รับออกแบบบ้าน โคราช — แบบก่อสร้างครบชุดที่ยื่นขออนุญาตและถอดราคาได้จริง

รับออกแบบบ้าน โคราช ได้อะไรกลับมาบ้าง

สิ่งที่ได้ไม่ใช่ภาพสวย ๆ อย่างเดียว แต่เป็นชุดเอกสารที่เอาไปทำงานต่อได้จริง มีผังพื้นบอกตำแหน่งและขนาดห้อง รูปด้านบอกหน้าตาภายนอก รูปตัดบอกความสูงและระดับพื้น แบบโครงสร้างที่วิศวกรคำนวณและเซ็นรับรอง แบบงานไฟฟ้าและสุขาภิบาล แล้วก็รายการวัสดุที่ระบุสเปกแต่ละหมวด ครบชุดถึงจะเรียกว่าแบบ

ชุดนี้ทำงานสองหน้าที่พร้อมกัน หน้าที่แรกคือใช้ยื่นขออนุญาตปลูกสร้างกับท้องถิ่น หน้าที่สองคือใช้ถอด BOQ ประเมินราคา นี่คือเหตุผลที่แบบครบทำให้คุณเทียบใบเสนอราคาระหว่างผู้รับเหมาได้อย่างแฟร์ เพราะทุกเจ้าถอดราคาจากข้อมูลชุดเดียวกัน ไม่มีใครเดาเอง

บ้านที่เริ่มสร้างโดยมีแค่ภาพสามมิติกับผังพื้นคร่าว ๆ มักจบลงที่การตัดสินใจหน้างานทีละเรื่อง แล้วงานเพิ่มก็ตามมาเป็นชุด คุมงบไม่ได้เลย จ่ายค่าแบบให้ครบตั้งแต่แรก แล้วคุณจะได้ราคาที่แน่นอนตามมา

ทำไมการออกแบบบ้านในโคราชต้องดูที่ดินก่อนเริ่มเขียนแบบ

โคราชหรือนครราชสีมาเป็นประตูสู่อีสาน ดินส่วนใหญ่เป็นดินร่วนปนทรายและดินลูกรัง ซึ่งกำหนดชนิดฐานรากและงบงานโครงสร้างโดยตรง แบบโครงสร้างที่เขียนโดยไม่รู้ชั้นดินต้องเผื่อความปลอดภัยไว้เยอะ แปลว่าคุณจ่ายแพงกว่าที่จำเป็น หรือไม่ก็ต้องมาแก้แบบหลังเปิดหน้าดินแล้ว ทางไหนก็เสียเงินทั้งคู่

นอกจากดิน ก่อนลงมือเขียนแบบต้องดูทิศแดดลม รูปร่างแปลง ระดับดินเทียบถนน และตำแหน่งบ้านเพื่อนบ้าน แดดบ่ายในอีสานแรงจริง วางห้องนอนไว้ทางเหนือกับตะวันออกช่วยลดความร้อนสะสมได้ ส่วนห้องที่ทนร้อนได้มากกว่า อย่างห้องน้ำ ห้องเก็บของ หรือที่ซักล้าง ก็ยกไปไว้ฝั่งแดดบ่ายแทน

ผังที่ดีเริ่มจากวิธีใช้ชีวิตจริง ไม่ใช่จากสไตล์ภายนอก คำถามที่ต้องตอบก่อนคือใครอยู่บ้านช่วงไหน ทำอาหารแบบไหน อยากได้ครัวไทยแยกหรือเปล่า มีผู้สูงอายุที่ต้องนอนชั้นล่างไหม จอดรถกี่คัน ตอบครบแล้วรูปด้านจะตามมาเอง ไม่ต้องฝืน

ขั้นตอนการออกแบบตั้งแต่คุยครั้งแรกจนได้แบบยื่นขออนุญาตมีกี่ขั้น

เริ่มจากเก็บโจทย์ ทั้งจำนวนสมาชิก วิธีใช้ชีวิต จำนวนห้อง งบ และแนวที่ชอบ แล้วลงไปดูที่ดินจริงเพื่อเก็บข้อมูลแปลง จากนั้นสถาปนิกเสนอผังพื้นเบื้องต้นมาให้คุยปรับ ช่วงนี้ควรใช้เวลาให้มากที่สุด เพราะย้ายผนังในกระดาษถูกกว่าทุบผนังหน้างานหลายเท่า

พอผังลงตัวก็พัฒนาเป็นรูปด้านกับรูปตัด แล้ววิศวกรเข้ามาออกแบบโครงสร้างโดยอิงผลเจาะดิน ต่อด้วยแบบงานไฟฟ้าและสุขาภิบาล พร้อมทำรายการวัสดุ ขั้นสุดท้ายคือรวมทั้งหมดเป็นชุดเดียวที่วิศวกรและสถาปนิกเซ็นรับรอง เอาไปยื่นขออนุญาตและถอด BOQ ต่อได้เลย

จะใช้เวลากี่เดือนขึ้นกับขนาดบ้าน ความซับซ้อนของแบบ และจำนวนรอบที่ปรับผัง ตกลงกันตั้งแต่ต้นเลยว่าค่าบริการรวมการแก้แบบกี่รอบ และรอบถัดไปคิดยังไง จะได้ไม่ต้องมาเข้าใจไม่ตรงกันกลางทาง

ค่าบริการออกแบบบ้านคิดอย่างไร และรวมอะไรบ้าง

วิธีคิดมีหลายแบบ ทั้งคิดตามพื้นที่ใช้สอย คิดเป็นสัดส่วนของมูลค่างานก่อสร้าง หรือเหมาเป็นโครงการ แต่วิธีคิดไม่สำคัญเท่าขอบเขตที่รวมอยู่ในราคา ต้องถามให้ชัดว่ารวมแบบสถาปัตยกรรม แบบโครงสร้าง แบบงานระบบ รายการวัสดุ และการเซ็นรับรองโดยผู้มีวิชาชีพครบไหม บางเจ้าเสนอถูกเพราะรวมมาแค่แบบสถาปัตยกรรม

รายการที่ต้องถามเพิ่มคือแก้แบบได้กี่รอบ ภาพสามมิติกี่มุม ช่วยยื่นขออนุญาตให้ด้วยหรือเปล่า ค่าธรรมเนียมราชการใครออก แล้วงานออกแบบตกแต่งภายในรวมมาด้วยไหม ส่วนใหญ่แยกกัน ไล่รายการพวกนี้ก่อนตกลง คุณถึงจะเทียบข้อเสนอระหว่างผู้ออกแบบได้จริง

อยากคุมงบตั้งแต่ต้น บอกกรอบงบก่อสร้างให้ผู้ออกแบบรู้ตั้งแต่วันแรก แล้วให้ถอดปริมาณคร่าว ๆ เช็คเป็นระยะระหว่างพัฒนาแบบ ดีกว่าออกแบบจนเสร็จสวยแล้วมาพบว่าราคาก่อสร้างเกินงบไปครึ่งหนึ่ง แล้วต้องรื้อแบบใหม่ทั้งชุด

แบบที่ดีช่วยให้ถอดราคาและเทียบผู้รับเหมาได้อย่างไร

BOQ คือรายการปริมาณงานและวัสดุที่ถอดจากแบบ ระบุจำนวน หน่วย ราคาต่อหน่วย และราคารวมของแต่ละหมวด ถ้าแบบครบและระบุสเปกชัด ผู้รับเหมาแต่ละเจ้าจะถอดปริมาณออกมาใกล้เคียงกัน ส่วนต่างที่เหลือคือค่าแรงกับค่าดำเนินการจริง ไม่ใช่ส่วนต่างจากการตีความแบบคนละอย่าง

กลับกัน ถ้าแบบไม่ชัดหรือไม่ระบุสเปก การเทียบราคาก็กลายเป็นการเทียบตัวเลขรวมที่เทียบไม่ได้จริง เจ้าที่เสนอถูกที่สุดอาจตั้งใจใช้วัสดุคนละเกรด หรือไม่ได้รวมบางหมวดมาตั้งแต่แรก ปัญหาจะโผล่ตอนก่อสร้างในรูปของงานเพิ่มที่คุณปฏิเสธได้ยาก เพราะบ้านสร้างไปครึ่งหลังแล้ว

ได้แบบกับ BOQ มาแล้ว เอาแนบเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างด้วย ทั้งโครงการจะได้อ้างอิงเอกสารชุดเดียวกัน ทั้งตอนตรวจงานระหว่างก่อสร้างและตอนตรวจรับก่อนส่งมอบ

รับออกแบบบ้านในพื้นที่ไหนบ้างรอบโคราช

พื้นที่หลักคืออำเภอเมืองนครราชสีมาและอำเภอรอบ ๆ รวมถึงปากช่องกับเขาใหญ่ที่งานส่วนใหญ่เป็นบ้านพักตากอากาศบนที่ลาดชัน และร้อยเอ็ดที่บางอำเภอเจอดินเค็มกับน้ำใต้ดินสูง เงื่อนไขที่ดินต่างกันคนละเรื่อง แบบโครงสร้างจึงต้องออกแบบเฉพาะแปลง ใช้แบบสำเร็จชุดเดียวกันทุกที่ไม่ได้

งานที่รับมีทั้งออกแบบบ้านใหม่ทั้งหลัง ปรับแบบเดิมให้เข้ากับที่ดินและงบใหม่ และออกแบบส่วนต่อเติม อย่างหลังต้องตรวจโครงสร้างเดิมก่อน แล้วแยกฐานรากส่วนต่อเติมออกมาเพื่อลดปัญหาทรุดต่างระดับ พร้อมเช็คว่างานนั้นเข้าข่ายต้องขออนุญาตดัดแปลงอาคารหรือเปล่า

อยากเริ่มเลย ส่งสามอย่างมาก่อนก็พอ สำเนาโฉนดหรือขนาดแปลง รูปถ่ายที่ดิน และจำนวนห้องที่อยากได้พร้อมกรอบงบ แล้วค่อยนัดลงดูที่เพื่อเก็บข้อมูลก่อนเริ่มเขียนแบบ