ค่าก่อสร้างอาคารพาณิชย์โคราช 2569 ต้องเตรียมงบเท่าไหร่

ค่าก่อสร้างอาคารพาณิชย์โคราช ขึ้นอยู่กับอะไรบ้าง

เจ้าของที่ดินในโคราชที่กำลังจะสร้างอาคารพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นตึกแถวขนาดเล็กหรือโกดังเก็บสินค้า มักถามคำถามแรกคือค่าก่อสร้างอาคารพาณิชย์ต้องเตรียมงบเท่าไหร่ คำตอบตรงไปตรงมาคือไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้ได้กับทุกโครงการ เพราะอาคารพาณิชย์แต่ละแบบมีโครงสร้าง จำนวนชั้น และการใช้งานที่ต่างกันมาก

ปัจจัยที่ทำให้ตัวเลขกระโดดคือขนาดช่วงเสา ความสูงของแต่ละชั้น และน้ำหนักบรรทุกที่อาคารต้องรองรับ ถ้าเป็นตึกแถว 2-4 ชั้นสำหรับเปิดร้านค้าหรือสำนักงาน โครงสร้างจะหนักกว่าบ้านพักอาศัยทั่วไปเพราะต้องเผื่อพื้นที่เปิดโล่งด้านหน้าและน้ำหนักของลูกค้าหรือสินค้าที่เข้ามาใช้งาน

เจ้าของโครงการจึงควรแยกงบเป็นสามส่วนก่อนเริ่มคุยกับผู้รับเหมา ได้แก่ งบโครงสร้างและฐานราก งบงานระบบไฟฟ้าประปาและดับเพลิง และงบงานตกแต่งและงานภายนอก การแยกแบบนี้ช่วยให้เทียบใบเสนอราคาระหว่างผู้รับเหมาหลายเจ้าได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะเมื่อขอราคาจากผู้รับเหมาก่อสร้างโคราชหลายรายพร้อมกัน

โครงสร้างและฐานรากที่ทำให้ราคาต่างจากบ้านพักอาศัย

โครงสร้างของอาคารพาณิชย์ต้องรับน้ำหนักมากกว่าบ้านพักอาศัยทั่วไป เพราะพื้นที่ชั้นล่างมักเปิดโล่งไม่มีผนังรับน้ำหนักคั่นกลาง ทำให้ต้องใช้เสาและคานขนาดใหญ่กว่าปกติ และบางโครงการต้องให้วิศวกรโยธาออกแบบโครงสร้างเหล็กหรือคอนกรีตเสริมเหล็กเฉพาะ

ฐานรากของอาคารพาณิชย์ในโคราชขึ้นอยู่กับผลเจาะสำรวจดินของแต่ละแปลง พื้นที่ดินแน่นต่างจากพื้นที่ดินอ่อนที่ต้องใช้เสาเข็มยาวขึ้นหรือจำนวนเสาเข็มมากขึ้น ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จึงประเมินล่วงหน้าแบบเหมารวมไม่ได้จนกว่าจะมีผลตรวจดินจริง

อาคารที่สูงขึ้นหรือมีที่จอดรถใต้อาคารยิ่งทำให้ฐานรากซับซ้อนขึ้นไปอีก เจ้าของโครงการที่ตั้งงบไว้ล่วงหน้าควรเผื่อสัดส่วนของงบก้อนนี้ไว้สูงกว่าบ้านพักอาศัยทั่วไปตั้งแต่ขั้นวางแผน

งานระบบไฟฟ้า ประปา และดับเพลิงที่ต้องเผื่อเพิ่ม

อาคารพาณิชย์มีข้อกำหนดเรื่องงานระบบมากกว่าบ้านพักอาศัยธรรมดา โดยเฉพาะระบบไฟฟ้าที่ต้องรองรับโหลดของร้านค้าหรือสำนักงาน และบางประเภทกิจการต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัยเพิ่มเติมตามกฎหมายควบคุมอาคาร

ระบบประปาและสุขาภิบาลของอาคารพาณิชย์ก็ต้องรองรับผู้ใช้งานจำนวนมากกว่าบ้านหนึ่งครัวเรือน ทั้งจุดห้องน้ำสาธารณะและถังบำบัดน้ำเสียที่ต้องคำนวณใหม่ตามจำนวนผู้ใช้อาคารที่คาดการณ์ไว้

เจ้าของโครงการควรให้ผู้ออกแบบระบุสเปกอุปกรณ์งานระบบไว้ในBOQ อย่างชัดเจนตั้งแต่ต้น เพราะงานระบบเป็นส่วนที่เพิ่มงบได้มากถ้าปล่อยให้เป็นไปตามความเห็นผู้รับเหมาเพียงฝ่ายเดียว

ขออนุญาตก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ใช้เวลาต่างจากบ้านอย่างไร

การขออนุญาตก่อสร้างอาคารพาณิชย์ต้องผ่านการตรวจแบบที่ละเอียดกว่าบ้านพักอาศัย เพราะเกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของคนจำนวนมากที่เข้ามาใช้อาคาร เอกสารที่ต้องเตรียมจึงมากกว่าบ้านทั่วไป

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง หน่วยงานที่รับคำขอมีเวลาพิจารณาออกใบอนุญาตหรือแจ้งเหตุผลที่ไม่อนุญาตภายใน 45 วันนับแต่วันที่ได้รับคำขอ และถ้ามีเหตุจำเป็น กฎหมายเปิดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นขยายเวลาได้อีก โดยต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ขอทราบ

ระยะเวลานี้อาจยาวขึ้นถ้าแบบอาคารมีความซับซ้อนหรือต้องส่งให้โยธาธิการจังหวัดตรวจสอบเพิ่มเติม เจ้าของโครงการจึงควรวางแผนเรื่องเวลาขออนุญาตไว้ก่อนกำหนดวันเริ่มงานจริงเสมอ

วัสดุก่อสร้างที่ผันผวน กระทบงบอาคารพาณิชย์แค่ไหน

ราคาวัสดุก่อสร้างเป็นอีกตัวแปรที่ทำให้งบอาคารพาณิชย์ขยับขึ้นหรือลงระหว่างปี ไม่ใช่ตัวเลขที่ตั้งไว้ครั้งเดียวแล้วใช้ได้ตลอดทั้งโครงการ

ข้อมูลดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างของสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า กระทรวงพาณิชย์ เดือนกรกฎาคม 2569 อยู่ที่ 112.8 จุด เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณ 5.8% สาเหตุหลักมาจากต้นทุนวัตถุดิบ พลังงาน และค่าขนส่งที่สูงขึ้น

เจ้าของโครงการที่ล็อกงบไว้ล่วงหน้านานเกินไปจึงมีความเสี่ยงที่ราคาวัสดุจะขยับขึ้นก่อนเริ่มงานจริง การคุยกับผู้รับเหมาเรื่องเงื่อนไขปรับราคาวัสดุในสัญญาจึงช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้

สรุปค่าก่อสร้างอาคารพาณิชย์โคราช และการควบคุมงบให้ไม่บวม

สรุปแล้วค่าก่อสร้างอาคารพาณิชย์ไม่มีราคากลางตายตัว เพราะขึ้นอยู่กับโครงสร้าง งานระบบ ขนาดอาคาร และจังหวะราคาวัสดุในปีที่ก่อสร้างจริง อาคารพาณิชย์ขนาดเล็กหลายโครงการในโคราชมักมีต้นทุนต่อตารางเมตรสูงกว่าบ้านพักอาศัยทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด แม้จะเป็นช่วงกว้างที่ต้องประเมินเป็นรายโครงการ โดยประมาณ

วิธีคุมงบที่ได้ผลคือแยกงบเป็นหมวดตั้งแต่ต้น ขอ BOQ ที่ระบุรายการงานระบบชัดเจน และเทียบใบเสนอราคาจากผู้รับเหมาหลายเจ้าก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่ดูแค่ราคารวมท้ายสุด

OBILIS เป็นทีมออกแบบและก่อสร้างที่ทำงานในพื้นที่โคราชและเขาใหญ่มาตั้งแต่ปี 2563 หากต้องการคนช่วยแยกงบและตรวจ BOQ อาคารพาณิชย์ตั้งแต่ขั้นวางแผน ทีมงานสามารถเข้าไปดูพื้นที่และให้คำแนะนำเบื้องต้นได้

ถ้าอยากเห็นงบคร่าว ๆ ก่อนขอใบเสนอราคา ลองใช้หน้าคำนวณราคาสร้างบ้าน หรือติดต่อทีมงานเพื่อนัดดูพื้นที่และแยกงบอาคารพาณิชย์เป็นหมวด

คำถามที่พบบ่อย

ค่าก่อสร้างอาคารพาณิชย์แพงกว่าบ้านพักอาศัยเสมอหรือไม่

โดยทั่วไปอาคารพาณิชย์มีต้นทุนต่อตารางเมตรสูงกว่าบ้านพักอาศัยขนาดเท่ากัน เพราะโครงสร้างต้องรับน้ำหนักมากกว่าและงานระบบซับซ้อนกว่า แต่ส่วนต่างที่แท้จริงต้องดูจากแบบและการใช้งานของแต่ละโครงการ

ใช้เวลาขออนุญาตก่อสร้างอาคารพาณิชย์นานแค่ไหน

กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นแจ้งผลภายใน 45 วันนับแต่วันที่ได้รับคำขอ แต่ถ้ามีเหตุจำเป็นขยายเวลาได้อีก ระยะเวลาจริงจึงอาจนานกว่านี้ เช่น เมื่อต้องส่งแบบให้หน่วยงานอื่นตรวจสอบเพิ่มเติม

ควรเริ่มคุยกับผู้รับเหมาอาคารพาณิชย์ตอนไหน

ควรคุยตั้งแต่มีแบบร่างและผลเจาะสำรวจดินแล้ว เพราะผู้รับเหมาจะประเมินราคาได้แม่นยำขึ้นเมื่อรู้ขนาดโครงสร้างและสภาพดินจริง ไม่ใช่แค่พื้นที่ใช้สอยที่ต้องการ