รับสร้างบ้านโคราช — ราคา แบบบ้านพร้อมก่อสร้าง และขั้นตอนก่อนเริ่มสร้าง

รับสร้างบ้านโคราช กับ OBILIS ได้อะไรบ้าง

OBILIS House เป็นบริษัทรับสร้างบ้านที่มีสำนักงานอยู่ในอำเภอเมืองนครราชสีมา ก่อตั้งเมื่อ พ.ศ. 2563 เลขทะเบียนนิติบุคคล 0305563004152 ทีมเดียวทำทั้งออกแบบและก่อสร้าง และทุกขั้นตอนควบคุมโดยสถาปนิกและวิศวกร

ถ้าใช้ราคาต่อตารางเมตรเป็นกรอบคร่าว ๆ ค่าก่อสร้างเริ่มที่ 19,500 บาทต่อตารางเมตร ถ้าเริ่มจากแคตตาล็อก แบบที่ราคาเริ่มต้นต่ำสุดคือ OB60 ที่ 3.1 ล้านบาท จากทั้งหมด 10 แบบ (ดูตารางด้านล่าง) ตัวเลขเหล่านี้เป็นจุดตั้งต้น ส่วนราคาจริงของแต่ละหลังมาจากการถอดแบบเป็น BOQ

สิ่งที่เจ้าของบ้านได้ในงานสร้างบ้านแต่ละหลัง มีดังนี้

• รับประกันโครงสร้าง 15 ปี และงานทั่วไป 1 ปี เงื่อนไขเขียนไว้ในสัญญา
• ราคาผูกกับ BOQ ที่แนบท้ายสัญญา ระบุปริมาณ ยี่ห้อ และเกรดวัสดุเป็นรายหมวด
• งวดงานผูกกับเนื้องานที่ตรวจวัดได้ เช่น เสร็จฐานราก เสร็จโครงสร้าง เสร็จหลังคา
• ส่งรายงานความคืบหน้าอย่างสม่ำเสมอ และมีกล้องวงจรปิดที่หน้างานให้ตรวจสอบได้ตลอด 24 ชั่วโมง
• เลือกวัสดุจากแบรนด์ก่อสร้างอย่าง SCG CPAC JOTUN TOA ปูนตราเสือ และเหล็กเส้นมาตรฐาน มอก. ได้
• ทีมดำเนินการขอใบอนุญาตก่อสร้าง อ.1 ให้

รับสร้างบ้านต่างจากซื้อบ้านจัดสรรอย่างไร

รับสร้างบ้านคือการสร้างบนที่ดินที่เจ้าของบ้านมีอยู่แล้ว จึงเลือกทำเลได้เอง และปรับผังพื้น ขนาดห้อง ทิศทางบ้าน รวมถึงสเปกวัสดุให้ตรงกับการใช้งานจริงของครอบครัวได้ ขณะที่บ้านจัดสรรเลือกได้จากแบบที่มีอยู่และปรับได้จำกัด

สิ่งที่แลกมาคือเจ้าของบ้านต้องตัดสินใจมากกว่า ตั้งแต่เลือกแบบ เลือกวัสดุ ไปจนถึงติดตามงานเป็นงวด ๆ ข้อดีคือรู้ที่มาของทุกอย่างในบ้าน และแก้ปัญหาการใช้งานได้ตั้งแต่ยังเป็นแบบ ซึ่งมีต้นทุนต่ำกว่าการมาแก้ทีหลังมาก

จุดตัดสินใจที่สำคัญที่สุดอยู่ในขั้นออกแบบ เพราะการเปลี่ยนผังหรือขยับตำแหน่งห้องบนกระดาษมีต้นทุนเป็นค่าออกแบบ แต่การเปลี่ยนหลังขึ้นโครงสร้างแล้วมีต้นทุนเป็นทั้งค่ารื้อและค่าทำใหม่

เริ่มต้นสร้างบ้านในโคราชต้องเตรียมอะไรบ้าง

เตรียมสามอย่างเป็นอย่างน้อย หนึ่งคือที่ดินพร้อมเอกสารสิทธิ์ และตรวจว่าที่ดินติดถนนสาธารณะหรือมีทางเข้าออกที่ใช้ได้จริง สองคือกรอบงบประมาณที่ชัดเจนพอจะบอกได้ว่าจะสร้างบ้านขนาดประมาณเท่าไหร่ สามคือรายการความต้องการใช้งาน เช่น จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ที่จอดรถ และพื้นที่ทำงานหรือครัวไทยแยก

ข้อมูลที่ช่วยให้ประเมินได้แม่นขึ้นตั้งแต่ครั้งแรกคือ ขนาดและรูปร่างแปลงที่ดิน ระดับที่ดินเทียบกับถนน ทิศทางแดดและลม และประวัติน้ำท่วมขังของบริเวณนั้น ข้อมูลเหล่านี้มีผลกับทั้งการวางผังบ้านและงบงานดิน

สำหรับแปลงที่อยู่ในโซนปากช่องหรือเขาใหญ่ที่มีความลาดชัน ควรเผื่องานดิน กำแพงกันดิน และถนนเข้าไซต์ไว้ในงบตั้งแต่ต้น เพราะเป็นต้นทุนที่มองไม่เห็นจากราคาต่อตารางเมตร

ประเมินงบสร้างบ้านอย่างไรให้ใกล้ความจริง

ค่าก่อสร้างของ OBILIS โดยทั่วไปอยู่ที่ 19,500 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ขึ้นกับสเปกวัสดุและงานดินของแต่ละแปลง ประเมินงบเบื้องต้นได้ที่ เครื่องคำนวณราคา

ในขั้นแรกใช้ราคาต่อตารางเมตรเป็นกรอบคร่าว ๆ ได้ เพื่อดูว่างบกับขนาดบ้านที่อยากได้ไปด้วยกันได้หรือไม่ แต่ตัวเลขนี้เปลี่ยนตามเกรดวัสดุ ความซับซ้อนของแบบ ชนิดฐานราก และระยะทางขนส่งเข้าหน้างาน จึงไม่ควรใช้ตัดสินใจขั้นสุดท้าย

ตัวเลขที่ใช้ตัดสินใจจริงต้องมาจากการถอดแบบเป็น BOQ ซึ่งแจกแจงปริมาณงานและวัสดุเป็นรายการ พร้อมราคาต่อหน่วยและราคารวมของแต่ละหมวดงาน BOQ ยังทำให้เทียบใบเสนอราคาระหว่างผู้รับเหมาได้อย่างเป็นธรรม เพราะเทียบกันได้ทีละรายการ

งบที่ควรเผื่อไว้นอกเหนือจากค่าก่อสร้าง ได้แก่ ค่าออกแบบ ค่าธรรมเนียมขออนุญาต ค่ามิเตอร์ไฟฟ้าและประปา งานรั้วและถนน งานสวน และเฟอร์นิเจอร์ รวมถึงเงินสำรองสำหรับงานที่พบเพิ่มหน้างาน

ขั้นตอนตั้งแต่เลือกแบบจนส่งมอบเป็นอย่างไร

ขั้นที่หนึ่งคุยความต้องการและงบ พร้อมดูที่ดินจริง ขั้นที่สองเลือกแบบหรือออกแบบใหม่ให้ตรงกับการใช้งานและที่ดิน ขั้นที่สามถอดแบบเป็น BOQ และสรุปราคา ขั้นที่สี่ยื่นขออนุญาตปลูกสร้างและรอใบอนุญาต อ.1

ขั้นที่ห้าทำสัญญาและกำหนดงวดงานที่ผูกกับเนื้องานที่ตรวจวัดได้ ขั้นที่หกเข้าก่อสร้างตามลำดับงาน มีการตรวจและเบิกงวดตามความคืบหน้า ขั้นที่เจ็ดตรวจรับบ้านและบันทึก defect list พร้อมกำหนดวันแก้ไข ขั้นที่แปดส่งมอบและเริ่มนับระยะรับประกัน

ระหว่างก่อสร้าง เจ้าของบ้านควรเข้าดูหน้างานตามจังหวะงวดงานเป็นอย่างน้อย โดยเฉพาะช่วงก่อนปิดผิว เช่น ก่อนเทพื้น ก่อนฉาบทับงานระบบ และก่อนติดฝ้า เพราะเป็นจังหวะที่ยังเห็นงานที่จะถูกปิดทับ

แบบบ้านพร้อมก่อสร้างและราคาเริ่มต้นแต่ละแบบ

ตารางนี้เป็นแบบบ้าน 6 แบบจากแคตตาล็อกของ OBILIS เรียงตามราคาเริ่มต้น ทุกแบบมีแปลนบ้านให้ดู และปรับให้เข้ากับที่ดินได้ เช่น หมุนทิศบ้าน ขยับตำแหน่งห้อง หรือปรับระดับพื้นให้เข้ากับความลาดของแปลง

แบบบ้าน	จำนวนชั้น	พื้นที่ใช้สอย	ห้องนอน / ห้องน้ำ	ราคาเริ่มต้น
OB60	2 ชั้น	120 ตร.ม.	3 / 2	3.1 ล้านบาท
OB36	ชั้นเดียว	165 ตร.ม.	2 / 2	3.7 ล้านบาท
OB63	2 ชั้น	210 ตร.ม.	4 / 3	4.2 ล้านบาท
OB29	2 ชั้น	220 ตร.ม.	3 / 3	4.4 ล้านบาท
OB47	2 ชั้น	250 ตร.ม.	3 / 3	5.7 ล้านบาท
OB49	2 ชั้น	305 ตร.ม.	4 / 3	6 ล้านบาท

ราคาเริ่มต้นของแต่ละแบบรวมงานโครงสร้าง สถาปัตยกรรม และงานระบบ ไม่รวมค่าที่ดินและค่าขออนุญาต ราคาสุดท้ายยังขึ้นกับสภาพที่ดิน ชนิดฐานราก และวัสดุที่เลือก

แคตตาล็อกทั้งหมดมี 10 แบบ แบ่งตามงบเป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท 4 แบบ 5 ถึง 10 ล้านบาท 5 แบบ และ 10 ล้านบาทขึ้นไป 1 แบบ ดูครบทุกแบบได้ที่แบบบ้านทั้งหมด

ราคาที่เสนอรวมอะไร และอะไรที่ต้องจ่ายเพิ่ม

ราคาที่ OBILIS เสนอผูกกับ BOQ ที่แนบท้ายสัญญา ซึ่งไล่ปริมาณและเกรดวัสดุไว้เป็นรายหมวด ตั้งแต่งานดินและฐานราก งานโครงสร้าง งานสถาปัตย์ งานหลังคา ไปจนถึงงานระบบไฟฟ้าและสุขาภิบาล รายการที่อยู่ในนั้นคือสิ่งที่รวมในราคาแล้ว รายการที่ไม่อยู่ในนั้นคือสิ่งที่ต้องจ่ายเพิ่ม

ถ้างบเปลี่ยนระหว่างก่อสร้าง สัญญาและ BOQ บอกได้ว่าใครรับผิดชอบ งานที่อยู่ใน BOQ แล้วประเมินปริมาณพลาด เป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมา งานที่เพิ่มเพราะเจ้าของบ้านขอแก้แบบหรือเปลี่ยนวัสดุ คิดตามใบแก้ไขงานที่เซ็นก่อนลงมือ ส่วนงานที่เจอหน้างานจริง เช่น สภาพดินไม่เป็นไปตามผลเจาะ ทีมจะเสนอราคาให้พิจารณาก่อนทำเสมอ

เจ้าของบ้านเปลี่ยนวัสดุได้ทุกหมวดที่อยู่ใน BOQ ส่วนต่างคิดตามรายการนั้นตรง ๆ ไม่คิดรวมเหมา ข้อยกเว้นคือวัสดุที่เกี่ยวกับความปลอดภัยของโครงสร้าง เช่น เหล็กและคอนกรีต ต้องเป็นไปตามที่วิศวกรกำหนดในแบบ

มาตรฐานงานและการติดตามหน้างาน

ความคืบหน้าวัดด้วยงวดงานในสัญญา หลักที่ใช้เหมือนกันทุกงานคือเงินที่จ่ายไปแล้วต้องไม่มากกว่างานที่ทำเสร็จ นอกจากรายงานความคืบหน้าและกล้องวงจรปิดที่หน้างาน ระหว่างงวดยังขอรูปหน้างานเพิ่มหรือนัดเข้าดูไซต์ได้

เจ้าของบ้านที่ทำงานอยู่ต่างจังหวัดตกลงรอบการส่งรายงานไว้ตั้งแต่ต้นโครงการได้ ถ้าต้องการแก้แบบระหว่างก่อสร้าง ทำได้แต่ต้องเป็นเอกสารทุกครั้ง ทีมสรุปสิ่งที่จะแก้ ประเมินผลกระทบต่อราคาและระยะเวลา แล้วออกใบแก้ไขงานให้เซ็นทั้งสองฝ่ายก่อนลงมือ

หลังเข้าอยู่ ถ้ามีปัญหาแจ้งทีมได้โดยตรงทาง LINE @obilis หรือโทร 061 452 8982 ส่งรูปจุดที่มีปัญหาพร้อมบอกว่าเริ่มเป็นเมื่อไหร่ ทีมจะนัดเข้าดูหน้างานเพื่อแยกว่าเป็นงานในระยะรับประกัน หรือเป็นการเสื่อมสภาพตามการใช้งาน

รับสร้างบ้าน โคราช เริ่มคุยกับทีมได้ทางไหน

ปรึกษาเรื่องแบบบ้าน งบประมาณ และขั้นตอนก่อสร้างได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย เลือกช่องทางที่สะดวก

• แชททาง LINE @obilis
• โทร 061 452 8982 วันจันทร์ถึงวันเสาร์ 08.00 ถึง 17.30 น.
• ทิ้งข้อมูลไว้ที่หน้าปรึกษาเรื่องบ้าน ทีมจะติดต่อกลับภายใน 1 วันทำการ
• ประเมินงบเองก่อนที่หน้าคำนวณราคาสร้างบ้าน

สำนักงานอยู่ที่ 666/5 หมู่ที่ 2 ตำบลหนองกระทุ่ม อำเภอเมืองนครราชสีมา จ.นครราชสีมา 30000

ถ้ากำลังเทียบบริษัทรับสร้างบ้าน โคราช หลายเจ้า ให้ขอ BOQ บนแบบเดียวกันมาเทียบทีละรายการ ราคารวมที่ต่างกันจะบอกได้ว่าต่างกันที่หมวดไหน

ข้อมูลที่ช่วยให้ประเมินได้เร็วคือโฉนดกับรูปที่ดิน งบที่คิดไว้ และจำนวนห้องที่ต้องการ ทีมจะดูให้ว่าบ้านขนาดที่อยากได้ลงในแปลงนั้นได้จริงหรือต้องปรับแบบ ถ้ามีแบบของสถาปนิกอยู่แล้ว ส่งมาให้ตรวจได้ ถ้าแบบครบพอยื่นขออนุญาต ทีมถอดเป็น BOQ แล้วเสนอราคาได้ ถ้ายังไม่ครบ ทีมบอกได้ว่าขาดอะไร

สร้างบ้านในโคราชมีอะไรที่ต่างจากพื้นที่อื่น

สภาพดินส่วนใหญ่ในเขตเมืองนครราชสีมาและอำเภอโดยรอบเป็นดินร่วนปนทรายและดินลูกรัง ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการเลือกชนิดฐานราก และเป็นรายการที่ทำให้งบงานโครงสร้างต่างกันได้มาก การตัดสินใจต้องอ้างอิงผลสำรวจชั้นดินของแปลงนั้น และให้วิศวกรเป็นผู้กำหนด

อากาศร้อนและแดดจัดเป็นเวลานานในรอบปี ทำให้การวางทิศทางบ้าน ตำแหน่งช่องเปิด และการเลือกวัสดุหลังคาและฉนวน มีผลกับค่าไฟระยะยาวมากกว่าที่หลายคนคิด เรื่องเหล่านี้ตัดสินได้ฟรีในขั้นออกแบบ แต่แก้ทีหลังมีต้นทุน

การยื่นขออนุญาตทำกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ ซึ่งรายละเอียดเอกสารและรอบการพิจารณาต่างกันไปในแต่ละท้องถิ่น การเตรียมเอกสารให้ครบตั้งแต่ครั้งแรกช่วยลดเวลารอได้จริง

รับสร้างบ้านโคราช ครอบคลุมพื้นที่ไหนบ้าง

OBILIS รับสร้างบ้านโคราชเป็นพื้นที่หลัก ครอบคลุมอำเภอเมืองนครราชสีมาและอำเภอรอบนอก ต่อเนื่องไปถึงเขาใหญ่ ปากช่อง และร้อยเอ็ด การมีทีมทำงานอยู่ในพื้นที่จริงทำให้เข้าหน้างานได้บ่อย ตรวจงานได้ตามรอบ และแก้ปัญหาหน้างานได้เร็วกว่าการดูความคืบหน้าจากรูปที่ส่งมาให้

ที่ดินแต่ละโซนมีเงื่อนไขไม่เหมือนกัน แถบเขาใหญ่และปากช่องมักเจอพื้นที่ลาดชัน ทางเข้าหน้างานแคบ และข้อจำกัดเรื่องแนวเขตที่ต้องตรวจให้ชัดก่อนออกแบบ ส่วนพื้นที่รอบโคราชและร้อยเอ็ดเจอเรื่องระดับดิน การถมที่ และน้ำหลากตามฤดูมากกว่า สองเรื่องนี้กระทบทั้งแบบบ้านและงบประมาณตั้งแต่ก่อนเริ่มเขียนแบบ

นอกจากงานรับสร้างบ้าน ทีมยังรับงานออกแบบบ้าน งานต่อเติมและรีโนเวท เวลาทำการคือวันจันทร์ถึงวันเสาร์ 08.00 ถึง 17.30 น. โทร 061 452 8982

งบประมาณเท่าไหร่ ได้บ้านแบบไหน

คำถามแรกที่เจ้าของบ้านถามเกือบทุกรายคืองบเท่านี้ได้บ้านขนาดไหน คำตอบขึ้นอยู่กับสามเรื่องหลัก คือขนาดพื้นที่ใช้สอย ระดับวัสดุที่เลือก และสภาพที่ดินเดิมว่าต้องถมหรือปรับระดับมากแค่ไหน บ้านสองหลังงบเท่ากันจึงออกมาต่างกันได้มาก

ถ้างบอยู่ในช่วงไม่เกิน 5 ล้านบาท ดูแบบบ้านจริงที่อยู่ในช่วงนี้ได้ที่หมวดแบบบ้านงบไม่เกิน 5 ล้าน ส่วนงบตั้งแต่ 5 ถึง 10 ล้านบาท ดูได้ที่หมวดแบบบ้านงบ 5 ถึง 10 ล้าน

ถ้ายังไม่มีแบบในใจและอยากได้ตัวเลขคร่าว ๆ ก่อนคุยกับใคร ลองคำนวณราคาบ้านเบื้องต้นดูก่อนได้ แล้วค่อยนำตัวเลขนั้นมาปรับกับแบบและที่ดินจริงอีกครั้ง

อ่านเพิ่มก่อนตัดสินใจ

ถ้ายังอยู่ในขั้นหาข้อมูล เริ่มจากลำดับขั้นตอนตั้งแต่มีที่ดินจนได้ผู้รับเหมา แล้วอ่านต่อเรื่องวิธีตรวจผู้รับเหมาก่อนเซ็นสัญญา

ก่อนเซ็นจริง ควรอ่านBOQ คืออะไร และสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง 7 ข้อที่ต้องอ่านให้จบ สองเรื่องนี้คือจุดที่เจ้าของบ้านเสียเปรียบบ่อยที่สุดเมื่อมีปัญหาภายหลัง