在泰国自有土地上申请建房贷款：银行审核什么

自有土地建房贷款与购买现房贷款有何不同

在自有土地上申请建房贷款，与在住宅小区购买现房的按揭有一个根本区别：申请时房子还不存在。银行无法在同一天放出全部款项并直接以成品房作抵押，而是先评估您已经持有的土地价值，再加上图纸中房屋的价值，然后随着工程进度分阶段放款。在继续之前先说明一点：外国人一般不能在泰国持有土地，因此本文假设借款人或共同借款人是泰籍土地所有人，例如泰籍配偶或泰籍购地人。

正因为这种结构，银行要求的文件比一般房贷更多。银行需要同时确认两件事：一是您有能力偿还月供，二是您计划建造的房子在纸面上真实存在，也就是有经审批的图纸、有建筑许可证、有与承建方签订的正式合同。缺了任何一项，申请往往会在审核环节停留远超预期的时间。

呵叻（那空叻差是玛）和黎逸的很多土地所有人手中都有继承而来、没有任何抵押的土地，这是一个实实在在的优势。土地无需再购买就能成为抵押物的一部分。但要清楚，银行会对整块土地办理抵押登记，而不只是房屋占地的那一部分。

银行会审核借款人的哪些方面

首先是收入与现有负债的比例，通常称为偿债比率。银行会把您的车贷、信用卡和其他贷款加总，然后核算加入新的房屋月供后，每月收入是否仍足够维持生活。领固定薪水的上班族在这一关最容易通过；经营生意或务农的人则需要提供近几个月的银行流水，证明有稳定的资金进账。

其次是信用记录。任何逾期或未结清的欠款都会出现在国家信用局（National Credit Bureau）的报告上，银行通常会要求您先结清再继续审核。不少收入完全达标的申请人，就是因为一张旧信用卡上还欠着几千泰铢而卡在这一步。

如果一个人的收入不够，与配偶或父母联名申请是常见做法。共同借款人通常需要在地契上有名字，或者与您有银行认可的关系，其信用记录会以完全相同的方式接受审查。

银行接受哪些土地作为抵押

地契类型从一开始就决定了结果。持有 Chanote（地契，即完整的永久产权证）的土地是银行最放心的情况。Nor Sor 3 Gor（土地使用权证）大多数银行仍会考虑，但审查会更严格。至于法律上不能抵押的其他文件类型，例如 Sor Por Kor 农业分配用地，基本没有以土地借款的可能。

地契上的名字必须是借款人或共同借款人。如果土地仍在父母名下，或者是尚未分割的遗产，就必须先到土地局完成过户或分割。在一些县区这需要好几周时间，所以应在申请贷款之前就着手办理，而不是同时进行。

银行还会看通行条件。没有临公共道路，或者只能穿过他人地块且没有登记通行权才能到达的土地，往往估值很低甚至直接被拒。考艾和北冲周边的一些地块正好遇到这个问题：通往地块的是村民走了多年的小路，却从未办理过登记。

银行批贷前需要准备的房屋方面文件

由持证工程师和建筑师签字的施工图，加上市政府或当地乡级行政机构（SAO，泰语称 Or Bor Tor）签发的建筑许可证，是几乎每家银行都会要求的两项文件。它们证明房屋可以合法建造，并给出银行可以据以估值的明确使用面积。

接下来是施工合同和 BOQ，也就是逐项列出造价估算的工程量清单。银行会把这些数字与自己评估师的估值进行比较。如果合同价格明显高于银行认定的房屋价值，批准的金额就会被压到银行的数字，差额由业主自己承担。

有些银行还需要一份施工进度表，标明每个阶段的完成时间，因为银行会据此设定放款时间表。从一开始就能准备好这整套文件的承建方，会让流程走得很快；而习惯口头约定的承建方，做出来的文件往往与银行的要求对不上，只能反复来回修改。

贷款额度、评估与分期放款

银行会派自己的工作人员或委托评估公司实地查看土地，再根据图纸对房屋进行估值。贷款额度按土地与房屋合计评估值的一定比例确定，而不是按承建方报价的比例。这就是为什么报价单上的数字和实际获批金额很少一致。

获批之后，钱不会一次性打到您的账户。银行会按进度分批放款，例如基础完成后、结构完成后、屋顶和墙体完成后，最后是装修完成后。每次放款前，银行人员会到现场查看或要求提供照片作为证明。这意味着您与承建方的付款计划必须与银行的放款计划对齐，否则在等待期间就得自掏腰包垫付差额。

需要在贷款之外自行支付的费用包括抵押登记费、评估费、火灾保险，以及银行不予贷出的那部分总额。这些数字因银行和抵押物价值而异，请在申请当天向银行索要确切数字。

如何准备才能一次通过审批

先在申请前自行调取信用局报告。结清任何小额未偿余额，并在申请前几个月避免新增负债。在这段时间内买车或办新信用卡，都会立刻推高您的负债比率。

先把土地问题理顺：地契上的名字、地块的分割，以及界桩缺失时的重新测量。这些都按政府的时间表推进，而不是按您的。然后在接触银行之前就准备好房屋图纸和建筑许可证。手里没有图纸就去和银行谈，只能得到无法据以规划的模糊答复。

在承建方这一边，从第一天起就要求对方以银行能用的格式提供合同、BOQ 和进度表。OBILIS 团队在呵叻和黎逸的项目中经常处理这类事务，通常会在设计阶段就为业主准备好银行申请资料包，让图纸、预算和放款计划从一开始就朝同一个方向推进。

想先估算大致预算，可以使用我们的建房价格计算器，或联系 OBILIS 团队，一起讨论您的地块。

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常见问题

在自有土地上建房，能贷多少钱？

这取决于土地与设计房屋的合计评估值，以及您的还款能力。银行通常按评估值的一定比例放贷，而不是按承建方报价的全额，因此每个案例的数字都不同。请带着房屋图纸直接向银行咨询。

土地还在父母名下，还能贷款吗？

有两条路：先把土地过户到借款人名下，或者让父母作为共同借款人和共同抵押人加入。两条路的费用和条件不同，决定之前请先向土地局和银行核实。

审批需要多长时间？

如果借款人、土地和房屋三方面的文件都齐全，审批通常大约需要几周时间。如果文件需要修改、地契需要分割，或者还在等建筑许可证，时间线就会随这些政府流程相应拉长。