土地和建筑物税:新建房屋到底要缴多少

房子刚盖好,土地和建筑物税账单就来了,是怎么回事

呵叻和黎逸的不少业主盖完房子才几个月,当地市镇或地方行政组织(Or Bor Tor)就寄来了土地和建筑物税账单。很多业主一头雾水,觉得钱刚花光在盖房子上,怎么又要缴税。事实是,只要房子有户籍簿并建在有地契的土地上,就会自动进入土地和建筑物税系统,不管是哪一年建成的。这不是罚款,而是泰国房产税制度的正常运作方式。

房子盖好并申请新的门牌号后,当地行政组织会通过户籍登记掌握这一信息。工作人员随后会实地勘查,把这栋建筑登记进资产评估名册。这个流程通常需要几个月到一年,第一张税单才会寄出。因此业主很少会在房子刚建成那一年就收到税单。

在考艾或北冲盖度假别墅的家庭经常遇到这种情况。第一年什么都没收到,第二年却收到地方行政组织寄来的信封,有时甚至寄到曼谷的地址去。有些业主以为是罚款或者补缴通知。其实这只是正常的年度评估周期而已。

土地和建筑物税到底按什么计算,不是按实际建房花费

计税基础是财政部下属国库厅核定的土地和建筑物评估价值,而不是业主实际付给承包商的建房款,也不是市场买卖价格。很多业主把这两者混为一谈,一想到要按建房花费缴税就紧张起来。

国库厅的评估价值主要根据土地地段和建筑类型来定,并不考虑每栋房子实际使用的材料或规格。业主可以通过国库厅的在线系统自行查询评估价值,或向当地国库厅办事处咨询。这个数字就是每年计税的起始基数。

呵叻一栋实际建房花费约300万泰铢的房子,评估价值可能只有约150万到200万泰铢左右,因为评估价值通常低于实际建房成本或市场价格。结果就是,实际要缴的税往往比业主担心的低得多。

主要住宅在土地和建筑物税上能免多少

法律对主要住宅给予免税待遇,条件是业主须为自然人,同时拥有同一地块上的土地和房屋所有权,并且在纳税年度的1月1日已登记在该房屋的户籍簿上。如果评估价值约在5000万泰铢以内,可全额免税。

超过5000万泰铢的部分,则按阶梯税率计税。不超过2500万泰铢的部分税率约为0.03%,超过2500万至5000万泰铢的部分约为0.05%,超过5000万泰铢以上的部分约为0.10%。

呵叻、黎逸和整个伊善地区大多数房子的评估价值都远远达不到5000万泰铢。实际上,这些地区几乎所有主要住宅都能全额免征土地和建筑物税。只要户籍登记正确,花几百万泰铢建的主要住宅业主通常一分钱税都不用交。

主要住宅和第二套房子的土地和建筑物税税率有什么不同

第二套房子,或者业主户籍不在其中的房子,享受不到主要住宅那5000万泰铢的免税额度。评估价值从第一泰铢起就要计税。这是两类房产之间最大的区别。

第二套房子的税率也是阶梯式的。价值不超过5000万泰铢的部分约为0.02%,5000万至7500万泰铢的部分约为0.03%,7500万至1亿泰铢的部分约为0.05%。这些税率虽然低于主要住宅超额部分的最高档,但完全没有起征免税额。

曼谷业主如果在考艾或北冲买了一套度假别墅作为第二套房,评估价值约300万泰铢的话,按0.02%的税率算,一年大约要缴600泰铢。同样价值的主要住宅如果在呵叻,则完全不用缴税,因为符合免税条件。这个差距意味着第二套房的业主每年都要预留这笔税款。

土地和建筑物税什么时候缴,由谁负责征收

土地和建筑物税由房产所在地的地方行政组织征收,也就是呵叻、黎逸、考艾、北冲当地的市镇或Or Bor Tor,而不是税务厅或中央机构。业主需要直接对接自己所在地的地方行政组织。

通常业主须在每年4月底前缴税,凭税务评估通知单(Por Dor Sor 6表)到地方行政组织办事处缴纳。不过公元2026年内政部宣布将征收期延长至2026年9月,并允许分三期缴纳。业主每年都应向当地行政组织确认具体截止日期,因为规定可能会调整。

新建房屋的业主每年都应主动向地方行政组织确认自己的房子是否已登记进资产名册。这一点对考艾的度假别墅业主尤其重要,因为他们的主要住址通常在曼谷,邮寄通知有可能送不到。没收到税单不代表不用缴税,业主应该自己主动跟进。

从决定盖房那天起,就该把税考虑进去

土地和建筑物税是一项长期支出,业主从一开始做建房预算时就该把它算进去,而不是等房子盖完付完款才想起来。虽然伊善地区大部分主要住宅实际要缴的税额很低,因为通常符合免税条件,但第二套房的业主每年都得预留这笔钱。

负责呵叻、考艾、北冲和黎逸建房项目的OBILIS团队,通常会建议业主在房子快盖好时就准备好地契和户籍簿。这样一拿到户籍登记,就能立刻向地方行政组织申请主要住宅的免税资格。提前准备好这些文件,能省去第一张税单寄到时手忙脚乱的麻烦。

如果想知道自己那栋房子的实际数字,可以先使用预算计算,或联系我们,我们会根据真实设计图和地块情况给出评估。

从一开始就搞清楚土地和建筑物税,业主在交房几个月后收到税单时就不会措手不及,也能更准确地规划盖房后的现金流。对于在考艾或北冲购地建第二套度假房的家庭来说尤其如此,他们每年都得为这笔年度税款预留资金。外国人在泰国一般不能直接拥有土地所有权,所以外国买家在这里建第二套房时,通常是房屋结构归自己所有,土地则由泰籍人士持有或采用租赁方式,这也会影响这项税款的法律责任归属。

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常见问题

新建的房子要马上缴土地和建筑物税吗

房子刚建成那一年通常不用马上缴税。地方行政组织需要时间先勘查,把新建筑登记进资产评估名册。一般来说,业主会在房子建成并办好户籍登记的第二年才开始收到税单。

评估价值约5000万泰铢以内的主要住宅要缴土地和建筑物税吗

只要完全符合主要住宅的条件,即业主为自然人、同时拥有土地和房屋所有权、并已登记在该房屋户籍簿上,评估价值约5000万泰铢以内可全额免征土地和建筑物税。

考艾或北冲的第二套房子和主要住宅在缴税上有什么不同

第二套房子享受不到5000万泰铢的免税额度,评估价值从第一泰铢起就要按约0.02%到0.05%的税率缴税,具体档次看价值区间。同样价值的主要住宅通常完全不用缴税,因为符合法定免税条件。