รับประกันงานก่อสร้างกี่ปี และครอบคลุมอะไรบ้างจริง ๆ

รับประกันงานก่อสร้างตามกฎหมายกี่ปี

คำถามว่ารับประกันงานก่อสร้างกี่ปีมีคำตอบสองชั้น ชั้นแรกคือกฎหมาย ชั้นที่สองคือสิ่งที่เขียนไว้ในสัญญา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ในส่วนจ้างทำของ มาตรา 600 และ 601 วางหลักว่าหากไม่ได้ตกลงกันเป็นอย่างอื่น ผู้รับจ้างต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่ปรากฏภายในหนึ่งปีนับแต่วันส่งมอบ แต่ถ้างานนั้นเป็นสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดิน ระยะเวลาจะขยายเป็นห้าปี

นี่คือที่มาของตัวเลขห้าปีที่เจ้าของบ้านได้ยินกันบ่อย โดยหลักแล้วมันคุ้มครองส่วนที่เป็นโครงสร้างของอาคาร ทั้งเสา คาน พื้น และฐานราก ไม่ใช่คุ้มครองทุกอย่างในบ้านเป็นเวลาห้าปีอย่างที่หลายคนเข้าใจ

อีกจุดที่ต้องรู้คือเมื่อความชำรุดบกพร่องปรากฏขึ้นแล้ว กฎหมายกำหนดกรอบเวลาสำหรับการใช้สิทธิทางศาลไว้ด้วย ดังนั้นเมื่อเห็นรอยร้าวหรือการทรุดตัวที่ผิดปกติ อย่าปล่อยผ่านไปหลายปีแล้วค่อยเรียกร้อง ควรแจ้งเป็นหนังสือทันทีที่พบ

ระยะประกันที่ใช้กันจริงในสัญญาบ้านพักอาศัย

สัญญาบ้านพักอาศัยที่ใช้กันในปี พ.ศ. 2569 ส่วนใหญ่แบ่งระยะรับประกันเป็นชั้น ๆ งานโครงสร้างอยู่ที่ประมาณ 5 ปี งานทั่วไปและงานตกแต่งอย่างงานฉาบ งานสี งานกระเบื้อง งานฝ้า อยู่ที่ประมาณ 1 ปี ส่วนงานหลังคารั่วซึมและงานระบบไฟฟ้าประปามักกำหนดไว้ที่ 1 ถึง 2 ปีตามแต่จะตกลงกัน

การแบ่งแบบนี้มีเหตุผล งานโครงสร้างถ้าผิดพลาดจะแสดงผลช้าและซ่อมยาก ส่วนงานผิวและงานตกแต่งจะเห็นปัญหาเร็วภายในฤดูกาลแรก บ้านในโคราชหรือร้อยเอ็ดที่ผ่านหน้าร้อนจัดหนึ่งรอบและหน้าฝนหนึ่งรอบ มักเปิดเผยปัญหาเรื่องรอยแตกลายงาและการรั่วซึมออกมาเกือบหมดแล้ว

วัสดุและอุปกรณ์ที่มีการรับประกันจากผู้ผลิตเป็นอีกชั้นหนึ่งที่แยกจากการรับประกันของผู้รับจ้าง ทั้งกระเบื้องหลังคา สีทาภายนอก เครื่องปรับอากาศ หรือปั๊มน้ำ ควรเก็บใบรับประกันและใบเสร็จไว้ เพราะบางรายการมีอายุยาวกว่างานติดตั้งมาก

อะไรที่การรับประกันมักไม่ครอบคลุม

ข้อยกเว้นที่พบในแทบทุกสัญญาคือการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งานปกติ เช่น สีซีดจาง ยาแนวหดตัว หรือซิลิโคนเสื่อม สิ่งเหล่านี้เป็นงานบำรุงรักษาของเจ้าของบ้าน ไม่ใช่ความบกพร่องของงานก่อสร้าง

ข้อยกเว้นที่สองคือการดัดแปลงต่อเติมโดยเจ้าของบ้านหรือผู้รับเหมารายอื่น ทั้งการทุบผนังเพิ่มช่องเปิด ต่อเติมครัวหลังบ้านด้วยฐานรากแยก หรือเจาะหลังคาติดตั้งอุปกรณ์ เมื่อเกิดรอยร้าวหรือรั่วซึมบริเวณที่ดัดแปลง ผู้รับจ้างเดิมมักปฏิเสธความรับผิดชอบได้ตามข้อสัญญา

ข้อยกเว้นที่สามคือเหตุสุดวิสัยและภัยธรรมชาติ เช่น พายุ น้ำท่วม หรือแผ่นดินไหว และข้อยกเว้นที่สี่ที่คนมักลืมคือวัสดุที่เจ้าของบ้านจัดหามาเอง ถ้านำสุขภัณฑ์มาเองแล้วตัววัสดุมีปัญหา ผู้รับจ้างจะรับประกันเฉพาะฝีมือการติดตั้ง ทางที่ดีคือขอให้เขียนข้อยกเว้นทั้งหมดไว้ในสัญญาตั้งแต่วันแรก

เคลมงานรับประกันอย่างไรให้ได้ผลจริง

ขั้นแรกคือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่โทรบอกอย่างเดียว ข้อความทางไลน์หรืออีเมลใช้ได้ถ้าระบุวันที่ อาการที่พบ และตำแหน่งให้ชัดเจน สิ่งที่ต้องมีเสมอคือรูปถ่ายที่เห็นทั้งภาพรวมและภาพระยะใกล้พร้อมวันที่ถ่าย

ขั้นที่สองคือกำหนดกรอบเวลา เช่น ขอให้เข้ามาตรวจภายใน 7 วัน และเริ่มแก้ไขภายใน 15 วันหลังตรวจ ถ้าไม่มีกรอบเวลา การเคลมจะกลายเป็นการรอไปเรื่อย ๆ สัญญาที่ดีจะเขียนเรื่องนี้ไว้อยู่แล้ว ถ้าไม่มีก็ควรระบุไว้ในหนังสือแจ้งของเราเอง

ขั้นที่สามคือเก็บบันทึกทุกครั้งที่มีการเข้ามาแก้ไข ว่าวันไหน ทำอะไร ใครมา และผลเป็นอย่างไร กรณีแก้แล้วกลับมาเป็นซ้ำ บันทึกชุดนี้คือหลักฐานว่าปัญหาไม่ได้ถูกแก้ที่ต้นเหตุ ถ้าติดต่อผู้รับเหมาไม่ได้จริง ๆ ยังจ้างวิศวกรอิสระประเมินสาเหตุและค่าเสียหายเป็นเอกสารเพื่อใช้เจรจาต่อได้

ข้อสัญญารับประกันงานก่อสร้างที่ดีเขียนอย่างไร

ข้อสัญญาที่ใช้งานได้จริงต้องมีสี่อย่าง คือระยะเวลาแยกตามประเภทงาน ขอบเขตสิ่งที่ครอบคลุมและไม่ครอบคลุม วิธีแจ้งเคลมพร้อมช่องทางติดต่อ และกรอบเวลาที่ผู้รับจ้างต้องเข้ามาดำเนินการ ขาดข้อใดข้อหนึ่งไป ข้อสัญญานั้นจะกลายเป็นเพียงคำมั่นสวย ๆ

ควรระบุด้วยว่าเริ่มนับระยะประกันจากวันไหน โดยทั่วไปนับจากวันส่งมอบงานตามหนังสือส่งมอบ ไม่ใช่วันที่เข้าอยู่จริงหรือวันที่จ่ายเงินงวดสุดท้าย ถ้าไม่ระบุก็จะเถียงกันได้ว่าประกันหมดไปแล้วหรือยัง

อีกข้อที่ควรมีคือกรณีผู้รับจ้างไม่เข้ามาแก้ไขภายในกรอบเวลา เจ้าของบ้านมีสิทธิจ้างผู้อื่นแก้ไขแล้วเรียกค่าใช้จ่ายคืน หรือหักจากเงินประกันผลงานได้ ข้อนี้เปลี่ยนสถานะของเจ้าของบ้านจากคนที่ได้แต่รอ เป็นคนที่มีทางออก

เงินประกันผลงาน และการดูแลบ้านในช่วงปีแรก

เงินประกันผลงานที่กันไว้โดยประมาณ 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ของค่าก่อสร้าง คือเครื่องมือที่ทำให้ข้อรับประกันมีผลบังคับจริง เพราะเมื่อยังมีเงินค้างอยู่ ผู้รับจ้างย่อมมีเหตุผลที่จะกลับมาแก้งาน บริษัทรับสร้างบ้านอย่าง OBILIS จะแนบเงื่อนไขการรับประกันและกำหนดคืนเงินก้อนนี้มาพร้อมสัญญา ซึ่งเป็นเอกสารที่ขอดูได้เสมอไม่ว่าจะจ้างใคร

หากอยากประเมินงบเบื้องต้นก่อนคุยกับใคร ลองใช้เครื่องคำนวณราคาสร้างบ้านของเรา หรือติดต่อทีม OBILIS เพื่อนัดคุยรายละเอียดที่ดินของคุณ

ช่วงหกเดือนถึงหนึ่งปีแรกหลังเข้าอยู่คือช่วงที่ควรสังเกตบ้านให้มากที่สุด เดินดูรอยต่อผนังกับเสา มุมวงกบ ฝ้าใต้หลังคา และใต้อ่างล้างจานเป็นระยะ ถ้าเจออะไรผิดปกติให้ถ่ายรูปเก็บไว้ทันทีพร้อมวันที่

ฝนหนักครั้งแรกหลังเข้าอยู่คือการทดสอบที่ดีที่สุดของงานหลังคาและงานระบายน้ำ ควรเดินสำรวจรอบบ้านระหว่างฝนตกและหลังฝนหยุดสักหนึ่งชั่วโมง เพราะจุดที่ซึมจะเห็นเป็นคราบชัดที่สุดในช่วงนี้ ไม่ใช่ตอนที่แห้งสนิทแล้ว

คำถามที่พบบ่อย

รอยร้าวที่ผนังปูนถือเป็นงานในประกันหรือไม่

ต้องดูลักษณะรอยก่อน รอยแตกลายงาบาง ๆ บนผิวฉาบเป็นเรื่องปกติของงานปูนและมักถือเป็นงานบำรุงรักษา แต่รอยร้าวเฉียงที่มุมวงกบ รอยร้าวกว้างที่ทะลุถึงอีกด้าน หรือรอยที่ขยายตัวเรื่อย ๆ เป็นสัญญาณของปัญหาโครงสร้างที่ต้องแจ้งให้ตรวจสอบทันที

ผู้รับเหมาปิดกิจการไปแล้ว ยังเคลมได้ไหม

ถ้าเป็นนิติบุคคลที่จดทะเบียนเลิกและชำระบัญชีเสร็จแล้ว การเรียกร้องจะทำได้ยากมาก ถ้าเป็นบุคคลธรรมดายังตามตัวได้ตามข้อมูลในสัญญา นี่คือเหตุผลที่ควรตรวจสถานะของคู่สัญญาก่อนเซ็น และควรกันเงินประกันผลงานไว้เสมอ

ต่อเติมครัวหลังบ้านเองแล้วผนังร้าว ยังอยู่ในประกันไหม

โดยทั่วไปไม่อยู่ เพราะเป็นการดัดแปลงโดยผู้อื่น ส่วนต่อเติมที่ใช้ฐานรากแยกและทรุดตัวคนละอัตรากับตัวบ้านเป็นสาเหตุของรอยร้าวที่พบบ่อยที่สุด ถ้าจะต่อเติมควรแจ้งผู้รับจ้างเดิมและให้วิศวกรออกแบบจุดเชื่อมต่อไว้ก่อน