กู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ธนาคารดูอะไรบ้าง และต้องเตรียมเอกสารอะไร

กู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ธนาคารมองต่างจากกู้ซื้อบ้านจัดสรรอย่างไร

การกู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเองไม่เหมือนการกู้ซื้อบ้านจัดสรรตรงที่ตอนยื่นเรื่อง บ้านยังไม่มีอยู่จริง ธนาคารจึงไม่ได้ปล่อยเงินให้ทั้งก้อนแล้วรับโอนหลักประกันในวันเดียว แต่ต้องประเมินจากที่ดินที่มีอยู่ บวกกับบ้านที่จะเกิดขึ้นตามแบบ แล้วทยอยจ่ายตามความคืบหน้าของงานก่อสร้าง

ความต่างนี้ทำให้ธนาคารต้องดูเอกสารมากกว่าปกติ เพราะเขาต้องมั่นใจสองเรื่องพร้อมกัน คือคุณผ่อนไหว และบ้านที่กำลังจะสร้างมีตัวตนจริงในแบบแปลน ในใบอนุญาต และในสัญญากับผู้รับเหมา ถ้าเรื่องใดเรื่องหนึ่งขาด เรื่องมักจะค้างอยู่ที่ขั้นตอนพิจารณานานกว่าที่คิด

เจ้าของที่ดินในโคราชหรือร้อยเอ็ดหลายคนมีที่ดินมรดกที่ปลอดภาระอยู่แล้ว ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบ เพราะที่ดินนั้นกลายเป็นส่วนหนึ่งของหลักประกันโดยไม่ต้องควักเงินซื้อ แต่ก็ต้องเข้าใจว่าธนาคารจะจดจำนองที่ดินทั้งแปลง ไม่ใช่เฉพาะส่วนที่บ้านตั้งอยู่

ธนาคารดูอะไรบ้างจากตัวผู้กู้

เรื่องแรกคือรายได้เทียบกับภาระหนี้ที่มีอยู่ หรือที่เรียกกันว่าสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ธนาคารจะรวมค่างวดรถ บัตรเครดิต และสินเชื่ออื่นที่ผ่อนอยู่ แล้วดูว่าเมื่อบวกค่างวดบ้านเข้าไป รายได้ต่อเดือนยังเหลือพอใช้ชีวิตหรือไม่ ผู้กู้ที่มีรายได้ประจำจะยื่นง่ายกว่า ส่วนคนทำธุรกิจส่วนตัวหรือเกษตรกรต้องแสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลังให้เห็นเงินเข้าสม่ำเสมอ

เรื่องที่สองคือประวัติเครดิต ถ้าเคยผิดนัดชำระหรือมีหนี้ค้างที่ยังไม่ปิด ธนาคารจะเห็นจากรายงานเครดิตบูโร และมักขอให้เคลียร์ก่อนจึงจะพิจารณาต่อ หลายคนมาสะดุดตรงนี้ทั้งที่รายได้พอ เพราะลืมบัตรเครดิตใบเก่าที่ค้างอยู่ไม่กี่พันบาท

ถ้ารายได้คนเดียวไม่ถึง การกู้ร่วมกับคู่สมรสหรือพ่อแม่เป็นทางที่ใช้กันบ่อย แต่ผู้กู้ร่วมต้องมีชื่อในกรรมสิทธิ์หรือมีความสัมพันธ์ตามที่ธนาคารกำหนด และประวัติเครดิตของผู้กู้ร่วมก็ถูกตรวจเหมือนกันทุกประการ

ที่ดินแบบไหนที่ธนาคารรับเป็นหลักประกัน

เอกสารสิทธิ์เป็นตัวตัดสินตั้งแต่ต้น ที่ดินที่มีโฉนดคือกรณีที่ธนาคารสบายใจที่สุด ส่วน น.ส.3 ก. ธนาคารส่วนใหญ่ยังรับพิจารณาแต่จะตรวจละเอียดขึ้น ถ้าเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่นที่จำนองไม่ได้ เช่น ที่ดิน ส.ป.ก. โอกาสกู้แบบใช้ที่ดินเป็นหลักประกันแทบไม่มี

ชื่อในเอกสารสิทธิ์ต้องเป็นชื่อผู้กู้หรือผู้กู้ร่วม ถ้าที่ดินยังเป็นชื่อพ่อแม่หรือเป็นมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง ต้องไปจัดการโอนหรือแบ่งแยกโฉนดที่สำนักงานที่ดินก่อน ขั้นตอนนี้ในบางอำเภอใช้เวลาหลายสัปดาห์ จึงควรเริ่มก่อนยื่นกู้ ไม่ใช่ทำพร้อมกัน

เอกสารฝั่งบ้านที่ต้องมีก่อนธนาคารอนุมัติ

แบบก่อสร้างที่มีวิศวกรและสถาปนิกเซ็นรับรอง กับใบอนุญาตก่อสร้างจากเทศบาลหรือ อบต. เป็นสองอย่างที่ธนาคารขอเกือบทุกแห่ง เพราะเป็นหลักฐานว่าบ้านหลังนี้สร้างได้จริงตามกฎหมาย และมีขนาดพื้นที่ใช้สอยชัดเจนพอที่จะประเมินมูลค่าได้

ถัดมาคือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างและ BOQ หรือรายการประมาณราคา ธนาคารใช้ตัวเลขนี้เทียบกับราคาประเมินของเจ้าหน้าที่ ถ้าราคาในสัญญาสูงกว่าที่ธนาคารประเมินมาก วงเงินที่ได้จะถูกตัดลงมาให้เท่ากับตัวเลขของธนาคาร ส่วนต่างเจ้าของบ้านต้องออกเอง

บางธนาคารขอแผนงานก่อสร้างที่ระบุว่างานแต่ละส่วนจะเสร็จเมื่อไหร่ เพื่อใช้กำหนดรอบการเบิกเงิน ผู้รับเหมาที่ทำเอกสารชุดนี้ให้ครบตั้งแต่ต้นจะช่วยให้เรื่องเดินเร็ว ส่วนผู้รับเหมาที่คุ้นแต่การรับงานปากเปล่ามักทำเอกสารไม่ตรงกับที่ธนาคารต้องการ แล้วต้องแก้กลับไปกลับมา

วงเงิน ราคาประเมิน และการเบิกเงินเป็นงวด

ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่หรือบริษัทประเมินมาดูที่ดินจริง แล้วประเมินมูลค่าบ้านจากแบบแปลน วงเงินกู้จะคิดเป็นสัดส่วนของราคาประเมินรวมที่ดินกับบ้าน ไม่ใช่จากราคาที่ผู้รับเหมาเสนอ นี่คือเหตุผลที่ตัวเลขในใบเสนอราคากับวงเงินที่ได้จริงมักไม่เท่ากัน

เมื่ออนุมัติแล้ว เงินไม่ได้เข้าบัญชีทั้งก้อน ธนาคารจะจ่ายเป็นงวดตามความคืบหน้า เช่น หลังงานฐานราก หลังงานโครงสร้าง หลังงานหลังคาและผนัง ไปจนถึงงานเก็บ แต่ละงวดจะมีเจ้าหน้าที่มาตรวจหน้างานหรือขอรูปถ่ายยืนยันก่อนโอน ซึ่งหมายความว่างวดจ่ายผู้รับเหมาต้องวางให้สอดคล้องกับงวดเบิกของธนาคาร ไม่อย่างนั้นเจ้าของบ้านจะต้องสำรองเงินเองระหว่างรอ

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเองนอกวงเงินคือค่าจดจำนอง ค่าประเมิน ค่าประกันอัคคีภัย และเงินส่วนที่ธนาคารไม่ปล่อยให้เต็ม ตัวเลขเหล่านี้ต่างกันไปตามแต่ละธนาคารและมูลค่าหลักประกัน จึงควรถามให้ชัดตั้งแต่วันยื่นเรื่อง

เตรียมตัวอย่างไรให้เรื่องกู้ผ่านในรอบเดียว

เริ่มจากตรวจเครดิตบูโรของตัวเองก่อนยื่น ถ้ามีหนี้ค้างเล็กน้อยให้ปิดให้เรียบร้อย และเว้นการก่อหนี้ใหม่ในช่วงหลายเดือนก่อนยื่น การซื้อรถหรือเปิดบัตรเครดิตใบใหม่ในช่วงนั้นทำให้สัดส่วนหนี้กระโดดขึ้นทันที

จัดการเรื่องที่ดินให้จบก่อน ทั้งชื่อในโฉนด การแบ่งแยกแปลง และการรังวัดถ้าหมุดหาย เพราะทุกอย่างในนี้ใช้เวลาของราชการ ไม่ใช่ของคุณ จากนั้นให้แบบบ้านและใบอนุญาตพร้อมก่อนติดต่อธนาคาร การไปคุยกับธนาคารโดยยังไม่มีแบบ จะได้แค่คำตอบกว้าง ๆ ที่เอาไปวางแผนไม่ได้

ส่วนเอกสารฝั่งผู้รับเหมา ควรขอให้เขาทำสัญญา BOQ และแผนงานในรูปแบบที่ธนาคารใช้ได้ตั้งแต่แรก ทีม OBILIS เจอเรื่องนี้เป็นประจำในงานที่โคราชและร้อยเอ็ด จึงมักเตรียมชุดเอกสารสำหรับยื่นธนาคารให้เจ้าของบ้านตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบ เพื่อให้แบบบ้าน งบประมาณ และรอบเบิกเงินเดินไปทางเดียวกันตั้งแต่ต้น

หากอยากประเมินงบเบื้องต้นก่อนคุยกับใคร ลองใช้เครื่องคำนวณราคาสร้างบ้านของเรา หรือติดต่อทีม OBILIS เพื่อนัดคุยรายละเอียดที่ดินของคุณ

บทความที่เกี่ยวข้อง: งบซ่อนที่มักลืม รั้ว ถนนเข้าบ้าน ถมดิน และงานภายนอกที่ไม่อยู่ในราคาบ้าน

คำถามที่พบบ่อย

กู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเองได้วงเงินเท่าไหร่

ขึ้นกับราคาประเมินรวมของที่ดินและบ้านตามแบบ กับความสามารถผ่อนของผู้กู้ ธนาคารมักปล่อยเป็นสัดส่วนของราคาประเมิน ไม่ใช่เต็มราคาที่ผู้รับเหมาเสนอ ตัวเลขจึงต่างกันไปในแต่ละราย และควรถามธนาคารโดยตรงพร้อมแบบบ้านในมือ

ที่ดินยังเป็นชื่อพ่อแม่ กู้ได้ไหม

ทำได้สองทาง คือโอนที่ดินมาเป็นชื่อผู้กู้ก่อน หรือให้พ่อแม่เป็นผู้กู้ร่วมและร่วมจำนอง แต่ละทางมีค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขต่างกัน ควรปรึกษาสำนักงานที่ดินและธนาคารก่อนตัดสินใจ

ใช้เวลาอนุมัตินานแค่ไหน

ถ้าเอกสารครบทั้งฝั่งผู้กู้ ที่ดิน และแบบบ้าน โดยทั่วไปใช้เวลาโดยประมาณหลายสัปดาห์ แต่ถ้าต้องแก้เอกสาร แบ่งโฉนด หรือรอใบอนุญาตก่อสร้าง เวลาจะยืดออกไปตามขั้นตอนราชการเหล่านั้น