泰国施工承包合同：签字前必读的7个条款

第一条：工作范围与合同附件

日后出问题的施工承包合同，几乎都始于同一个条款，就是工作范围写得太笼统。「按双方约定的图纸建造一栋两层住宅」这句话听起来很清楚，可一到现场就会为「哪一套才是约定的图纸」争论不休。解决办法是在合同里写明图纸编号、图纸日期和张数。

每一张施工图和造价清单，也就是 BOQ（工程量清单，逐项列出材料、工序及其数量与单价），都必须写明是合同的组成部分，而不只是报价时的参考附件。一旦成为合同的一部分，图纸和 BOQ 上有的内容就是承包方必须完成的内容，业主验收时也有据可依。

一份合格的 BOQ 要写明主要材料的品牌或质量等级，包括屋面瓦、卫生洁具、电线、水管和涂料。如果只写「标准材料或同等品」，等于永远给对方留下选最便宜那一档的空间，业主也拿不出反驳的依据。

第二条：包干价，以及价格不包含的部分

合同价格应当明确写清是包工包料的包干价、是否含增值税、包含哪些工程。同样重要的是不包含的项目，这部分文字应当写得和包含项一样清楚。

常见的不含项、日后变成追加费用的有：回填与场地平整、围墙与大门、按地质钻探结果调整桩长、水电表报装费、报建许可费用、定制家具木作，以及景观绿化。如果一开始不谈清楚，谈定的数字就不会是最终实付的数字。

材料价格波动也应当事先约定。有的合同约定工期内价格固定，有的则约定钢材或混凝土涨跌超过某一百分比时可以调价。选哪一种都可以，但必须写清按什么指数或者按谁的报价单计算。

第三条：付款分期与质保金

付款节点应当与看得见的工程进度挂钩，而不是与日历挂钩，例如一层结构完成后付款、屋面铺设完成后付款，而不是每月底付一次。按日历付款，很容易在无人察觉的情况下让资金进度跑到工程进度前面。

签约时的首期款常见区间大致在工程造价的 10% 到 15%。如果对方要求明显高于此，应当询问理由，并要求按具体材料采购项分列并附上采购订单。这些数字会随工程规模和各家条件而有所不同。

另一项必不可少的是质保金，也就是预留款，大致为 5% 到 10%，可以从每期款中扣留，也可以从最后一期中预留，待质保期届满或缺陷修复完毕后退还。这笔钱是房子完工之后仅存的约束力，完全没有的话，想请人回来返修会非常困难。

第四条：工期与逾期违约金

合同必须写明开工日期、施工天数和竣工日期，并注明算的是日历日还是工作日。普通两层住宅的工期大致在 8 到 12 个月，取决于面积和装修内容。这个数字应当来自真实的进度计划，而不是报价时随口说的整数。

逾期违约金是让工期真正具有约束力的条款。住宅合同中常见的费率大致在每日合同金额的 0.01% 到 0.1% 之间，通常还会设置累计上限，例如不超过 10%。实际费率由双方协商确定，差异较大。

还应当写明哪些情形可以顺延工期而不计违约金，例如连续降雨超过约定天数、业主追加工程，或者业主付款逾期。泰国东北部（伊善地区）雨季常有连日暴雨，这一条最好写清楚，免得事后互相追究责任。

第五条与第六条：增减工程须书面确认，以及工程质保

施工过程中出现变更是很正常的事，挪个插座、加道隔墙、换种瓷砖都很常见，但合同里必须写明流程：承包方以书面形式提出报价以及对工期的影响，业主签字批准之后再动工。

在电话里或者在现场口头交办追加工程，是最常见的费用纠纷根源，因为到最后一期结算时，双方对当初谈的价格、以及这项是否已包含在包干价里，往往记忆并不一致。一张双方签字的增减工程单，就能完全避免这类问题。

质保条款应当按工程类别分别约定期限，例如结构工程约 5 年，一般工程和装修工程约 1 年，屋面渗漏和水电系统通常为 1 到 2 年，同时写明报修方式和承包方必须到场处理的时限。只写一句「工程质保一年」，实际上无法执行。

第七条：合同解除、谁来签字与印花税

一份好的合同必须说清楚，如果走不下去要怎么收场，例如连续停工超过约定天数、工程质量不合格且拒不整改，或者业主逾期欠款。解除之后要有明确的结算办法，还应当写明争议先协商、再交由工程所在府的法院处理，对呵叻或黎逸的项目来说，这比双方都跑去曼谷方便得多。

另一个容易被忽略的点是谁是合同当事人。如果委托的是公司，签字人必须是公司登记证书上载明的有权董事，章程有要求的还要盖章，并索取六个月以内出具的登记证书复印件留存；如果承包方是个人，应附身份证复印件并写明可以实际联络到的地址。这里也提醒一句：外国人在泰国原则上不能持有土地，签约前应请律师确认房地产的持有结构，以及由谁作为业主一方签署合同。

施工承包合同在泰国法律上属于承揽合同，需要按佛历 2569 年（公元 2026 年）现行的印花税税目表贴花，税率为报酬每 1,000 泰铢贴 1 泰铢，并在签署当天把印花划销。像 OBILIS 这样的建房公司会一并处理好这件事；如果是自己与施工队签合同，就要留意核对。

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常见问题

施工方要求用他们自己的合同文本，该答应吗

可以，但签字前要逐条读完，并就不公平的条款提出修改。承包方的格式合同通常把付款写得很细，而违约金、质保和合同解除这几条写得很短，偏偏这些才是保护业主的部分。

合同要签几份，还要保存哪些文件

至少签署两份内容一致的文本，双方签字后各执一份，并连同每张都签字确认的施工图和 BOQ 一起保管。之后把增减工程单、每期验收单和转账凭证也放进同一个文件夹，保存到项目结束。

合同已经签了，还能修改条款吗

可以，做一份合同补充协议，写明修改的是哪一条、原文改成什么新表述，然后双方签字。直接在合同正文上划改而没有双方签字确认，日后容易引发争议。