เช็คพื้นที่น้ำท่วม ก่อนซื้อที่ดินสร้างบ้านโคราช ต้องดูอะไรบ้าง

เช็คพื้นที่น้ำท่วม ทำไมต้องทำก่อนซื้อที่ดินสร้างบ้านโคราช

เช็คพื้นที่น้ำท่วม คือขั้นตอนที่ควรทำก่อนเซ็นสัญญาซื้อที่ดินทุกแปลงในโคราช ไม่ใช่แค่ตอนจะสร้างบ้านเสร็จแล้วค่อยมาแก้ไข เพราะการย้ายแนวบ้านหรือยกพื้นทีหลังมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าการเลือกที่ดินให้ถูกตั้งแต่แรกมาก

หลายคนตัดสินใจซื้อที่ดินจากราคาและทำเลที่ถูกใจ โดยไม่ได้ถามเรื่องน้ำท่วมเลย เพราะที่ดินแปลงนั้นดูแห้งและสูงในวันที่ไปดู แต่สภาพวันที่ไปดูที่ดินอาจเป็นช่วงแล้ง ไม่ได้สะท้อนสภาพช่วงฤดูน้ำหลากของทุกปี

การเช็คพื้นที่น้ำท่วมที่ดีต้องผสมทั้งข้อมูลจากหน่วยงานราชการ การสำรวจหน้างานด้วยตาตัวเอง และการถามคนที่อยู่ในพื้นที่มานาน สามข้อนี้ให้ภาพที่ครบกว่าการดูอย่างใดอย่างหนึ่งเพียงอย่างเดียว

เช็คพื้นที่น้ำท่วมจากแผนที่หน่วยงานไทย ดูข้อมูลจากที่ไหนได้บ้าง

หน่วยงานแรกที่ใช้เช็คพื้นที่น้ำท่วมได้คือสำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ หรือ GISTDA ซึ่งเผยแพร่ข้อมูลพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซากแบบเปิดให้ค้นหาด้วยพิกัดหรือขอบเขตที่ดินผ่านพอร์ทัล opendata ของหน่วยงาน (อ้างอิงจาก GISTDA)

หน่วยงานที่สองคือกรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย ซึ่งติดตามและประกาศพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมในแต่ละช่วงฤดูฝน ส่วนกรมทรัพยากรน้ำและกรมอุตุนิยมวิทยาก็มีข้อมูลปริมาณน้ำฝนและสถิติน้ำท่วมย้อนหลังที่ใช้ประกอบการพิจารณาได้เช่นกัน

ข้อมูลจากหน่วยงานเหล่านี้บอกภาพรวมเป็นพื้นที่หรือลุ่มน้ำ ไม่ได้ลงรายละเอียดถึงระดับว่าที่ดินแปลงหนึ่งในตำบลหนึ่งจะท่วมหรือไม่ท่วม จึงต้องใช้ร่วมกับการสำรวจหน้างานเพื่อให้ได้คำตอบที่ตรงกับแปลงที่ดินจริง

เช็คพื้นที่น้ำท่วมด้วยตาตัวเอง สัญญาณหน้างานที่บอกได้มากกว่าแผนที่

สัญญาณแรกที่ไปดูหน้างานได้คือระดับถนนหน้าที่ดินเทียบกับพื้นที่ดิน ถ้าที่ดินอยู่ต่ำกว่าระดับถนนอย่างเห็นได้ชัด น้ำฝนที่ไหลจากถนนและพื้นที่รอบข้างจะไหลเข้าแปลงนั้นก่อนที่อื่นเสมอ

สัญญาณที่สองคือคราบน้ำบนกำแพง เสาไฟฟ้า หรือต้นไม้ในละแวกนั้น คราบน้ำที่อยู่สูงกว่าระดับพื้นดินมากเป็นหลักฐานว่าปีก่อน ๆ น้ำเคยท่วมสูงถึงระดับนั้นมาแล้ว ยิ่งคราบน้ำสูงและอยู่หลายจุดในละแวกเดียวกัน ยิ่งบอกว่าเป็นพื้นที่ที่น้ำท่วมซ้ำบ่อย

สัญญาณที่สามคือทางน้ำธรรมชาติและร่องน้ำรอบแปลง ถ้าที่ดินอยู่ใกล้ลำห้วยหรือเป็นจุดต่ำที่น้ำจากแปลงรอบข้างไหลมารวม ความเสี่ยงจะสูงกว่าที่ดินที่อยู่บนสันดินหรือพื้นที่ลาดเทออกจากแปลง

ถามคนในพื้นที่ สิ่งที่แผนที่ไม่บอกแต่เพื่อนบ้านรู้

คนในพื้นที่ที่อยู่มานานมักรู้ข้อมูลที่แผนที่ราชการไม่มี เช่นปีไหนที่น้ำท่วมหนักเป็นพิเศษ หรือจุดใดในซอยที่น้ำมักขังนานกว่าจุดอื่นแม้จะอยู่ในตำบลเดียวกัน

วิธีถามที่ได้ข้อมูลตรงคือถามเจ้าของที่ดินข้างเคียงหรือร้านค้าใกล้เคียงว่าปีที่ฝนตกหนักที่สุดในรอบสิบปีที่ผ่านมา น้ำท่วมถึงระดับไหน และใช้เวลานานแค่ไหนกว่าน้ำจะลด เพราะบางพื้นที่น้ำท่วมไม่สูงแต่ขังนานจนสร้างปัญหากับฐานบ้านได้เหมือนกัน

ควรถามหลายคนในละแวกเดียวกัน ไม่ใช่ถามแค่คนขายที่ดินแปลงนั้นคนเดียว เพราะคนขายอาจไม่อยากพูดถึงปัญหาน้ำท่วมของที่ดินที่ตัวเองกำลังจะขาย

ถ้าที่ดินอยู่ในพื้นที่เสี่ยง ต้องวางแผนอะไรเพิ่ม

ถ้าตรวจแล้วพบว่าที่ดินอยู่ในพื้นที่ที่มีความเสี่ยง ไม่ได้แปลว่าต้องเลิกซื้อที่ดินแปลงนั้นเสมอไป แต่ต้องวางแผนเรื่องระดับพื้นบ้านและระบบระบายน้ำเพิ่มจากที่ดินแปลงอื่นที่ไม่มีความเสี่ยง

เรื่องการยกระดับพื้นบ้านให้พ้นน้ำมีรายละเอียดมากพอที่ถูกเขียนแยกไว้เป็นบทความเฉพาะเรื่องยกพื้นบ้านหนีน้ำ ซึ่งอธิบายวิธีประเมินระดับที่เหมาะสมของแต่ละพื้นที่ไว้แล้ว

นอกจากยกพื้น ควรวางแผนทางระบายน้ำรอบตัวบ้านและถมดินบางส่วนของแปลงให้สูงกว่าจุดต่ำสุดของที่ดินเดิม เพื่อลดโอกาสที่น้ำจะไหลเข้าตัวบ้านโดยตรงแม้ระดับน้ำรอบนอกจะยังสูงอยู่

ให้ทีมที่รู้จักพื้นที่โคราชช่วยอ่านแปลงที่ดินก่อนตัดสินใจ

การอ่านแปลงที่ดินให้ครบทั้งข้อมูลราชการ สภาพหน้างาน และคำบอกเล่าของคนในพื้นที่ ต้องใช้เวลาและประสบการณ์ คนที่ไม่ได้อยู่พื้นที่โคราชเป็นประจำจึงมักพลาดสัญญาณเล็ก ๆ ที่คนในพื้นที่มองออกทันที

ทีม OBILIS ที่ทำงานสร้างบ้านในโคราชมานานมักช่วยลูกค้าอ่านแปลงที่ดินคู่กับข้อมูลที่ลูกค้าหามาเองก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อให้เห็นทั้งจุดที่ควรระวังและแนวทางแก้ไขถ้าจำเป็นต้องยกพื้นหรือทำระบบระบายน้ำเพิ่ม

ถ้าอยากรู้งบประมาณคร่าว ๆ ลองใช้เครื่องคำนวณราคาบ้านได้ทันที หรือติดต่อทีมงานเพื่อคุยรายละเอียดเพิ่มเติม

ก่อนวางเงินมัดจำที่ดินแปลงไหน ควรใช้เวลาอีกสักสัปดาห์เพื่อเช็คพื้นที่น้ำท่วมให้ครบทั้งสามทาง เพราะค่าใช้จ่ายในการเช็คให้ละเอียดน้อยกว่าค่าใช้จ่ายในการแก้ปัญหาน้ำท่วมบ้านหลังสร้างเสร็จมาก

หากกำลังมองหาทีมที่เข้าใจพื้นที่โคราช สามารถดูข้อมูลบริการของบริษัทรับสร้างบ้านโคราชเพื่อประกอบการตัดสินใจ

อ่านเพิ่มเติม: น้ำป่าไหลหลาก ที่ดินเขาใหญ่ปากช่อง เลือกจุดสร้างบ้านอย่างไรให้ปลอดภัย และ สร้างบ้านที่ลุ่มร้อยเอ็ด พื้นที่ใกล้แม่น้ำและทุ่งราบ น้ำหลากต้องยกพื้นและวางระบบระบายน้ำอย่างไร

คำถามที่พบบ่อย

เช็คพื้นที่น้ำท่วมจากเว็บไซต์ไหนได้บ้าง

ใช้ข้อมูลพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซากแบบเปิดของ GISTDA ประกอบกับประกาศพื้นที่เสี่ยงของกรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย และข้อมูลปริมาณน้ำฝนจากกรมทรัพยากรน้ำหรือกรมอุตุนิยมวิทยา ข้อมูลเหล่านี้ให้ภาพรวมระดับพื้นที่หรือลุ่มน้ำ ควรใช้ร่วมกับการสำรวจหน้างานจริง

ที่ดินโคราชแปลงไหนที่ถือว่าเสี่ยงน้ำท่วม

ไม่มีการระบุเป็นตำบลหรือหมู่บ้านตายตัว เพราะความเสี่ยงขึ้นกับระดับพื้นดินเทียบกับถนนและทางน้ำรอบแปลงแต่ละแปลง ควรตรวจสัญญาณหน้างานอย่างคราบน้ำและระดับพื้นดินร่วมกับข้อมูลจากหน่วยงานราชการเป็นรายแปลง

ถ้าที่ดินเสี่ยงน้ำท่วม ต้องยกพื้นสูงเท่าไหร่

ระดับที่เหมาะสมขึ้นกับความเสี่ยงของแต่ละแปลง ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้ได้กับทุกที่ดิน รายละเอียดวิธีประเมินระดับยกพื้นอ่านเพิ่มได้ในบทความยกพื้นบ้านหนีน้ำที่อธิบายไว้โดยเฉพาะ