สินเชื่อบ้านหลังที่สอง เขาใหญ่ สำหรับคนกรุงเทพฯ ต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่

สินเชื่อบ้านหลังที่สอง ต่างจากสินเชื่อบ้านหลังแรกอย่างไร

สินเชื่อบ้านหลังที่สอง คือเงินกู้ที่ธนาคารพิจารณาแยกจากบ้านหลังแรกที่คุณอาจยังผ่อนอยู่หรือผ่อนหมดแล้วก็ได้ คนกรุงเทพฯ จำนวนมากที่อยากมีบ้านพักตากอากาศที่เขาใหญ่กำลังเจอคำถามนี้พอดี เพราะบ้านหลังแรกอยู่ในเมือง ส่วนบ้านหลังที่สองจะสร้างขึ้นเองบนที่ดินที่ซื้อไว้แถวปากช่องหรือเขาใหญ่

ธนาคารมองบ้านหลังที่สองว่าเสี่ยงกว่าบ้านหลังแรกเล็กน้อย เพราะไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักที่ผู้กู้ต้องรักษาไว้เป็นอันดับแรกเมื่อรายได้สะดุด แบงก์จึงมักขอหลักฐานรายได้ที่แน่นกว่า และดูภาระหนี้สินรวมของผู้กู้อย่างละเอียดกว่าบ้านหลังแรก

ความแตกต่างที่สำคัญที่สุดคือเงื่อนไขวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน หรือที่เรียกว่า LTV ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดเพดานไว้ต่างจากบ้านหลังแรก และเป็นตัวแปรที่กำหนดว่าคุณต้องมีเงินดาวน์เองเท่าไหร่ก่อนยื่นกู้

เงื่อนไข LTV ปี 2569 ที่คนจะกู้สินเชื่อบ้านหลังที่สองต้องรู้

ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปอีกหนึ่งปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ขยายไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 (อ้างอิงจากธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศวันที่ 14 พฤษภาคม 2569)

ภายใต้มาตรการนี้ สัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่สองเป็นต้นไป สามารถกู้ได้เต็มเพดาน 100 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าหลักประกัน เท่ากับว่าในช่วงเวลานี้ผู้กู้ไม่ต้องวางเงินดาวน์เพิ่มจากเกณฑ์ปกติของบ้านหลังแรก หากสัญญากู้นั้นทำขึ้นในช่วงที่มาตรการมีผล (อ้างอิงจากธนาคารแห่งประเทศไทย)

ข้อควรระวังคือมาตรการนี้เป็นมาตรการชั่วคราว ผูกกับช่วงเวลาที่ทำสัญญากู้ ไม่ใช่สิทธิ์ถาวร และแต่ละธนาคารยังมีสิทธิ์พิจารณาวงเงินกู้ตามความสามารถในการผ่อนของผู้กู้เป็นหลัก ดังนั้นแม้เพดาน LTV จะผ่อนคลาย ธนาคารก็ยังอาจขอให้วางเงินดาวน์เพิ่มถ้าประเมินแล้วว่าภาระหนี้ของคุณสูงเกินไป

สร้างบ้านเองบนที่ดินตัวเอง กู้สินเชื่อบ้านหลังที่สองแบบไหนได้

ประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยพูดถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยรวม ไม่ได้แยกกรณีสร้างบ้านเองบนที่ดินตัวเองไว้ชัดเจน และคนที่จะสร้างบ้านพักตากอากาศเองบนที่ดินที่เขาใหญ่หรือปากช่องก็ต่างจากการซื้อบ้านสร้างเสร็จ เพราะหลักประกันคือที่ดินเปล่าบวกบ้านที่ยังไม่เกิดขึ้น ธนาคารจึงประเมินวงเงินกู้จากราคาประเมินที่ดินและมูลค่าก่อสร้างตามแบบบ้านและ BOQ แทน

สินเชื่อสร้างบ้านบนที่ดินตัวเองมักเบิกเป็นงวดตามความคืบหน้าของงานก่อสร้าง ไม่ใช่โอนเงินก้อนเดียวแบบซื้อบ้านสร้างเสร็จ ผู้กู้จึงต้องมีแบบบ้านและ BOQ ที่ชัดเจนก่อนยื่นกู้ และยอดกู้ที่อนุมัติจะอิงกับมูลค่ารวมของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามที่ธนาคารประเมิน ไม่ใช่ตามราคาที่ผู้รับเหมาเสนอ

เพราะเงื่อนไขต่างจากการซื้อบ้านสำเร็จ สัดส่วนเงินดาวน์ที่ต้องเตรียมเองจึงต่างกันไปตามแต่ละธนาคารและทรัพย์สินของผู้กู้ ยังไม่มีตัวเลขเปอร์เซ็นต์กลางที่ใช้ได้กับทุกกรณี ควรสอบถามเงื่อนไขเฉพาะกับธนาคารที่จะยื่นกู้โดยตรง ก่อนผูกมัดซื้อที่ดินหรือเซ็นสัญญากับผู้รับเหมา

เตรียมเอกสารอะไรก่อนยื่นกู้สินเชื่อบ้านหลังที่สองที่เขาใหญ่

เอกสารชุดแรกคือหลักฐานรายได้และภาระหนี้สินทั้งหมด รวมสินเชื่อบ้านหลังแรกที่ยังผ่อนอยู่ ธนาคารจะคำนวณภาระผ่อนต่อเดือนรวมทั้งสองหลังเทียบกับรายได้ เพื่อดูว่าผู้กู้ยังมีกำลังผ่อนเพิ่มไหว

เอกสารชุดที่สองคือเอกสารที่ดิน ได้แก่โฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ที่ธนาคารยอมรับ แบบบ้านที่ขออนุญาตก่อสร้างแล้วหรือกำลังขออนุญาต และ BOQ จากผู้ออกแบบหรือบริษัทรับสร้างบ้าน เอกสารกลุ่มนี้คือสิ่งที่ธนาคารใช้ประเมินมูลค่าหลักประกันที่ยังไม่มีอยู่จริง

เอกสารชุดที่สามที่คนกรุงเทพฯ มักมองข้ามคือทะเบียนบ้านและเอกสารยืนยันว่าบ้านหลังแรกยังเป็นที่อยู่อาศัยหลัก เพราะมีผลต่อการพิจารณาว่าบ้านหลังนี้เข้าเงื่อนไขหลังที่สองจริงหรือไม่ เตรียมเอกสารทั้งสามชุดให้พร้อมก่อนยื่นจะช่วยให้ธนาคารพิจารณาได้เร็วขึ้น

ค่าใช้จ่ายแอบแฝงที่มักถูกมองข้ามตอนกู้สินเชื่อบ้านหลังที่สอง

ค่าใช้จ่ายแรกที่คนมักลืมคือค่าประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งธนาคารมักเรียกเก็บแยกจากค่าธรรมเนียมเงินกู้ และบางกรณีต้องประเมินซ้ำเมื่อก่อสร้างแต่ละงวดคืบหน้า เพราะเป็นสินเชื่อแบบเบิกตามงวดงาน

ค่าใช้จ่ายที่สองคือดอกเบี้ยช่วงก่อสร้าง เพราะหลายธนาคารเริ่มคิดดอกเบี้ยจากยอดที่เบิกจ่ายแต่ละงวดทันที แม้บ้านยังสร้างไม่เสร็จ ผู้กู้จึงมีภาระผ่อนทั้งบ้านหลังแรกและดอกเบี้ยบ้านหลังที่สองไปพร้อมกันตั้งแต่งวดแรก ก่อนจะได้เข้าพักจริง

ค่าใช้จ่ายที่สามคือค่าใช้จ่ายในการดูแลที่ดินและบ้านระหว่างก่อสร้างเมื่อเจ้าของบ้านไม่ได้อยู่ประจำ เช่น ค่าทำรั้วกันคนบุกรุกหรือค่าว่าจ้างคนช่วยตรวจงานหน้าไซต์ ควรกันงบส่วนนี้ไว้ตั้งแต่ตอนคำนวณวงเงินกู้

ปรึกษาทีมที่เข้าใจพื้นที่เขาใหญ่ก่อนตัดสินใจสินเชื่อบ้านหลังที่สอง

การกู้สินเชื่อบ้านหลังที่สองเพื่อสร้างบ้านเองมีรายละเอียดมากกว่าการซื้อบ้านสร้างเสร็จ เพราะต้องผ่านทั้งขั้นตอนประเมินที่ดิน แบบบ้าน BOQ และการเบิกเงินตามงวดงาน การมีแบบบ้านและ BOQ ที่ธนาคารอ่านแล้วเข้าใจตั้งแต่ครั้งแรกช่วยลดรอบของการแก้เอกสารได้มาก

ทีม OBILIS ทำแบบบ้านและ BOQ ให้เจ้าของบ้านทุกหลังก่อนเซ็นสัญญา ซึ่งเป็นเอกสารชุดเดียวกันที่ธนาคารต้องใช้ประกอบการยื่นกู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ไม่ว่าจะกู้ธนาคารใด เอกสารที่ครบและมีราคาต่อหน่วยชัดเจนจะช่วยให้ขั้นตอนอนุมัติเร็วขึ้น

ถ้าอยากรู้งบประมาณคร่าว ๆ ลองใช้เครื่องคำนวณราคาบ้านได้ทันที หรือติดต่อทีมงานเพื่อคุยรายละเอียดเพิ่มเติม

ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินหรือเซ็นสัญญาก่อสร้าง ควรคุยกับธนาคารที่จะยื่นกู้ล่วงหน้าเพื่อรู้วงเงินที่พอกู้ได้จริง แล้วค่อยกำหนดงบประมาณบ้านให้สอดคล้องกัน จะปลอดภัยกว่าการตั้งงบบ้านไว้ก่อนแล้วไปเจอทีหลังว่ากู้ไม่พอ

ถ้ากำลังวางแผนสร้างบ้านหลังที่สองแถวเขาใหญ่ ดูข้อมูลบริการของผู้รับเหมาสร้างบ้านเขาใหญ่ประกอบการตัดสินใจได้

อ่านเพิ่มเติม: บ้านหลังที่สองต่างจังหวัด ซื้อบ้านในโครงการหรือสร้างเองบนที่ดิน เทียบกันที่เขาใหญ่และโคราช

คำถามที่พบบ่อย

สินเชื่อบ้านหลังที่สองต้องมีบ้านหลังแรกผ่อนหมดก่อนไหม

ไม่จำเป็นต้องผ่อนบ้านหลังแรกหมดก่อนเสมอไป ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารและภาระหนี้สินรวมของผู้กู้ ธนาคารจะพิจารณาความสามารถในการผ่อนทั้งสองหลังพร้อมกัน ถ้ารายได้และภาระหนี้อื่นอยู่ในเกณฑ์ที่รับได้ก็มีสิทธิ์กู้ได้ตั้งแต่ยังผ่อนบ้านหลังแรกอยู่

มาตรการผ่อนคลาย LTV ปี 2569 มีผลกับสินเชื่อสร้างบ้านเองด้วยไหม

ประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ได้แยกกรณีสินเชื่อสร้างบ้านเองบนที่ดินตัวเองไว้ชัดเจน วงเงินที่ได้จริงยังขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของธนาคารแต่ละแห่ง ควรสอบถามรายละเอียดกับธนาคารที่จะยื่นกู้โดยตรงว่านำมาตรการนี้มาปรับใช้กับกรณีสร้างบ้านเองอย่างไร

ควรมีแบบบ้านและ BOQ ก่อนไปคุยกับธนาคารไหม

ควรมี เพราะธนาคารใช้แบบบ้านและ BOQ เป็นหลักฐานประเมินมูลค่าสิ่งปลูกสร้างที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง การมีเอกสารชุดนี้พร้อมตั้งแต่ครั้งแรกที่ยื่นกู้ช่วยให้ธนาคารประเมินวงเงินได้แม่นยำขึ้น และลดเวลาที่ต้องกลับไปแก้เอกสารหลายรอบ