รับเหมาก่อสร้าง โคราช — ขอบเขตงาน ขั้นตอน และงวดงานที่ต้องรู้ก่อนเซ็นสัญญา

รับเหมาก่อสร้างในโคราช ครอบคลุมงานอะไรบ้าง

งานรับเหมาก่อสร้างเต็มรูปแบบเริ่มตั้งแต่การเตรียมพื้นที่ ปรับระดับดิน วางผังอาคาร ทำฐานรากและเสาเข็ม ขึ้นโครงสร้างเสาคานพื้น ต่อด้วยงานสถาปัตย์ คือผนัง หลังคา ประตูหน้าต่าง งานฝ้าและงานพื้น จากนั้นจึงเป็นงานระบบไฟฟ้าและสุขาภิบาล และปิดท้ายด้วยงานเก็บรายละเอียดก่อนส่งมอบ

สิ่งที่มักไม่รวมอยู่ในราคาที่เห็นในโฆษณา และเป็นต้นเหตุของการบวกเพิ่มระหว่างทาง คือ งานถมดินและปรับระดับที่เกินจากที่ตกลงไว้ งานรั้วและประตูรั้ว งานถนนและลานจอดรถ งานสวน มิเตอร์ไฟฟ้าและประปา รวมถึงค่าธรรมเนียมการขออนุญาต ก่อนเซ็นสัญญาควรไล่ถามทีละรายการว่ารายการเหล่านี้อยู่ในหรืออยู่นอกขอบเขตงาน

ขอบเขตงานที่ดีต้องเขียนอ้างอิงเอกสาร ไม่ใช่เขียนลอย ๆ ว่า “ก่อสร้างบ้านหนึ่งหลัง” เอกสารที่ต้องแนบท้ายสัญญาเสมอคือแบบก่อสร้างที่ใช้ยื่นขออนุญาต รายการวัสดุที่ระบุยี่ห้อหรือเกรด และ BOQ ที่แจกแจงปริมาณงานเป็นรายการ

ผู้รับเหมาก่อสร้างโคราชจาก OBILIS รับงานแบบไหนบ้าง

งานหลักของทีมคือการก่อสร้างบ้านพักอาศัยบนที่ดินของเจ้าของเอง ทั้งแบบที่ทีมออกแบบให้ และแบบที่เจ้าของบ้านมีอยู่แล้ว นอกจากนั้นยังรับงานต่อเติมและรีโนเวทบ้านเดิม งานแต่ละแบบเริ่มต้นไม่เหมือนกัน

• ยังไม่มีแบบ เริ่มจากคุยความต้องการ ดูที่ดิน แล้วออกแบบให้ได้ชุดที่ยื่นขออนุญาตและถอด BOQ ได้ รายละเอียดงานออกแบบอยู่ที่หน้า รับออกแบบบ้าน โคราช
• มีแบบจากสถาปนิกอยู่แล้ว ส่งแบบมาให้ตรวจก่อนว่าครบชุดหรือยัง คือมีแบบสถาปัตย์ แบบโครงสร้าง แบบงานระบบ และมีวิศวกรกับสถาปนิกเซ็นรับรอง ถ้าครบก็ถอด BOQ และเสนอราคาได้ ถ้าไม่ครบ ทีมบอกได้ว่าขาดส่วนไหน
• งานต่อเติมและรีโนเวท ต้องดูโครงสร้างเดิมก่อนเสนอราคา โดยเฉพาะรอยต่อระหว่างส่วนเดิมกับส่วนใหม่ ซึ่งเป็นจุดที่มักเกิดรอยร้าวถ้าไม่ได้ให้วิศวกรออกแบบรายละเอียดไว้

ถ้าต้องการเลือกจากแบบบ้านพร้อมราคาที่มีอยู่แล้วและให้ทีมดูแลตั้งแต่แบบจนส่งมอบ ดูได้ที่หน้า รับสร้างบ้านโคราช

ทำไมผู้รับเหมาที่รู้จักพื้นที่โคราชถึงต่างจากทีมที่มาจากที่อื่น

เรื่องแรกคือชั้นดิน พื้นที่ส่วนใหญ่ในเขตเมืองนครราชสีมาและอำเภอโดยรอบเป็นดินร่วนปนทรายและดินลูกรัง ซึ่งต่างจากดินเหนียวอ่อนแบบภาคกลางอย่างชัดเจน ชนิดของฐานรากที่เหมาะสมจึงต่างกัน และเป็นรายการที่ทำให้งบงานโครงสร้างขยับได้มากที่สุดรายการหนึ่ง การตัดสินใจเรื่องนี้ต้องให้วิศวกรพิจารณาจากผลสำรวจชั้นดินของแปลงนั้นจริง ๆ ไม่ใช่เดาจากแปลงข้างเคียง

เรื่องที่สองคือระยะทางขนส่งวัสดุและการเข้าถึงหน้างาน แปลงที่อยู่ลึกจากถนนหลัก หรืออยู่บนพื้นที่ลาดชันแถบปากช่องและเขาใหญ่ มีต้นทุนงานดิน กำแพงกันดิน และถนนเข้าไซต์เพิ่มขึ้น ซึ่งควรถูกคิดตั้งแต่ขั้นออกแบบ ไม่ใช่มาพบตอนเปิดหน้างานแล้วค่อยขอเพิ่มงบ

เรื่องที่สามคือขั้นตอนราชการ การยื่นขออนุญาตปลูกสร้างทำกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ ทีมที่คุ้นเคยกับเอกสารและรอบการพิจารณาของท้องถิ่นนั้นช่วยลดเวลารอได้

ขั้นตอนการทำงานตั้งแต่คุยครั้งแรกจนส่งมอบมีอะไรบ้าง

ผู้รับเหมาก่อสร้างโคราชที่ทำงานเป็นระบบจะเดินงานตามลำดับเดียวกันทุกหลัง และใช้เอกสารชุดเดียวกันตั้งแต่วันเสนอราคาจนถึงวันส่งมอบ คือแบบก่อสร้าง รายการวัสดุ และ BOQ ถ้าเอกสารชุดนี้เปลี่ยนไปมาระหว่างทาง การตรวจงวดและการคิดงานเพิ่มลดจะไม่มีตัวตั้ง

ระยะเวลาก่อสร้างรวมของบ้านพักอาศัยขึ้นอยู่กับขนาด ความซับซ้อนของแบบ และสภาพหน้างาน จึงควรระบุเป็นจำนวนวันในสัญญาพร้อมเงื่อนไขการขยายเวลาที่ยอมรับได้ เช่น ฝนตกต่อเนื่องหรือเจ้าของบ้านขอแก้แบบระหว่างทาง

ลำดับงานทั้งหมดมีเจ็ดขั้น ขั้นที่เจ้าของบ้านควรใช้เวลาตรวจละเอียดที่สุดคือขั้นที่สอง ซึ่งเป็นตัวกำหนดราคา และขั้นที่ห้า ซึ่งเป็นช่วงที่จ่ายเงินเกือบทั้งหมด

1. คุยความต้องการและงบประมาณ แล้วลงดูที่ดินจริง ดูทางเข้า แนวเขต และสภาพดิน เพื่อดูว่างบกับขนาดบ้านที่อยากได้ไปด้วยกันได้หรือไม่
2. ออกแบบหรือตรวจแบบที่มีอยู่ แล้วถอดแบบเป็น BOQ ให้ได้ราคาที่อ้างอิงปริมาณงานจริง เทียบกับเจ้าอื่นได้ทีละบรรทัด
3. ยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง อ.1 กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โดยทั่วไปใช้เวลาพิจารณาประมาณ 30 ถึง 45 วันนับจากยื่นเอกสารครบ
4. ทำสัญญาโดยแนบแบบ รายการวัสดุ และ BOQ ระบุงวดงาน ระยะเวลา ค่าปรับความล่าช้า และเงื่อนไขการรับประกัน
5. เข้าก่อสร้างตามลำดับ งานดิน ฐานราก โครงสร้าง หลังคา งานสถาปัตย์ และงานระบบ เบิกเงินแต่ละงวดหลังตรวจเนื้องานของงวดนั้นแล้ว
6. ตรวจรับบ้าน จดจุดที่ยังไม่ผ่านเป็น defect list พร้อมวันแก้ แล้วตรวจซ้ำก่อนจ่ายงวดสุดท้าย
7. ส่งมอบบ้านและเริ่มนับระยะรับประกัน โดย OBILIS รับประกันงานโครงสร้าง 15 ปี และงานทั่วไป 1 ปี

ราคาและงวดงานควรตกลงกันอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ

ค่าก่อสร้างของ OBILIS โดยทั่วไปอยู่ที่ 19,500 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ขึ้นกับสเปกวัสดุและงานดินของแต่ละแปลง ประเมินงบเบื้องต้นได้ที่ เครื่องคำนวณราคา

หลักสำคัญข้อเดียวที่ป้องกันปัญหาได้มากที่สุดคือ มูลค่าเงินที่จ่ายไปแล้วต้องไม่นำหน้าเนื้องานที่ทำเสร็จ งวดงานจึงควรผูกกับเหตุการณ์ที่ตรวจวัดได้ เช่น เสร็จฐานราก เสร็จโครงสร้างชั้นหนึ่ง เสร็จหลังคา เสร็จงานฉาบ ไม่ใช่ผูกกับปฏิทินว่าครบเดือนแล้วจ่าย

ควรระบุค่าปรับความล่าช้าไว้ในสัญญาให้ชัดเจนทั้งสองฝ่าย และเขียนวิธีเบิกงวดไว้ด้วย คือผู้รับเหมาแจ้งว่างานงวดนั้นเสร็จ เจ้าของบ้านหรือผู้ตรวจงานเข้าดูภายในเวลาที่ตกลงกัน เช่น 3 ถึง 5 วัน เทียบเนื้องานกับแบบและ BOQ ถ้าผ่านจึงจ่าย ถ้ายังมีจุดต้องแก้ให้จดเป็นรายการแล้วนัดดูซ้ำ ไม่ใช่จ่ายเพราะได้รับข้อความว่าเสร็จแล้ว อ่านรายละเอียดการแบ่งงวดเพิ่มได้ที่ งวดงานก่อสร้างบ้าน แบ่งจ่ายกี่งวดถึงปลอดภัย

การเทียบราคาระหว่างผู้รับเหมาหลายเจ้าให้เป็นธรรม ต้องเทียบจาก BOQ รายการต่อรายการ ไม่ใช่เทียบตัวเลขรวมก้อนเดียว เพราะราคารวมที่ถูกกว่าอาจมาจากการตัดสเปกวัสดุหรือตัดรายการงานออก ซึ่งจะกลับมาเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มในภายหลัง

ตัวเลขราคาต่อตารางเมตรใช้เป็นกรอบคร่าว ๆ ได้ในขั้นตอนแรกเท่านั้น เพราะเปลี่ยนตามเกรดวัสดุ ความซับซ้อนของแบบ ชนิดฐานราก และระยะทางขนส่ง ราคาที่ใช้ตัดสินใจจริงควรมาจากการถอดแบบของแปลงนั้น

แต่ละงวดงานต้องตรวจอะไรก่อนจ่ายเงิน

จำนวนงวดและเงินของแต่ละงวดขึ้นกับขนาดบ้านและเขียนไว้ในสัญญา แต่จุดที่ควรดูก่อนจ่ายมีหลักคล้ายกันทุกหลัง

• งวดฐานราก ดูตำแหน่งและขนาดฐานรากเทียบกับแบบ จำนวนเสาเข็ม และระดับหลังฐานราก ก่อนถมดินกลับ เพราะหลังถมแล้วจะดูไม่ได้อีก
• งวดโครงสร้าง ดูเหล็กเสริมของเสา คาน และพื้นก่อนเทคอนกรีต ทั้งขนาด จำนวนเส้น และระยะห่าง ให้ตรงกับแบบโครงสร้าง
• งวดหลังคา ดูโครงหลังคาและการมุง แล้วดูรอยรั่วหลังฝนตกหรือฉีดน้ำทดสอบ ก่อนเริ่มงานฝ้า
• งวดผนังและงานระบบที่ฝังในผนัง ดูว่าท่อน้ำและท่อร้อยสายไฟเดินครบตามแบบก่อนฉาบปิด เพราะหลังฉาบแล้วแก้ได้ยากและเสียเงินซ้ำ
• งวดสุดท้าย ตรวจรับทั้งหลัง ทั้งการรั่วซึม ไฟฟ้า สุขาภิบาล ระดับพื้น และการปิดผิว จุดที่ไม่ผ่านต้องแก้ให้ครบก่อนจ่าย

เจ้าของบ้านที่สร้างกับ OBILIS ได้รับ BOQ ก่อนเซ็นสัญญาทุกหลัง และตาราง BOQ ชุดเดียวกันนี้ใช้ตรวจงวดงานไปจนถึงวันส่งมอบ จึงเทียบได้ทุกงวดว่างานในหมวดนั้นมีอะไรบ้างและทำครบหรือยัง

วัสดุและการติดตามหน้างานระหว่างก่อสร้าง

วัสดุทุกรายการระบุยี่ห้อและเกรดไว้ใน BOQ เจ้าของบ้านเลือกเปลี่ยนได้ โดยส่วนต่างราคาคิดตามรายการนั้นตรง ๆ แบรนด์ที่เลือกใช้ได้ เช่น SCG CPAC JOTUN TOA ปูนตราเสือ และเหล็กเส้นมาตรฐาน มอก. ส่วนวัสดุที่เกี่ยวกับความแข็งแรงของโครงสร้าง เช่น เหล็กและคอนกรีต ต้องเป็นไปตามที่วิศวกรกำหนดในแบบ

ระหว่างก่อสร้าง ทีมส่งรายงานความคืบหน้าให้เจ้าของบ้านอย่างสม่ำเสมอ และมีกล้องวงจรปิดที่หน้างานให้ดูได้ตลอด 24 ชั่วโมง เจ้าของบ้านที่อยู่ต่างจังหวัดตกลงรอบการส่งรายงานไว้ตั้งแต่ต้นโครงการได้ ถ้าต้องการแก้แบบระหว่างทาง ทีมจะสรุปผลต่อราคาและระยะเวลา แล้วออกใบแก้ไขงานให้เซ็นรับทั้งสองฝ่ายก่อนลงมือ

ก่อนเซ็นสัญญาต้องตรวจอะไรบ้าง

ตรวจว่าแบบก่อสร้าง รายการวัสดุ และ BOQ ถูกแนบเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแล้วจริง ตรวจว่างวดงานระบุเนื้องานชัดเจนและมีวิธีตรวจรับแต่ละงวด ตรวจว่าระยะเวลาก่อสร้างและเงื่อนไขขยายเวลาเขียนไว้ครบ ตรวจว่าค่าปรับความล่าช้าและเงื่อนไขบอกเลิกสัญญามีอยู่

ตรวจว่าระยะรับประกันครอบคลุมอะไรบ้าง ไม่ครอบคลุมอะไร ต้องแจ้งเคลมทางไหน และผู้รับเหมาต้องเข้าแก้ไขภายในกี่วันหลังได้รับแจ้ง ข้อนี้มักถูกมองข้ามตอนเซ็น แล้วกลายเป็นปัญหาตอนเกิดเรื่อง

หากระหว่างทางพบว่างานไม่คืบหน้าโดยไม่มีเหตุอันควร ให้ทำหนังสือบอกกล่าวให้กลับเข้าทำงานภายในเวลาที่กำหนด พร้อมบันทึกสภาพงานและปริมาณที่ทำเสร็จไว้เป็นหลักฐานก่อนดำเนินการขั้นต่อไป

เลือกผู้รับเหมา โคราช ดูอะไรนอกจากราคา

ถ้าเลือกผู้รับเหมาผิดตั้งแต่ต้น สัญญาจะกลายเป็นเครื่องมือทวงงานแทนเครื่องมือคุมงาน ก่อนตัดสินใจลองดูสามเรื่องนี้

• ขอเข้าดูหน้างานที่กำลังก่อสร้าง ไซต์ที่ยังไม่ฉาบปิดบอกฝีมือได้ตรงกว่ารูปบ้านที่เสร็จแล้ว ดูการผูกเหล็ก การเก็บวัสดุ และความเป็นระเบียบของหน้างาน
• ขอดูเอกสารชุดจริง ทั้งตัวอย่าง BOQ แบบฟอร์มสัญญา และใบตรวจรับงาน ผู้รับเหมาที่ทำงานเป็นระบบจะหยิบให้ดูได้ทันที
• ถามว่าใครเป็นคนคุมหน้างาน เข้าหน้างานบ่อยแค่ไหน และรายงานความคืบหน้าทางไหน ทีมที่อยู่ในพื้นที่มักเข้าหน้างานได้บ่อยกว่าและตามแก้ปัญหาได้เร็วกว่า

รายการตรวจแบบละเอียด รวมถึงสัญญาณเตือนที่ไม่ควรจ้าง อ่านต่อได้ที่ หาผู้รับเหมาสร้างบ้านที่ไว้ใจได้ ตรวจอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญา

พื้นที่รับงานรอบโคราชและช่องทางติดต่อ

พื้นที่รับงานหลักคืออำเภอเมืองนครราชสีมาและอำเภอรอบนอก ต่อเนื่องไปถึงเขาใหญ่ ปากช่อง และร้อยเอ็ด งานในเขาใหญ่และปากช่องมีเรื่องที่ดินลาดชันที่ต้องคิดเพิ่ม อ่านได้ที่หน้า รับเหมาก่อสร้าง เขาใหญ่ ปากช่อง ส่วนงานในร้อยเอ็ดอ่านได้ที่หน้า รับเหมาก่อสร้าง ร้อยเอ็ด งานนอกพื้นที่เหล่านี้พิจารณาเป็นรายกรณี เพราะระยะทางขนส่งและการเข้าถึงหน้างานมีผลกับต้นทุน

สำนักงาน OBILIS อยู่ที่ 666/5 หมู่ที่ 2 ตำบลหนองกระทุ่ม อำเภอเมืองนครราชสีมา นครราชสีมา 30000 เวลาทำการวันจันทร์ถึงวันเสาร์ 08.00 ถึง 17.30 น. โทร 061 452 8982 หรือ LINE @obilis ส่งที่ตั้งแปลง ขนาดบ้านที่อยากได้ และงบคร่าว ๆ มาก่อน ทีมจะประเมินเบื้องต้นให้ก่อนนัดลงดูที่ดิน