พื้นที่ใช้สอย กับ พื้นที่ก่อสร้าง ต่างกันอย่างไร ทำไมราคาต่อตารางเมตรไม่เท่ากัน

พื้นที่ใช้สอย กับ พื้นที่ก่อสร้าง คืออะไร

พื้นที่ใช้สอย กับ พื้นที่ก่อสร้าง เป็นคำที่เจ้าของบ้านในโคราชมักได้ยินตอนคุยราคากับบริษัทรับสร้างบ้าน แต่ไม่มีใครอธิบายให้ชัดก่อนเซ็นสัญญา พื้นที่ใช้สอยหมายถึงพื้นที่ที่คนในบ้านเดินเข้าไปใช้งานได้จริง เช่น ห้องนอน ห้องนั่งเล่น ห้องครัว ส่วนพื้นที่ก่อสร้างหมายถึงพื้นที่ทั้งหมดที่ต้องลงแรงและวัสดุก่อสร้าง ซึ่งอาจรวมส่วนที่คนไม่ได้เดินเข้าไปใช้ชีวิตประจำวันด้วย

ความต่างนี้ฟังดูเล็กน้อยแต่ส่งผลตรงกับราคาบ้านทั้งหลัง เพราะบริษัทรับสร้างบ้านส่วนใหญ่คิดราคาต่อตารางเมตรจากพื้นที่ก่อสร้าง ไม่ใช่พื้นที่ใช้สอย ถ้าตัวเลขสองค่านี้ต่างกันมาก ราคาที่เจ้าของบ้านคาดไว้ในใจกับราคาที่เซ็นสัญญาจริงก็จะต่างกันมากตามไปด้วย เวลาคุยกับบริการรับสร้างบ้าน โคราช จึงควรถามฐานพื้นที่ก่อนดูตัวเลขอื่นทุกครั้ง

เจ้าของบ้านที่กำลังเทียบใบเสนอราคาหลายเจ้าในโคราช ควรถามตรง ๆ ว่าตัวเลขตารางเมตรที่เสนอมาคือพื้นที่ไหน เพราะบางเจ้าใช้พื้นที่ใช้สอยตั้งราคาให้ดูถูกกว่า แล้วไปเก็บเงินเพิ่มจากส่วนก่อสร้างอื่นทีหลัง ดูวิธีเปรียบเทียบใบเสนอราคาก่อสร้างให้ครบทุกด้านประกอบด้วย

ทำไมบริษัทรับสร้างบ้านแต่ละเจ้าคิดพื้นที่ไม่เหมือนกัน

ตลาดรับสร้างบ้านในไทยไม่มีหน่วยงานกลางกำหนดตายตัวว่าต้องนับพื้นที่แบบไหนตอนเสนอราคา แต่ละบริษัทจึงมีวิธีคิดของตัวเอง บางเจ้านับทุกตารางเมตรที่มีพื้นและหลังคาคลุม บางเจ้านับเฉพาะพื้นที่ห้องที่ปิดผนังครบสี่ด้าน

ความแตกต่างนี้ทำให้บ้านแบบเดียวกัน พื้นที่จริงเท่ากัน แต่ตัวเลขตารางเมตรบนใบเสนอราคาของสองบริษัทไม่เท่ากัน เจ้าของบ้านที่เทียบแค่ราคาต่อตารางเมตรโดยไม่ถามวิธีคิดพื้นที่ จึงอาจเข้าใจผิดว่าเจ้าหนึ่งถูกกว่าอีกเจ้าทั้งที่ราคารวมจริงใกล้เคียงกัน

วิธีที่ปลอดภัยกว่าคือขอให้ทุกเจ้าระบุตัวเลขพื้นที่ใช้สอยและพื้นที่ก่อสร้างแยกกันในใบเสนอราคา แล้วค่อยเทียบราคารวมทั้งหลังเป็นหลัก ไม่ใช่เทียบแค่ตัวเลขต่อตารางเมตรตัวเดียว

ระเบียง โรงจอดรถ และชายคา นับเป็นพื้นที่แบบไหน

ส่วนที่สร้างความสับสนมากที่สุดคือพื้นที่ที่ไม่ใช่ห้องปิดทึบ เช่น ระเบียง โรงจอดรถ ชานซักล้าง และชายคายื่น ส่วนเหล่านี้ต้องใช้แรงงานและวัสดุก่อสร้างจริง แต่ไม่ได้เป็นพื้นที่ใช้สอยแบบห้องปิด

บริษัทรับสร้างบ้านบางเจ้านับพื้นที่เหล่านี้เต็มจำนวนรวมกับพื้นที่ก่อสร้าง บางเจ้านับครึ่งเดียว และบางเจ้าไม่นับเข้าไปในตารางเมตรที่ใช้คิดราคาเลยแต่ไปคิดเป็นรายการแยกใน BOQ แทน วิธีนับที่ต่างกันนี้ไม่มีผิดหรือถูก แต่ต้องรู้ล่วงหน้าก่อนเทียบราคา ซึ่งเป็นคำถามเดียวกับว่าราคาสร้างบ้าน รวมอะไรบ้าง

บ้านที่มีโรงจอดรถสองคันและระเบียงรอบบ้านขนาดใหญ่ อาจมีผลต่างของพื้นที่ที่นับได้หลายสิบตารางเมตร ถ้าไม่ถามให้ชัดตั้งแต่ต้น ราคาที่ดูถูกในตอนเสนองานอาจไม่ถูกจริงเมื่อคิดรวมทุกส่วน

พื้นที่ใช้สอย กับ พื้นที่ก่อสร้าง ส่งผลต่อราคาต่อตารางเมตรอย่างไร

ราคาต่อตารางเมตรที่บริษัทรับสร้างบ้านในโคราชเสนอ มักผันตามฐานพื้นที่ที่ใช้คิด ถ้าใช้พื้นที่ก่อสร้างที่รวมระเบียงและโรงจอดรถเป็นตัวหาร ราคาต่อตารางเมตรจะดูต่ำกว่าความเป็นจริงของพื้นที่ใช้สอยล้วน ๆ

กลับกัน ถ้าบริษัทใช้พื้นที่ใช้สอยอย่างเดียวเป็นตัวหาร ราคาต่อตารางเมตรจะดูสูงกว่า ทั้งที่ราคารวมทั้งหลังอาจเท่ากันหรือใกล้เคียงกันก็ได้ ตัวเลขต่อตารางเมตรเพียงตัวเดียวจึงบอกอะไรไม่ได้มาก ถ้าไม่รู้ว่าฐานพื้นที่ที่ใช้คำนวณคืออะไร ถ้าอยากรู้ช่วงราคาที่พบในตลาดตอนนี้ ดูราคาสร้างบ้านต่อตารางเมตร 2569เทียบกันได้

เจ้าของบ้านที่อยากเทียบราคาอย่างเป็นธรรม ควรขอให้ทุกเจ้าคิดราคารวมทั้งหลังตามแบบเดียวกัน แล้วค่อยย้อนกลับมาดูว่าราคาต่อตารางเมตรที่แต่ละเจ้าใช้อ้างอิงมาจากฐานพื้นที่ไหน

วิธีอ่านใบเสนอราคาให้รู้ว่าเขาคิดพื้นที่แบบไหน

เริ่มจากขอแบบบ้านที่มีตัวเลขพื้นที่กำกับทุกส่วน ไม่ใช่แค่ตัวเลขรวมหนึ่งบรรทัด แบบที่ดีจะแยกพื้นที่ห้องปิด พื้นที่ระเบียง พื้นที่โรงจอดรถ และพื้นที่ใต้ชายคาออกจากกันให้เห็นชัด

ขั้นต่อไปคือถามตรง ๆ ว่าราคาต่อตารางเมตรที่เสนอ คิดจากพื้นที่บรรทัดไหนในแบบ ถ้าบริษัทตอบไม่ได้ทันทีหรือตอบไม่ตรงคำถาม นั่นเป็นสัญญาณว่าใบเสนอราคานั้นอาจยังไม่ได้คิดมาอย่างละเอียด

สุดท้ายให้ขอ BOQ แนบท้ายใบเสนอราคาเสมอ เพราะ BOQ จะแจกแจงปริมาณงานแต่ละส่วนเป็นตัวเลข ทำให้เห็นว่าเงินที่จ่ายไปตกอยู่กับพื้นที่ส่วนไหนของบ้านบ้าง และช่วยให้เห็นสัดส่วนค่าแรงช่างก่อสร้างบ้านเทียบกับค่าวัสดุด้วย

ทำสัญญาให้ชัดเจนเรื่องพื้นที่ ก่อนตัดสินใจเลือกผู้รับสร้างบ้าน

เมื่อตกลงราคาได้แล้ว ควรระบุตัวเลขพื้นที่ใช้สอยและพื้นที่ก่อสร้างไว้ในสัญญาให้ชัดเจน พร้อมแนบแบบบ้านและ BOQ เป็นเอกสารแนบท้าย เพื่อไม่ให้เกิดการตีความกันคนละแบบตอนกลางงาน

ถ้าภายหลังมีการขยายระเบียงหรือเพิ่มโรงจอดรถ สัญญาที่ระบุฐานพื้นที่ไว้ชัดจะช่วยให้คิดราคางานเพิ่มได้ตรงไปตรงมา ไม่ต้องเถียงกันใหม่ว่าส่วนที่เพิ่มควรนับเป็นพื้นที่แบบไหน

ทีม OBILIS จะแจกแจงพื้นที่ใช้สอยและพื้นที่ก่อสร้างแยกกันในทุกใบเสนอราคาและ BOQ ตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา เพื่อให้เจ้าของบ้านเห็นตัวเลขที่ตรงกับความเป็นจริงของบ้านแต่ละหลัง

ถ้าอยากเห็นงบคร่าว ๆ ของบ้านตามพื้นที่ที่ต้องการ ลองคำนวณราคาสร้างบ้านเบื้องต้นก่อนได้ หรือติดต่อทีมงานเพื่อขอใบเสนอราคาที่แยกพื้นที่ให้ชัด

คำถามที่พบบ่อย

พื้นที่ใช้สอย กับ พื้นที่ก่อสร้าง อันไหนควรดูก่อนตัดสินใจ

ควรดูทั้งสองค่าคู่กัน เพราะพื้นที่ใช้สอยบอกว่าบ้านมีที่อยู่อาศัยจริงเท่าไหร่ ส่วนพื้นที่ก่อสร้างบอกว่าต้องใช้งบเท่าไหร่ในการสร้างทั้งหมด การดูค่าเดียวอาจทำให้ประเมินงบผิดพลาด

ระเบียงกับโรงจอดรถควรนับพื้นที่เท่าไหร่

ไม่มีมาตรฐานตายตัวที่ใช้บังคับทั่วประเทศ แต่ละบริษัทกำหนดวิธีนับของตัวเอง ทางที่ดีที่สุดคือให้ระบุวิธีนับไว้ในสัญญาให้ชัดเจนก่อนเริ่มงาน

ถ้าบริษัทไม่ยอมแยกพื้นที่ให้ดูควรทำอย่างไร

ควรขอดูแบบบ้านพร้อมตัวเลขพื้นที่แยกส่วน และ BOQ แนบท้ายก่อนตัดสินใจเสมอ ถ้าบริษัทไม่มีเอกสารเหล่านี้ให้ดู อาจเป็นสัญญาณว่าราคาที่เสนอยังไม่ได้ผ่านการคิดอย่างละเอียดจริง