บ้านชั้นเดียวหรือสองชั้น บนที่ดินต่างจังหวัด แบบไหนคุ้มกว่ากัน

บ้านชั้นเดียวหรือสองชั้น คำถามที่ควรตอบจากที่ดิน ไม่ใช่จากความชอบ

เวลาคนถามว่าบ้านชั้นเดียวหรือสองชั้นแบบไหนคุ้มกว่ากัน คำตอบที่ได้ยินบ่อยคือชั้นเดียวถูกกว่า ซึ่งจริงเพียงครึ่งเดียว เพราะบ้านสองหลังที่มีพื้นที่ใช้สอยเท่ากัน ค่าก่อสร้างต่างกันไม่มากอย่างที่คิด สิ่งที่ต่างจริง ๆ คือบ้านแต่ละแบบกินที่ดินไม่เท่ากัน และใช้โครงสร้างคนละชุด

บนที่ดินต่างจังหวัดที่แปลงกว้าง เช่น ที่ดินมรดกในร้อยเอ็ดหรือที่นาที่แบ่งมาสร้างบ้านในโคราช ข้อจำกัดเรื่องพื้นที่มักไม่ใช่ปัญหา คำถามจึงเปลี่ยนไปเป็นเรื่องงบ การใช้ชีวิต และค่าดูแลในระยะยาวมากกว่า

บทความนี้จะไล่ทีละเรื่องที่กระทบเงินในกระเป๋าคุณจริง ตั้งแต่โครงสร้าง หลังคา ที่ดิน ไปจนถึงค่าไฟและการอยู่อาศัยตอนอายุมากขึ้น เพื่อให้ตัดสินใจจากตัวเลขและสภาพที่ดินของตัวเอง ไม่ใช่จากบ้านตัวอย่างที่เห็นในโครงการ

ค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร บ้านชั้นเดียวไม่ได้ถูกกว่าเสมอไป

บ้านชั้นเดียวขนาด 150 ตารางเมตร ต้องมีฐานราก เสาเข็ม พื้นชั้นล่าง และหลังคาครอบคลุมพื้นที่ทั้ง 150 ตารางเมตร ส่วนบ้านสองชั้นที่มีพื้นที่ใช้สอยเท่ากัน ใช้ฐานรากและหลังคาแค่ประมาณ 75 ถึง 90 ตารางเมตร เพราะชั้นสองซ้อนอยู่บนชั้นล่าง สองรายการนี้คืองานที่แพงที่สุดของบ้าน

แต่บ้านสองชั้นก็ต้องเพิ่มบันได พื้นคอนกรีตชั้นสอง เสาและคานที่รับน้ำหนักมากขึ้น รวมถึงนั่งร้านและค่าแรงงานที่สูงตามความสูง เมื่อหักลบกันแล้ว ค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรของบ้านสองชั้นมักสูงกว่าชั้นเดียวเล็กน้อยโดยประมาณ แต่ไม่ได้ต่างกันเป็นเท่าตัวอย่างที่หลายคนเข้าใจ ตัวเลขจริงขึ้นกับแบบ วัสดุ และสภาพดินของแต่ละแปลง

ตัวแปรที่ทำให้ผลพลิกได้คือดิน ถ้าที่ดินต้องลงเสาเข็มยาวหรือต้องถมสูง บ้านชั้นเดียวที่ฐานรากกว้างกว่าจะเสียเงินตรงนี้มากกว่า ในทางกลับกัน ถ้าดินแข็งและใช้ฐานรากแผ่ได้ บ้านชั้นเดียวจะได้เปรียบชัดเจน ผลเจาะสำรวจดินจึงควรมาก่อนการเลือกจำนวนชั้น

ที่ดินกว้างแค่ไหนถึงสร้างบ้านชั้นเดียวได้สบาย

บ้านชั้นเดียว 150 ตารางเมตร เมื่อรวมชายคา ที่จอดรถ ระยะร่นจากรั้ว และทางเดินรอบบ้าน จะกินพื้นที่ดินจริงประมาณ 250 ถึง 300 ตารางเมตร ที่ดิน 100 ตารางวา หรือ 400 ตารางเมตร จึงเป็นขนาดที่เริ่มพอดี ถ้าเล็กกว่านั้นจะเหลือสนามน้อยจนบ้านดูอึดอัด

ที่ดินต่างจังหวัดส่วนใหญ่ไม่มีปัญหานี้ แปลงที่ดินในอำเภอรอบนอกของโคราชหรือร้อยเอ็ดมักเริ่มที่ 1 งานขึ้นไป บางบ้านมีเป็นไร่ บ้านชั้นเดียวจึงวางได้สบายและยังเหลือที่ปลูกต้นไม้ ทำโรงจอดรถ หรือเผื่อต่อเติมในอนาคต

ข้อยกเว้นคือที่ดินในเขตเทศบาลหรือที่ดินจัดสรรที่แปลงละ 50 ถึง 60 ตารางวา รวมถึงที่ดินหน้าแคบลึกยาว กรณีนี้บ้านสองชั้นจะใช้ที่ดินคุ้มกว่า และเหลือพื้นที่ด้านหน้าให้จอดรถได้สองคันโดยไม่ต้องเบียดตัวบ้าน

ค่าไฟ ค่าดูแล และการซ่อมบำรุงในอีก 10 ปีข้างหน้า

บ้านชั้นเดียวรับความร้อนจากหลังคาเต็มพื้นที่ทุกห้อง ถ้าไม่ใส่ฉนวนกันความร้อนและไม่มีฝ้าที่ระบายอากาศได้ดี ห้องนอนตอนบ่ายในหน้าร้อนของอีสานจะร้อนกว่าห้องชั้นล่างของบ้านสองชั้นอย่างเห็นได้ชัด ค่าไฟจากเครื่องปรับอากาศจึงมักสูงกว่าเมื่อเทียบพื้นที่เท่ากัน

บ้านสองชั้นมีปัญหาคนละแบบ ชั้นบนร้อนจากหลังคาส่วนชั้นล่างเย็นกว่า และมักมีเรื่องน้ำรั่วซึมจากห้องน้ำชั้นสองลงฝ้าชั้นล่างถ้างานกันซึมทำไม่ดี การซ่อมแซมส่วนที่อยู่สูง เช่น ทาสีภายนอก ล้างหลังคา หรือเปลี่ยนรางน้ำ ก็ต้องใช้นั่งร้านและมีค่าใช้จ่ายมากกว่า

ในระยะยาว บ้านชั้นเดียวที่ใส่ฉนวนหลังคาและออกแบบให้ลมผ่านได้ มักมีค่าดูแลรวมต่ำกว่า เพราะทุกจุดเข้าถึงได้จากพื้นดิน เจ้าของบ้านซ่อมเองได้หลายอย่าง ส่วนบ้านสองชั้นแลกความสูงกับค่าดูแลที่มากขึ้นทุกครั้งที่ต้องขึ้นไปทำงานบนนั้น

ใครอยู่ อยู่กันกี่คน และจะอยู่ไปอีกกี่ปี

บ้านต่างจังหวัดจำนวนมากสร้างให้พ่อแม่อยู่ หรือสร้างเผื่อตัวเองกลับไปอยู่ตอนเกษียณ ในกรณีนี้บ้านชั้นเดียวได้เปรียบทันที เพราะไม่มีบันไดให้เข่าต้องรับภาระ ห้องนอน ห้องน้ำ และครัวอยู่ในระดับเดียวกัน คนใช้รถเข็นหรือคนที่ต้องมีคนดูแลก็ใช้ชีวิตได้เต็มบ้าน

ครอบครัวที่มีลูกวัยรุ่นหรืออยู่รวมกันสามรุ่น บ้านสองชั้นช่วยแยกความเป็นส่วนตัวได้ดีกว่า ชั้นล่างเป็นพื้นที่รวมและห้องนอนผู้สูงอายุ ชั้นบนเป็นห้องนอนลูก ห้องทำงาน หรือห้องนั่งเล่นเล็ก ๆ เสียงและกิจกรรมไม่รบกวนกัน

สิ่งที่คนมักลืมคิดคือบ้านที่สร้างวันนี้จะอยู่ไปอีก 30 ถึง 40 ปี คนที่อายุ 40 ตอนสร้างจะอายุ 70 ในบ้านหลังเดียวกัน ถ้าเลือกสองชั้น ควรวางห้องนอนหลักและห้องน้ำเต็มรูปแบบไว้ชั้นล่างตั้งแต่แรก จะได้ไม่ต้องต่อเติมภายหลังซึ่งแพงกว่าและมักไม่ลงตัว

วิธีตัดสินใจให้จบ เริ่มจากที่ดินและงบที่มีจริง

ลำดับที่แนะนำคือดูที่ดินก่อน วัดขนาดจริง ดูทิศ ดูระดับน้ำท่วม และเจาะสำรวจดิน จากนั้นจึงตั้งงบที่พร้อมจ่ายจริงโดยเผื่องานภายนอกไว้ประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ แล้วค่อยถามว่าจำนวนชั้นแบบไหนตอบโจทย์ ถ้าที่ดินกว้าง ดินดี และมีผู้สูงอายุอยู่ด้วย บ้านชั้นเดียวมักชนะทุกข้อ

ถ้าที่ดินแคบ อยู่ในเมือง ต้องการห้องหลายห้อง หรืออยากได้วิวจากชั้นบนอย่างบ้านในเขาใหญ่และปากช่อง บ้านสองชั้นจะคุ้มกว่า เพราะได้พื้นที่ใช้สอยบนหลังคาผืนเดียวและฐานรากชุดเดียว โดยยังเหลือพื้นที่ดินไว้ทำสวนหรือสระว่ายน้ำ

ทางสายกลางที่ใช้ได้ดีกับที่ดินต่างจังหวัดคือบ้านชั้นเดียวที่ยกพื้นสูงหรือมีชั้นลอยเล็ก ๆ ได้ทั้งการระบายอากาศและพื้นที่เก็บของโดยไม่ต้องจ่ายค่าโครงสร้างสองชั้นเต็ม ทีมงาน OBILIS มักประเมินเรื่องนี้ให้ตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบ โดยเทียบงบทั้งสองทางบนที่ดินแปลงจริงก่อนเขียนแบบ เพื่อให้เจ้าของบ้านเห็นตัวเลขก่อนตัดสินใจ

หากอยากประเมินงบเบื้องต้นก่อนคุยกับใคร ลองใช้เครื่องคำนวณราคาสร้างบ้านของเรา หรือติดต่อทีม OBILIS เพื่อนัดคุยรายละเอียดที่ดินของคุณ

บทความที่เกี่ยวข้อง: วางบ้านหันทิศไหน ให้บ้านเย็นและประหยัดค่าไฟทั้งปี

คำถามที่พบบ่อย

บ้านชั้นเดียวกับสองชั้นพื้นที่เท่ากัน ค่าก่อสร้างต่างกันกี่เปอร์เซ็นต์

โดยประมาณ บ้านสองชั้นมักมีค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรสูงกว่าชั้นเดียวเล็กน้อยจากบันได โครงสร้างรับน้ำหนัก และค่าแรงงานที่สูง แต่ประหยัดค่าหลังคาและฐานรากได้ครึ่งหนึ่ง ตัวเลขสุดท้ายจึงต่างกันไม่มากและพลิกได้ตามสภาพดิน ควรให้ผู้ออกแบบถอดราคาเทียบทั้งสองแบบบนแปลงจริง

ที่ดิน 100 ตารางวา สร้างบ้านชั้นเดียวได้กี่ตารางเมตร

ที่ดิน 100 ตารางวา เท่ากับ 400 ตารางเมตร เมื่อหักระยะร่นตามกฎหมาย ที่จอดรถ และทางเดินรอบบ้าน มักวางบ้านชั้นเดียวได้ประมาณ 120 ถึง 180 ตารางเมตรโดยยังมีสนามเหลืออยู่ ถ้าอยากได้พื้นที่มากกว่านั้น บ้านสองชั้นจะลงตัวกว่า

สร้างบ้านชั้นเดียวก่อนแล้วค่อยต่อชั้นสองทีหลังได้ไหม

ทำได้เฉพาะเมื่อออกแบบโครงสร้างเผื่อไว้ตั้งแต่แรก ทั้งเสาเข็ม เสา คาน และตำแหน่งบันได ซึ่งทำให้ค่าก่อสร้างรอบแรกสูงขึ้น ถ้าไม่ได้เผื่อไว้ การต่อชั้นสองบนบ้านเดิมมักต้องเสริมโครงสร้างใหม่และแพงกว่าสร้างสองชั้นตั้งแต่ต้น