ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2569 และค่าจดจำนอง ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่

ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ดิน ปี 2569 ทำไมต้องรู้ก่อนซื้อที่ดินสร้างบ้าน

ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ดิน เป็นค่าใช้จ่ายที่คนกำลังจะซื้อที่ดินสร้างบ้านมักลืมคิดรวมไว้ในงบ เพราะสนใจแต่ราคาที่ดินและค่าก่อสร้างเป็นหลัก ทั้งที่ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต้องจ่ายเป็นเงินสดที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ทันที ไม่สามารถผ่อนหรือรวมเข้าไปในสินเชื่อก่อสร้างได้เสมอไป หลายคนเพิ่งมารู้ตัวเลขจริงตอนเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณให้หน้าเคาน์เตอร์ ซึ่งอาจไม่ตรงกับที่ประเมินไว้เองก่อนหน้านี้

สำหรับเจ้าของบ้านในโคราชหรือร้อยเอ็ดที่วางแผนซื้อที่ดินและเริ่มสร้างบ้านในปีเดียวกัน การเตรียมเงินสำหรับค่าธรรมเนียมโอนตั้งแต่ต้นช่วยไม่ให้แผนการเงินสะดุดตอนใกล้วันโอน เพราะเงินก้อนนี้มักต้องจ่ายพร้อมเงินดาวน์ค่าที่ดินในวันเดียวกัน และธนาคารผู้ปล่อยกู้มักไม่ได้รวมค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไว้ในวงเงินสินเชื่อให้อัตโนมัติ

ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินยังแตกต่างกันไปตามสถานการณ์ เช่น ซื้อที่ดินเปล่าอย่างเดียว หรือซื้อที่ดินพร้อมจดจำนองเพื่อขอสินเชื่อก่อสร้างบ้านในวันเดียวกัน ซึ่งมีรายการค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นจากการจดจำนอง เจ้าของบ้านจึงควรแยกคำนวณทั้งสองกรณีไว้ล่วงหน้า เพื่อไม่ให้งบประมาณรวมคลาดเคลื่อนไปจากแผนที่วางไว้

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน อัตราปกติกับอัตราลดพิเศษต่างกันแค่ไหน

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินตามอัตราปกติ กรมที่ดินเรียกเก็บที่ร้อยละ 2 ของราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงที่ตกลงกัน ซึ่งราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาดในหลายพื้นที่ของอีสาน โดยเฉพาะที่ดินในทำเลที่ราคาซื้อขายจริงปรับขึ้นเร็วกว่าที่ราคาประเมินราชการจะปรับตาม

ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ตามมติคณะรัฐมนตรีและประกาศในราชกิจจานุเบกษา ซึ่งมีการต่ออายุมาตรการนี้ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 (อ้างอิงจากมติคณะรัฐมนตรีและกรมประชาสัมพันธ์)

หากราคาอสังหาริมทรัพย์เกิน 7 ล้านบาท จะไม่ได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมนี้ และต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนในอัตราปกติร้อยละ 2 เต็มจำนวน เจ้าของบ้านจึงควรตรวจสอบราคาประเมินที่ดินก่อนวันโอนว่าเข้าเงื่อนไขมาตรการลดหย่อนหรือไม่ ไม่ควรอ้างอิงจากราคาซื้อขายที่ตกลงกันเพียงอย่างเดียว เพราะราคาประเมินอาจต่างจากราคาซื้อขายจริงพอสมควร

ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดอย่างไร

ค่าจดจำนองในอัตราปกติอยู่ที่ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง และได้รับการลดลงเหลือร้อยละ 0.01 ภายใต้มาตรการเดียวกันกับค่าโอน หากเป็นการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทในวันเดียวกัน (อ้างอิงจากมติคณะรัฐมนตรี) เงื่อนไขสำคัญคือต้องทำทั้งสองรายการพร้อมกันในวันเดียว หากแยกวันจดจำนองภายหลังอาจไม่ได้รับสิทธิ์ลดหย่อนในส่วนนี้

อากรแสตมป์คิดที่ร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าจำนวนใดสูงกว่า และใช้ในกรณีที่ผู้ขายถือครองที่ดินมาแล้วตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป จึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดที่ร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ใช้ในกรณีผู้ขายถือครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปี โดยเสียภาษีนี้แทนอากรแสตมป์ ไม่ใช่เสียทั้งสองอย่างพร้อมกัน ผู้ซื้อจึงควรสอบถามระยะเวลาถือครองของผู้ขายไว้ล่วงหน้าเพื่อประเมินค่าใช้จ่ายรวม

ตัวอย่างคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนที่ดินราคา 1 ล้านบาท

สมมติที่ดินราคาประเมิน 1,000,000 บาท เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไขมาตรการลดหย่อน ค่าธรรมเนียมโอนจะอยู่ที่ประมาณ 100 บาทโดยประมาณ และหากจดจำนองวงเงิน 800,000 บาทในวันเดียวกัน ค่าจดจำนองจะอยู่ที่ประมาณ 80 บาทโดยประมาณ

หากที่ดินแปลงเดียวกันไม่เข้าเงื่อนไขมาตรการลดหย่อน เช่น เป็นที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้จัดเป็นที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมโอนตามอัตราปกติจะอยู่ที่ประมาณ 20,000 บาท และค่าจดจำนองตามอัตราปกติจะอยู่ที่ประมาณ 8,000 บาทโดยประมาณ จากวงเงินจำนอง 800,000 บาท

ส่วนอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเพิ่มเข้ามาอีกประมาณ 5,000 ถึง 33,000 บาทโดยประมาณ ขึ้นอยู่กับว่าเข้าเงื่อนไขใด ตัวเลขที่แม่นยำที่สุดต้องให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณจากราคาประเมินจริงในวันโอน

ใครจ่ายค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ผู้ซื้อหรือผู้ขาย

กฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายต้องเป็นฝ่ายจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและค่าใช้จ่ายอื่นที่สำนักงานที่ดิน เรื่องนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างสองฝ่าย ซึ่งในทางปฏิบัติมักแบ่งจ่ายคนละครึ่งหรือระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย บางกรณีผู้ขายที่ต้องการปิดการขายเร็วอาจยอมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดเพื่อจูงใจผู้ซื้อ

ผู้ซื้อควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหนบ้าง ก่อนถึงวันนัดโอนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อไม่ให้เกิดความขัดแย้งหน้างานเรื่องตัวเลขที่ไม่ได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้า การระบุเป็นลายลักษณ์อักษรตั้งแต่ต้นช่วยลดปัญหาการตีความที่ไม่ตรงกันภายหลัง

สำหรับผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านต่อและขอสินเชื่อก่อสร้างพร้อมกัน การเตรียมเงินสำหรับค่าธรรมเนียมทั้งหมดนี้ควบคู่กับเงินดาวน์ที่ดินเป็นเรื่องสำคัญ โดยเฉพาะในตลาดที่ดินโคราช ร้อยเอ็ด เขาใหญ่ และปากช่องที่ราคาที่ดินปรับขึ้นต่อเนื่อง

สรุปก่อนเตรียมเงินค่าโอนและจดจำนองที่ดิน

แม้จะมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่เจ้าของบ้านยังต้องเตรียมเงินสำหรับอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่แยกออกไปต่างหากและไม่ได้รับการลดหย่อนตามมาตรการเดียวกันนี้

ทีม OBILIS แนะนำให้ลูกค้าที่กำลังวางแผนซื้อที่ดินสอบถามยอดค่าธรรมเนียมทั้งหมดกับสำนักงานที่ดินล่วงหน้า ก่อนกำหนดงบประมาณรวมสำหรับการซื้อที่ดินและสร้างบ้าน เพื่อไม่ให้เงินสดขาดมือในวันโอนกรรมสิทธิ์

ถ้าอยากเห็นตัวเลขของบ้านหลังที่คุณวางแผนไว้จริง ๆ ลองคำนวณราคาบ้านเบื้องต้นดูก่อนได้ หรือติดต่อทีมงานเพื่อขอประเมินจากแบบบ้านและที่ดินจริงของคุณ

ก่อนวันนัดโอน ควรสอบถามราคาประเมินที่ดินแปลงที่จะซื้อ ระยะเวลาการถือครองของผู้ขาย และเงื่อนไขมาตรการลดหย่อนล่าสุดกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่โดยตรง เพราะมาตรการภาครัฐอาจมีการเปลี่ยนแปลงหรือขยายเวลาเพิ่มเติมได้

บทความที่เกี่ยวข้อง: เอกสารสิทธิ์ที่ดิน โฉนด นส.3 นส.4 ต่างกันอย่างไร ก่อนซื้อที่ดินสร้างบ้านอีสาน | ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บ้านสร้างใหม่ต้องเสียเท่าไหร่

ถ้าวางแผนสร้างบ้านในโคราชหรืออีสาน ดูผลงานและบริการได้ที่หน้ารับสร้างบ้านโคราช

คำถามที่พบบ่อย

มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ใช้ถึงเมื่อไหร่

ตามมติคณะรัฐมนตรีล่าสุด มาตรการนี้ได้รับการต่ออายุออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่ควรตรวจสอบวันที่ล่าสุดกับสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนวันโอน เพราะมาตรการลักษณะนี้อาจมีการทบทวนเพิ่มเติมได้

ถ้าซื้อที่ดินเปล่ายังไม่ได้สร้างบ้าน ได้สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมไหม

มาตรการลดค่าธรรมเนียมนี้ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเป็นหลัก หากซื้อเป็นที่ดินเปล่าที่ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้างหรือยังไม่จัดอยู่ในประเภทที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไข อาจไม่เข้าเกณฑ์ได้รับสิทธิ์ลดหย่อน จึงควรสอบถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินให้ชัดเจนก่อนวันโอน

ราคาประเมินที่ดินกับราคาซื้อขายจริง ใช้ตัวไหนคำนวณค่าธรรมเนียม

ค่าธรรมเนียมโอนคำนวณจากราคาประเมินราชการของกรมที่ดิน ส่วนอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะคำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงที่ระบุในสัญญา