งบซ่อนที่มักลืม รั้ว ถนนเข้าบ้าน ถมดิน และงานภายนอกที่ไม่อยู่ในราคาบ้าน

ราคาบ้านที่ได้ยิน ครอบคลุมแค่ไหนกันแน่

งบซ่อนที่มักลืมเวลาวางแผนสร้างบ้าน ส่วนใหญ่ไม่ได้ซ่อนอยู่ในตัวบ้าน แต่อยู่รอบตัวบ้าน ราคาที่บริษัทรับสร้างบ้านหรือผู้รับเหมาเสนอมา โดยทั่วไปครอบคลุมเฉพาะตัวบ้านตั้งแต่คานคอดินขึ้นไปถึงหลังคา รวมเสาเข็มตามที่ระบุในแบบ แต่ไม่รวมงานภายนอกที่ทำให้บ้านหลังนั้นอยู่ได้จริง

เหตุผลที่ราคาบ้านตัดงานภายนอกออก ไม่ใช่เพราะใครตั้งใจซ่อน แต่เพราะงานพวกนี้ขึ้นกับที่ดินแต่ละแปลงจนกำหนดราคากลางไม่ได้ ที่ดินติดถนนคอนกรีตกับที่ดินที่ต้องทำทางเข้าเองยาวร้อยเมตร ใช้เงินต่างกันหลายเท่า ทั้งที่สร้างบ้านแบบเดียวกัน

ปัญหาเกิดเมื่อเจ้าของบ้านเอาราคาต่อตารางเมตรไปคูณพื้นที่ แล้วถือว่านั่นคืองบทั้งหมด พอบ้านเสร็จจึงพบว่ายังไม่มีรั้ว ไม่มีถนน ไม่มีน้ำ และเงินหมดพอดี บ้านหลายหลังในโคราชและร้อยเอ็ดจึงอยู่ในสภาพสร้างเสร็จแต่เข้าอยู่ไม่ได้อีกหลายเดือน

ถมดินและบดอัด งบซ่อนก้อนแรกที่มาก่อนเสาเข็ม

ที่ดินในอีสานจำนวนมากเคยเป็นนาหรือที่ลุ่ม ระดับต่ำกว่าถนนหน้าแปลง ก่อนสร้างต้องถมให้สูงกว่าถนนพอสมควรเพื่อกันน้ำท่วมและน้ำขัง ค่าถมดินขึ้นกับความสูงที่ต้องถม ระยะทางจากบ่อดิน และราคาดินในช่วงนั้น ที่ดินแปลงเดียวกันถ้าถมหน้าฝนกับหน้าแล้ง ราคาก็ต่างกันแล้ว

สิ่งที่คนมักลืมยิ่งกว่าค่าถมคือค่าบดอัดและเวลาที่ต้องปล่อยให้ดินทรุดตัว ดินถมใหม่ที่ไม่ได้บดอัดจะยุบต่อไปอีกนาน ทำให้พื้นรอบบ้าน ลานจอดรถ และท่อระบายน้ำทรุดตามในภายหลัง งบส่วนนี้ประหยัดตอนต้น แต่กลับมาเป็นค่าซ่อมภายหลังเกือบทุกครั้ง

ที่ดินลาดเชิงเขาแถบเขาใหญ่และปากช่องมีงบซ่อนอีกแบบ คือกำแพงกันดิน ที่ดินสวยที่มีวิวมักต้องมีกำแพงกันดินหรือการปรับระดับเป็นขั้น ซึ่งเป็นงานโครงสร้างที่ต้องมีวิศวกรออกแบบ และค่าใช้จ่ายอาจสูงเทียบเท่างานฐานรากของบ้านทั้งหลังในบางแปลง

รั้วและประตูรั้ว งบซ่อนที่ใหญ่กว่าที่คิด

รั้วเป็นงบซ่อนที่ใหญ่กว่าที่ทุกคนคิด เพราะคนมองรั้วเป็นของเล็ก แต่รั้วคิดตามความยาวรอบแปลง ที่ดินหนึ่งไร่มีเส้นรอบรูปได้ถึงร้อยกว่าเมตร รั้วคอนกรีตสำเร็จรูปกับรั้วก่ออิฐฉาบปูนพร้อมฐานราก ราคาต่อเมตรต่างกันมาก และรั้วที่ติดถนนสาธารณะยังมีข้อกำหนดเรื่องความสูงและระยะจากท้องถิ่นด้วย

ประตูรั้วเป็นอีกรายการที่งบบานได้เร็ว ประตูเหล็กบานเลื่อนธรรมดากับประตูอัตโนมัติพร้อมมอเตอร์และรีโมต ราคาห่างกันหลายเท่า และประตูใหญ่ต้องมีเสาและฐานรากที่แข็งแรงพอรับน้ำหนัก ซึ่งควรทำพร้อมงานฐานรากรั้ว ไม่ใช่มาเจาะเพิ่มทีหลัง

ก่อนทำรั้ว ต้องรังวัดหรือตรวจหมุดเขตที่ดินให้ชัดก่อน โดยเฉพาะที่ดินที่ซื้อต่อจากญาติหรือแปลงที่แบ่งจากนาผืนใหญ่ ค่ารังวัดและการรอคิวเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นทั้งเงินและเวลาที่ควรใส่ไว้ในแผน สร้างรั้วล้ำเขตแล้วต้องทุบ คือค่าใช้จ่ายซ้อนที่ไม่มีใครอยากเจอ

ถนนเข้าบ้าน ลานจอดรถ และการเชื่อมไฟฟ้าประปาเข้าบ้าน

ที่ดินที่ไม่ได้ติดถนนสาธารณะโดยตรง ต้องทำทางเข้าเอง ทางลูกรังบดอัดใช้ได้ระหว่างก่อสร้าง แต่พอเข้าอยู่จริง หน้าฝนจะกลายเป็นโคลน ถนนคอนกรีตกว้างพอให้รถยนต์วิ่งคิดตามความยาว ที่ดินที่อยู่ลึกจากถนนหลักไปหลายสิบเมตรจึงมีงบซ่อนตรงนี้ก้อนใหญ่

ลานจอดรถและทางเดินรอบบ้านก็อยู่นอกราคาบ้านเช่นกัน แม้ในแบบจะมีหลังคาที่จอดรถ แต่พื้นคอนกรีตของลาน ขอบคันหิน และรางระบายน้ำรอบบ้านมักเป็นรายการแยก ต้องดูใน BOQ ให้ชัดว่าเส้นแบ่งระหว่างงานบ้านกับงานภายนอกอยู่ตรงไหน

การเชื่อมไฟฟ้าและประปาจากมิเตอร์เข้าบ้านเป็นอีกรายการที่หายไปจากใบเสนอราคาบ่อยครั้ง ค่าขอมิเตอร์ถาวร ค่าปักเสาขยายเขตถ้าที่ดินอยู่ไกลเสาไฟ และค่าเดินท่อจากมิเตอร์น้ำหน้าแปลงเข้ามาถึงตัวบ้าน ล้วนเป็นเงินที่เจ้าของบ้านต้องจ่ายเอง ยิ่งที่ดินอยู่ลึก ตัวเลขยิ่งสูง

ระบบน้ำ บ่อเกรอะ ปั๊ม แอร์ และของที่ทำให้บ้านอยู่ได้จริง

บ้านนอกเขตเมืองส่วนใหญ่ต้องมีถังเก็บน้ำและปั๊มน้ำ เพราะแรงดันประปาหมู่บ้านไม่พอหรือน้ำมาไม่สม่ำเสมอ ถ้าไม่มีท่อประปาผ่านเลยต้องเจาะบ่อบาดาลพร้อมระบบกรอง ทั้งหมดนี้บางบริษัทรวมไว้ในราคา บางเจ้าไม่รวม ต้องถามให้ชัดตั้งแต่ตอนเทียบราคา

บ่อเกรอะและบ่อซึมมักอยู่ในราคาบ้าน แต่ขนาดที่ให้มาอาจเป็นขนาดมาตรฐานเล็กสุด ถ้าบ้านมีคนอยู่หลายคนหรือดินระบายน้ำไม่ดี ต้องขยายหรือใช้ถังบำบัดสำเร็จรูปซึ่งเป็นส่วนต่างที่เพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับรางน้ำฝนและท่อระบายน้ำรอบบ้านที่บางแบบไม่ได้ใส่มาให้

ของภายในที่คนลืมบ่อยที่สุดคือแอร์ เฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน ผ้าม่าน มุ้งลวด และเหล็กดัด ราคาบ้านโดยทั่วไปหยุดที่งานสีและงานสุขภัณฑ์ พอย้ายเข้าจริงจึงพบว่าห้องนอนสามห้องต้องใช้แอร์สามเครื่อง ครัวยังไม่มีตู้ และหน้าต่างยังโล่ง รวมกันแล้วเป็นเงินก้อนที่ไม่เล็กกว่างานภายนอกเลย

ตั้งงบงานภายนอกอย่างไร ไม่ให้บ้านเสร็จแต่เงินหมด

วิธีที่ใช้ได้จริงคือแยกงบเป็นสามก้อนตั้งแต่ต้น ก้อนแรกคือตัวบ้านตามใบเสนอราคา ก้อนที่สองคืองานภายนอกและระบบ ก้อนที่สามคือของเข้าบ้าน จากประสบการณ์หน้างานในโคราชและร้อยเอ็ด งานภายนอกและระบบมักอยู่ราวสิบถึงยี่สิบเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้านโดยประมาณ ส่วนของเข้าบ้านอีกราวห้าถึงสิบเปอร์เซ็นต์ ตัวเลขจริงต่างกันตามสภาพที่ดินและระดับวัสดุที่เลือก

ที่ดินที่ต้องถมสูง ทำทางเข้ายาว หรือมีกำแพงกันดิน อาจทำให้สัดส่วนงานภายนอกสูงกว่านั้นมาก จึงควรให้คนสำรวจที่ดินก่อนตั้งงบบ้าน ไม่ใช่ตั้งงบบ้านก่อนแล้วค่อยดูว่าเหลือเท่าไหร่สำหรับที่ดิน หลายครั้งการลดขนาดบ้านลงเล็กน้อยเพื่อให้มีเงินทำงานภายนอกให้ครบ ทำให้ได้บ้านที่อยู่สบายกว่าบ้านใหญ่ที่ไม่มีรั้วและถนน

ตอนเทียบใบเสนอราคาจากหลายเจ้า ให้ขอรายการที่ไม่รวมในราคาเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วเอามาวางเทียบกัน เจ้าที่ราคาต่ำสุดมักเป็นเจ้าที่ตัดงานภายนอกออกเยอะที่สุด ทีม OBILIS จะสำรวจที่ดินและใส่รายการงานภายนอกทั้งหมดไว้ในแผนงบประมาณตั้งแต่ขั้นออกแบบ เพื่อให้เจ้าของบ้านเห็นตัวเลขรวมก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่เห็นทีละก้อนระหว่างทาง

หากอยากประเมินงบเบื้องต้นก่อนคุยกับใคร ลองใช้เครื่องคำนวณราคาสร้างบ้านของเรา หรือติดต่อทีม OBILIS เพื่อนัดคุยรายละเอียดที่ดินของคุณ

สุดท้าย ให้กันเงินสำรองไว้อีกส่วนสำหรับสิ่งที่ยังไม่รู้ เช่น เจอชั้นดินไม่ดี ต้องขยายเขตไฟฟ้า หรือเปลี่ยนใจเรื่องวัสดุกลางทาง เงินสำรองไม่ใช่เงินที่ตั้งใจจะใช้ แต่เป็นเงินที่ทำให้บ้านสร้างต่อได้โดยไม่ต้องหยุดงานไปหาเงินเพิ่ม

บทความที่เกี่ยวข้อง: กู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ธนาคารดูอะไรบ้าง และต้องเตรียมเอกสารอะไร, ขอไฟฟ้าและน้ำประปาชั่วคราวสำหรับก่อสร้าง ทำอย่างไร ใช้เวลากี่วัน และ บ้านชั้นเดียวหรือสองชั้น บนที่ดินต่างจังหวัด แบบไหนคุ้มกว่ากัน

คำถามที่พบบ่อย

งานภายนอกควรตั้งงบไว้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน

โดยประมาณราวสิบถึงยี่สิบเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้านสำหรับที่ดินสภาพปกติ แต่ที่ดินที่ต้องถมสูง ทำทางเข้ายาว หรือมีกำแพงกันดิน อาจสูงกว่านั้น จึงควรสำรวจที่ดินก่อนกำหนดตัวเลข

ราคาบ้านต่อตารางเมตรที่บริษัทเสนอ รวมถมดินและรั้วหรือไม่

ส่วนใหญ่ไม่รวม ราคาบ้านโดยทั่วไปครอบคลุมตัวบ้านจากคานคอดินถึงหลังคาพร้อมเสาเข็มตามแบบ งานถมดิน รั้ว ถนน และการเชื่อมสาธารณูปโภคมักเป็นรายการแยก ควรขอรายการที่ไม่รวมเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง

ควรทำรั้วก่อนหรือหลังสร้างบ้าน

ส่วนใหญ่ทำหลังงานโครงสร้างหลักเสร็จ เพราะรถส่งวัสดุและเครื่องจักรต้องการพื้นที่เข้าออก แต่ควรทำฐานรากรั้วและเสาประตูให้พร้อมในช่วงเดียวกับงานฐานรากบ้านถ้าทำได้ และรังวัดหมุดเขตให้ชัดตั้งแต่ก่อนเริ่มงานทุกครั้ง