้ว ซึ่งมักนำไปสู่การต่อรองราคาเพิ่มระหว่างทาง

อีกความผิดพลาดคือไม่ตรวจสอบว่าผู้รับเหมามีทีมช่างเป็นของตัวเองหรือรับงานแล้วไปจ้างช่วงต่อ เพราะสองแบบนี้ส่งผลต่อคุณภาพงานและความรับผิดชอบเมื่อเกิดปัญหาแตกต่างกันมาก

หลายคนยังลืมตรวจสอบเรื่องทางเข้าออกที่ดินสำหรับรถขนวัสดุ โดยเฉพาะที่ดินในซอยแคบหรือพื้นที่ลาดชันแถบเขาใหญ่ ซึ่งอาจทำให้ต้นทุนขนส่งวัสดุสูงกว่าที่ประเมินไว้ตอนแรก

งบประมาณช่วงเริ่มต้นสร้างบ้านควรกันเผื่อเรื่องอะไรบ้าง

นอกจากราคาบ้านตามสัญญา ควรกันงบเผื่อสำหรับงานที่มักไม่รวมอยู่ในราคาเหมา เช่น ถมดิน ทำรั้ว ทำถนนเข้าบ้าน และเดินระบบไฟฟ้าประปาจากแนวเขตเข้าตัวบ้าน

งบเผื่อสำหรับงานเหล่านี้ควรกันไว้โดยประมาณอีกหนึ่งส่วนจากราคาบ้านหลัก เพราะเป็นงานที่ขึ้นกับสภาพที่ดินแต่ละแปลงจริง ไม่สามารถประเมินตายตัวได้จากแบบบ้านอย่างเดียว

ถ้าตั้งใจกู้สินเชื่อสร้างบ้าน ควรคุยกับธนาคารเรื่องเงื่อนไขการเบิกเงินตามงวดงานตั้งแต่ต้น เพราะธนาคารมักอิงเอกสาร BOQ และแบบบ้านเป็นหลักในการอนุมัติแต่ละงวด

เริ่มต้นสร้างบ้านให้เป็นระบบตั้งแต่วันแรก

การเริ่มต้นสร้างบ้านที่ดีไม่ได้วัดกันที่ความเร็ว แต่วัดที่ความครบถ้วนของข้อมูลก่อนตัดสินใจแต่ละขั้น ตั้งแต่สถานะที่ดิน แบบบ้าน งบประมาณ จนถึงการเลือกผู้รับเหมา

ทีม OBILIS วางลำดับขั้นตอนเหล่านี้ให้เจ้าของบ้านตั้งแต่ครั้งแรกที่คุยกัน เพื่อให้เห็นภาพรวมทั้งโครงการก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญาจริง

ถ้าอยากเห็นตัวเลขของบ้านหลังที่คุณวางแผนไว้จริง ๆ ลองคำนวณราคาบ้านเบื้องต้นดูก่อนได้ หรือติดต่อทีมงานเพื่อขอประเมินจากแบบบ้านและที่ดินจริงของคุณ

ถ้าลำดับขั้นตอนถูกต้องตั้งแต่ต้น ปัญหาที่มักเกิดกลางทาง เช่น แก้แบบกะทันหันหรืองบบานปลาย จะลดลงไปมากเมื่อเทียบกับการเริ่มต้นแบบไม่มีแผน

ถ้าอยากเริ่มจากการคุยกับทีมที่ทำงานในพื้นที่จริง ดูขอบเขตงานและผลงานได้ที่หน้ารับสร้างบ้านโคราช

คำถามที่พบบ่อย

เริ่มต้นสร้างบ้านควรมีที่ดินก่อนหรือมีแบบบ้านก่อน

ควรมีที่ดินหรืออย่างน้อยรู้ตำแหน่งที่ดินแน่นอนก่อนเลือกแบบบ้าน เพราะทิศทาง ขนาด และข้อจำกัดผังเมืองของที่ดินแต่ละแปลงมีผลต่อแบบบ้านที่เหมาะสมโดยตรง

เริ่มต้นสร้างบ้านโดยไม่มีวิศวกรตรวจแบบได้ไหม

บ้านพักอาศัยทั่วไปตามกฎหมายอนุญาตให้ภาคีวิศวกรเป็นผู้ลงนามรับรองแบบได้ แต่ควรมีวิศวกรตรวจสอบแบบเสมอ เพราะเป็นเอกสารที่ใช้ยื่นขออนุญาตก่อสร้างและใช้อ้างอิงหากเกิดปัญหาโครงสร้างภายหลัง

ควรใช้เวลานานแค่ไหนก่อนจะเซ็นสัญญาก่อสร้าง

ไม่มีตัวเลขตายตัว แต่ควรใช้เวลาให้พอสำหรับตรวจแบบ ตรวจ BOQ และเทียบผู้รับเหมาอย่างน้อยสองถึงสามเจ้า เพื่อให้มั่นใจก่อนเซ็นสัญญาที่แก้ไขภายหลังได้ยาก