ปล่อยเช่าบ้านพักรายวัน บ้านพักตากอากาศเข้าข่ายโรงแรมหรือไม่ ต้องขออนุญาตอะไร

ปล่อยเช่าบ้านพักรายวัน เข้าข่ายโรงแรมตามกฎหมายไหม

คำถามเรื่องปล่อยเช่าบ้านพักรายวันเป็นสิ่งที่เจ้าของบ้านพักตากอากาศแถบเขาใหญ่และปากช่องถามบ่อยมาก เพราะอยากหารายได้เสริมในช่วงที่ไม่ได้ไปพักเอง แต่ไม่แน่ใจว่าทำแบบนี้เข้าข่ายผิดกฎหมายโรงแรมหรือเปล่า

ตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 การให้บริการที่พักชั่วคราวแก่คนเดินทางโดยมีค่าตอบแทนเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมและต้องขอใบอนุญาต เว้นแต่จะเข้าเงื่อนไขยกเว้นที่กฎหมายกำหนดไว้

การปล่อยเช่าบ้านพักตากอากาศรายวันผ่านแพลตฟอร์มจองที่พักจึงอาจเข้าข่ายโรงแรมได้จริง ไม่ใช่แค่เรื่องของผู้ประกอบการที่พักขนาดใหญ่เท่านั้น เจ้าของบ้านหลังเดียวก็ต้องดูเงื่อนไขนี้ก่อนตัดสินใจปล่อยเช่า

เกณฑ์ที่ทำให้ไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม

ตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 สถานที่พักที่มีห้องพักรวมกันไม่เกิน 8 ห้อง และรับผู้เข้าพักรวมกันไม่เกิน 30 คน จะไม่ถือว่าเป็นโรงแรมตามกฎหมาย (อ้างอิงจากราชกิจจานุเบกษา) โดยเจ้าของต้องแจ้งต่อนายทะเบียนโรงแรมในพื้นที่เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบสถานที่ก่อน

เกณฑ์นี้ปรับเพิ่มขึ้นจากเกณฑ์เดิมที่กำหนดไว้เพียงไม่เกิน 4 ห้องและไม่เกิน 20 คน ทำให้บ้านพักตากอากาศขนาดเล็กหลายหลังที่เคยเข้าข่ายต้องขอใบอนุญาต กลับมาอยู่ในกลุ่มที่ได้รับการยกเว้นแทน

ตัวเลขห้องและจำนวนคนต้องเข้าเงื่อนไขพร้อมกันทั้งสองข้อ บ้านที่มี 5 ห้องนอนแต่รับแขกได้ถึง 35 คนก็ยังเกินเกณฑ์อยู่ดี เจ้าของบ้านจึงต้องนับทั้งจำนวนห้องและจำนวนแขกสูงสุดที่ตั้งใจรับจริง ไม่ใช่ดูแค่ตัวเลขห้องอย่างเดียว

ถ้าปล่อยเช่าบ้านพักรายวันเกินเกณฑ์ ต้องทำอะไรบ้าง

ถ้าบ้านมีจำนวนห้องหรือจำนวนผู้พักเกินเกณฑ์ยกเว้น เจ้าของบ้านต้องยื่นขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมกับนายทะเบียนโรงแรมในพื้นที่ ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบมาตรฐานอาคารด้านความปลอดภัยเพิ่มเติมจากบ้านพักอาศัยทั่วไป

อาคารที่จะขอใบอนุญาตโรงแรมต้องผ่านเกณฑ์เรื่องทางหนีไฟ ระบบดับเพลิง และการออกแบบอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารสำหรับประเภทโรงแรมโดยเฉพาะ ซึ่งต่างจากมาตรฐานบ้านพักอาศัยที่ใช้ตอนขออนุญาตก่อสร้างทั่วไป

หลายกรณีที่เจ้าของบ้านสร้างเป็นบ้านพักอาศัยธรรมดาตั้งแต่แรก แล้วอยากปล่อยเช่าทีหลังจนเกินเกณฑ์ยกเว้น มักต้องปรับปรุงอาคารเพิ่มเพื่อให้ผ่านมาตรฐานโรงแรม ซึ่งมีค่าใช้จ่ายและใช้เวลามากกว่าการวางแผนไว้ตั้งแต่ต้น

ความเสี่ยงถ้าปล่อยเช่าโดยไม่ตรวจกฎหมายก่อน

การประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาตมีโทษตามพระราชบัญญัติโรงแรม ทั้งโทษปรับและโทษจำคุก เจ้าของบ้านที่ปล่อยเช่าเกินเกณฑ์โดยไม่ขออนุญาตจึงมีความเสี่ยงทางกฎหมายโดยตรง ไม่ใช่แค่เรื่องภาษีอย่างเดียว

นอกจากความเสี่ยงทางกฎหมาย บ้านที่ไม่ได้ออกแบบมาตรฐานโรงแรมตั้งแต่แรกมักขาดระบบความปลอดภัยที่จำเป็นสำหรับแขกแปลกหน้าหมุนเวียนเข้าพัก เช่น ทางหนีไฟสำรองหรือป้ายบอกทางฉุกเฉิน ซึ่งเป็นความเสี่ยงต่อชีวิตแขกที่มาพักด้วย

บางพื้นที่ในเขาใหญ่และปากช่องมีการร้องเรียนจากเพื่อนบ้านเรื่องเสียงดังหรือรถเข้าออกบ่อยจากบ้านที่ปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งอาจนำไปสู่การตรวจสอบจากหน่วยงานท้องถิ่นได้ แม้จำนวนห้องจะเข้าเกณฑ์ยกเว้นก็ตาม

ออกแบบบ้านตั้งแต่ต้นให้รองรับการปล่อยเช่าได้ถูกกฎหมาย

ถ้าตั้งใจปล่อยเช่าตั้งแต่แรก ควรบอกทีมออกแบบและผู้รับเหมาให้ชัดเจน เพื่อวางจำนวนห้องนอนและขนาดบ้านให้อยู่ในเกณฑ์ยกเว้นตามกฎหมาย หรือถ้าต้องการขนาดใหญ่กว่านั้นจริง ๆ ก็เตรียมเอกสารขอใบอนุญาตโรงแรมไว้ตั้งแต่ขั้นออกแบบ

ระบบไฟฟ้า ทางเดิน และจุดรวมพลฉุกเฉิน ควรออกแบบให้รองรับคนแปลกหน้าหมุนเวียนเข้าพักได้จริง ไม่ใช่ออกแบบแบบบ้านพักอาศัยครอบครัวเดียวแล้วค่อยปรับทีหลัง เพราะการแก้งานโครงสร้างทีหลังมักแพงกว่าคิดไว้ตั้งแต่ต้นมาก

ควรปรึกษาเรื่องผังเมืองและข้อบังคับท้องถิ่นของพื้นที่นั้นด้วย เพราะบางตำบลในเขาใหญ่และปากช่องมีข้อกำหนดเพิ่มเติมเรื่องการประกอบกิจการให้เช่าที่พักนอกเหนือจากกฎหมายโรงแรมระดับประเทศ

ปรึกษาใครก่อนตัดสินใจปล่อยเช่าบ้านพักตากอากาศ

เรื่องนี้เกี่ยวพันทั้งกฎหมายโรงแรม กฎหมายควบคุมอาคาร และข้อบังคับท้องถิ่น การตัดสินใจจากการอ่านในอินเทอร์เน็ตอย่างเดียวมีความเสี่ยงสูง ควรตรวจสอบกับสำนักงานเขตหรือองค์การบริหารส่วนตำบลในพื้นที่ก่อนเริ่มปล่อยเช่าจริง

ถ้ากำลังอยู่ในขั้นวางแบบบ้าน การคุยเรื่องแผนปล่อยเช่ากับทีมออกแบบตั้งแต่ต้นจะช่วยให้วางจำนวนห้องและระบบความปลอดภัยได้ถูกต้องตั้งแต่แรก ดีกว่าต้องมาแก้ไขอาคารภายหลัง

OBILIS ช่วยเจ้าของบ้านพักตากอากาศแถบเขาใหญ่และปากช่องวางแบบบ้านให้สอดคล้องกับแผนการใช้งานตั้งแต่ขั้นออกแบบ ไม่ว่าจะตั้งใจอยู่เองอย่างเดียวหรือเผื่อปล่อยเช่าในอนาคต

ถ้าอยากรู้งบประมาณคร่าว ๆ ลองใช้เครื่องคำนวณราคาบ้านได้ทันที หรือติดต่อทีมงานเพื่อคุยรายละเอียดเพิ่มเติม

หากกำลังมองหาทีมที่เข้าใจพื้นที่และงานจริง สามารถดูข้อมูลบริการของรับสร้างบ้านเขาใหญ่ ปากช่องเพื่อประกอบการตัดสินใจ

อ่านเพิ่มเติม: บ้านหลังที่สองต่างจังหวัด ซื้อบ้านในโครงการหรือสร้างเองบนที่ดิน เทียบกันที่เขาใหญ่และโคราช

คำถามที่พบบ่อย

ปล่อยเช่าบ้านพักรายวันผ่านแอปจองที่พัก ต้องขอใบอนุญาตโรงแรมทุกกรณีไหม

ไม่ทุกกรณี ถ้าบ้านมีห้องพักรวมกันไม่เกิน 8 ห้องและรับผู้เข้าพักรวมกันไม่เกิน 30 คนตามกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2566 จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม แต่ต้องแจ้งนายทะเบียนโรงแรมก่อน แต่ถ้าเกินเกณฑ์นี้ต้องขอใบอนุญาตตามขั้นตอนปกติ

บ้านพักตากอากาศหลังเดียวมี 4 ห้องนอน ปล่อยเช่ารายวันได้เลยไหม

ถ้าจำนวนผู้เข้าพักรวมกันไม่เกิน 30 คนด้วย ก็เข้าเกณฑ์ยกเว้นตามกฎกระทรวงฉบับล่าสุด แต่ควรตรวจสอบข้อบังคับท้องถิ่นของตำบลที่ตั้งบ้านเพิ่มเติมด้วย เพราะบางพื้นที่มีกฎเฉพาะเพิ่มเติมจากกฎหมายระดับประเทศ

ถ้าปล่อยเช่าบ้านมาระยะหนึ่งแล้วไม่เคยขอใบอนุญาต ควรทำอย่างไร

ควรตรวจสอบจำนวนห้องและจำนวนผู้เข้าพักสูงสุดที่เคยรับจริงเทียบกับเกณฑ์ยกเว้น แล้วปรึกษาหน่วยงานท้องถิ่นหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายโรงแรมโดยตรง เพื่อแก้ไขให้ถูกต้องก่อนที่จะมีปัญหาการร้องเรียนหรือตรวจสอบตามมา