ผู้รับเหมาทั่วไปกับบริษัทรับสร้างบ้าน ต่างกันตรงไหน เลือกแบบไหนดี

ผู้รับเหมาทั่วไปกับบริษัทรับสร้างบ้าน ต่างกันที่โครงสร้างการทำงาน

ผู้รับเหมาทั่วไปกับบริษัทรับสร้างบ้านสร้างบ้านได้เหมือนกัน ใช้อิฐ ปูน เหล็กจากร้านเดียวกันได้ และช่างหน้างานหลายทีมก็รับงานให้ทั้งสองฝ่ายสลับกันไป ความต่างจริง ๆ ไม่ได้อยู่ที่ฝีมือช่าง แต่อยู่ที่ว่าใครรับผิดชอบอะไร และเมื่อเกิดปัญหาแล้วคุณต้องคุยกับใคร

ผู้รับเหมาทั่วไปมักเป็นหัวหน้าช่างหรือเจ้าของทีมที่รับงานด้วยตัวเอง คุยตรง ตัดสินใจเร็ว และมักคิดราคาจากประสบการณ์หน้างาน ส่วนบริษัทรับสร้างบ้านมีทีมแยกกันทำงาน สถาปนิกเขียนแบบ วิศวกรคำนวณโครงสร้าง ฝ่ายจัดซื้อสั่งวัสดุ และมีผู้ควบคุมงานคอยตรวจช่างอีกที

ในโคราชและร้อยเอ็ดมีผู้รับเหมาฝีมือดีจำนวนมากที่สร้างบ้านมาหลายสิบหลังโดยไม่มีปัญหา และมีบริษัทที่ทำงานหละหลวมเช่นกัน ชื่อประเภทจึงไม่ได้บอกคุณภาพ สิ่งที่บอกได้คือระบบที่อยู่เบื้องหลัง และระบบนั้นสำคัญขึ้นเรื่อย ๆ ตามขนาดและความซับซ้อนของบ้าน

เรื่องราคา ใครถูกกว่าจริง และถูกกว่าเพราะอะไร

ใบเสนอราคาจากผู้รับเหมาทั่วไปมักต่ำกว่าบริษัทรับสร้างบ้านโดยประมาณสิบถึงยี่สิบเปอร์เซ็นต์ในบ้านขนาดเท่ากัน ส่วนต่างนี้มีที่มา คือไม่มีค่าออกแบบ ไม่มีค่าวิศวกรประจำ ไม่มีค่าผู้ควบคุมงาน และไม่มีค่าบริหารสำนักงาน ผู้รับเหมาบางรายไม่ได้จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม ราคาจึงไม่รวมภาษีเจ็ดเปอร์เซ็นต์ด้วย

คำถามที่ควรถามต่อคือราคาที่ต่ำกว่านั้นตัดอะไรออกไปบ้าง บ่อยครั้งที่ราคาผู้รับเหมาไม่รวมค่าขออนุญาต ไม่รวมงานระบบบางส่วน หรือใช้สเปกวัสดุที่ไม่ได้ระบุชัด พอถึงหน้างานจึงเกิดรายการเพิ่มที่ต้องจ่ายทีหลัง ราคาสุดท้ายจึงอาจไม่ต่างจากบริษัทมากอย่างที่เห็นตอนแรก

ฝั่งบริษัทก็ต้องดูให้ละเอียดเช่นกัน ราคาที่เสนอมักเป็นราคาต่อตารางเมตรที่รวมงานมาตรฐานชุดหนึ่ง แต่งานถมดิน รั้ว ถนนเข้าบ้าน และงานเปลี่ยนสเปกตามใจเจ้าของบ้าน มักแยกคิดต่างหาก การเทียบราคาที่ยุติธรรมจึงต้องเทียบบนขอบเขตงานเดียวกัน ไม่ใช่เทียบตัวเลขท้ายใบเสนอราคาอย่างเดียว

แบบบ้าน วิศวกร และการขออนุญาต ใครดูแลส่วนไหน

บ้านทุกหลังต้องมีแบบที่วิศวกรและสถาปนิกเซ็นรับรองเพื่อยื่นขออนุญาตกับเทศบาลหรือ อบต. ผู้รับเหมาทั่วไปส่วนใหญ่ไม่มีวิศวกรในทีม จึงต้องให้เจ้าของบ้านไปหาแบบเอง ซื้อแบบสำเร็จ หรือจ้างคนเขียนแบบแล้วหาวิศวกรมาเซ็นแยกต่างหาก ซึ่งทำได้ แต่ภาระการประสานงานตกอยู่ที่คุณ

บริษัทรับสร้างบ้านรวมขั้นตอนนี้ไว้ในบริการ ตั้งแต่ลงดูที่ดิน ออกแบบตามความต้องการ คำนวณโครงสร้าง ไปจนถึงยื่นขออนุญาตแทน ข้อดีคือแบบกับการก่อสร้างมาจากทีมเดียวกัน ถ้าหน้างานเจอปัญหา คนเขียนแบบกับคนสร้างคุยกันได้ทันที ไม่ต้องโยนกันไปมาว่าเป็นความผิดของแบบหรือของช่าง

จุดที่ต้องระวังกับผู้รับเหมาคือการสร้างโดยไม่มีแบบวิศวกรรมจริง ใช้แบบสถาปัตย์อย่างเดียวแล้วให้ช่างกำหนดขนาดเหล็กเสาคานตามความเคยชิน บ้านชั้นเดียวขนาดเล็กอาจไม่มีปัญหา แต่บ้านสองชั้นที่มีช่วงเสากว้างหรือมีระเบียงยื่น การเดาโครงสร้างคือความเสี่ยงที่ไม่คุ้มกับเงินที่ประหยัดได้

การควบคุมงานหน้างานและการรับประกัน

งานก่อสร้างมีจุดที่ต้องตรวจก่อนปิดงานหลายจุด เช่น เหล็กเสริมก่อนเทคอนกรีต ระดับพื้นก่อนปูกระเบื้อง และท่อประปาก่อนฉาบทับ ถ้าจ้างผู้รับเหมาทั่วไป คนที่ตรวจคือตัวผู้รับเหมาเองหรือตัวคุณ ซึ่งหมายความว่าคุณต้องมีความรู้พอ หรือจ้างผู้ควบคุมงานอิสระมาตรวจเป็นครั้ง ๆ เจ้าของบ้านที่อยู่กรุงเทพฯ แต่สร้างบ้านที่ร้อยเอ็ดมักติดตรงจุดนี้

บริษัทมีผู้ควบคุมงานที่ไม่ใช่ช่างมาตรวจงานตามขั้นตอน และมักส่งรายงานพร้อมรูปถ่ายให้เจ้าของบ้านเป็นระยะ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้รวมอยู่ในราคาแล้ว แต่ต้องถามให้ชัดว่าผู้ควบคุมงานหนึ่งคนดูแลกี่หลังพร้อมกัน เพราะถ้าดูแลมากเกินไป การตรวจก็เป็นเพียงพิธีการ

การรับประกันคือจุดที่ต่างกันมาก ผู้รับเหมาทั่วไปมักรับประกันด้วยคำพูดหรือระบุสั้น ๆ ในสัญญา และการตามซ่อมขึ้นกับความสัมพันธ์และเวลาว่างของเขา บริษัทมีเงื่อนไขรับประกันเป็นลายลักษณ์อักษร แยกโครงสร้างกับงานตกแต่งชัดเจน และมีนิติบุคคลที่ฟ้องร้องได้ถ้าไม่ทำตาม ซึ่งต้องอ่านเงื่อนไขให้ละเอียดว่าครอบคลุมอะไรบ้างจริง ๆ

สัญญา งวดงาน และความเสี่ยงเมื่อมีปัญหากลางทาง

ปัญหาที่ได้ยินบ่อยที่สุดในการสร้างบ้านต่างจังหวัดคือผู้รับเหมาทิ้งงาน ซึ่งมักเริ่มจากการเบิกเงินงวดล่วงหน้าเกินงานที่ทำจริง แล้วเอาเงินไปหมุนกับงานอื่น พอเงินขาดมือก็ทำงานช้าลงจนหยุด สัญญากับผู้รับเหมาทั่วไปจึงต้องแบ่งงวดให้ละเอียด จ่ายตามงานที่เสร็จจริง และเก็บเงินงวดสุดท้ายไว้มากพอ

บริษัทรับสร้างบ้านมีสัญญามาตรฐานที่ระบุงวดงาน สเปกวัสดุ ระยะเวลา และค่าปรับเมื่อล่าช้า ความเสี่ยงทิ้งงานต่ำกว่าเพราะมีทุนหมุนเวียนและชื่อเสียงที่ต้องรักษา แต่ก็ไม่ใช่ศูนย์ บริษัทขนาดเล็กที่รับงานเกินตัวก็ล้มได้ การดูผลงานที่สร้างเสร็จจริง ไปคุยกับเจ้าของบ้านหลังก่อน ๆ และตรวจสถานะนิติบุคคลจึงยังจำเป็น

เมื่อเกิดข้อพิพาท ความต่างจะชัดที่สุด กับผู้รับเหมาบุคคล การเรียกร้องค่าเสียหายมักได้แค่กระดาษเพราะไม่มีทรัพย์สินให้บังคับคดี กับบริษัท อย่างน้อยมีสัญญา มีใบเสนอราคา และมีนิติบุคคลที่รับผิดชอบ นี่คือส่วนหนึ่งของราคาที่แพงกว่า เป็นค่าความเสี่ยงที่ถูกโอนไปให้อีกฝ่ายรับแทน

เลือกแบบไหนดี ดูจากตัวคุณเองมากกว่าดูจากผู้รับเหมา

ผู้รับเหมาทั่วไปเหมาะกับคนที่มีเวลาไปหน้างานสม่ำเสมอ มีความรู้งานก่อสร้างหรือมีคนในครอบครัวที่พอดูงานได้ มีแบบพร้อมแล้ว และสร้างบ้านที่ไม่ซับซ้อนมาก บ้านชั้นเดียวในหมู่บ้านที่ครอบครัวอยู่ใกล้ ๆ และรู้จักผู้รับเหมามานาน เป็นกรณีที่ผู้รับเหมาทั่วไปให้ผลดีและประหยัดได้จริง

บริษัทรับสร้างบ้านเหมาะกับคนที่อยู่ไกลหน้างาน ทำงานประจำที่มาดูได้แค่วันหยุด ต้องการแบบเฉพาะสำหรับที่ดินของตัวเอง หรือสร้างบ้านสองชั้นขึ้นไปที่โครงสร้างต้องคำนวณจริง คนที่ต้องกู้ธนาคารก็มักเลือกทางนี้ เพราะธนาคารต้องการสัญญาและใบเสนอราคาจากนิติบุคคลประกอบการพิจารณาสินเชื่อ

ไม่ว่าจะเลือกทางไหน สิ่งที่ควรมีเหมือนกันคือแบบวิศวกรรมที่ครบ รายการวัสดุที่เขียนชัด และสัญญาที่แบ่งงวดตามงานจริง ทีมงาน OBILIS ยินดีให้คำปรึกษาตั้งแต่ขั้นตอนดูที่ดินและวางแนวทางก่อสร้าง เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมทั้งงบ ระยะเวลา และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจว่าจะสร้างบ้านกับใคร

หากอยากประเมินงบเบื้องต้นก่อนคุยกับใคร ลองใช้เครื่องคำนวณราคาสร้างบ้านของเรา หรือติดต่อทีม OBILIS เพื่อนัดคุยรายละเอียดที่ดินของคุณ

บทความที่เกี่ยวข้อง: ขอไฟฟ้าและน้ำประปาชั่วคราวสำหรับก่อสร้าง ทำอย่างไร ใช้เวลากี่วัน

คำถามที่พบบ่อย

จ้างผู้รับเหมาทั่วไปแล้วจ้างวิศวกรมาคุมงานแยกต่างหากได้ไหม

ได้และเป็นทางเลือกที่ดี ค่าจ้างผู้ควบคุมงานอิสระคิดเป็นรายครั้งหรือรายเดือนโดยประมาณ แลกกับการมีคนที่รู้เรื่องมาตรวจจุดสำคัญก่อนปิดงาน ต้องกำหนดในสัญญาด้วยว่าผู้รับเหมาต้องแจ้งก่อนเทคอนกรีตหรือฉาบทับทุกครั้ง

บริษัทรับสร้างบ้านใช้ช่างของตัวเองหรือจ้างช่วงต่อ

ส่วนใหญ่จ้างช่วงต่อเป็นทีมงานตามประเภทงาน เช่น ทีมโครงสร้าง ทีมหลังคา ทีมไฟฟ้า ซึ่งเป็นเรื่องปกติของอุตสาหกรรม จุดที่ต่างคือบริษัทคัดทีม กำหนดมาตรฐาน และมีผู้ควบคุมงานตรวจ ควรถามว่าทีมที่จะมาสร้างบ้านคุณเคยทำงานกับบริษัทมากี่หลัง

ราคาต่อตารางเมตรของบริษัทกับผู้รับเหมาต่างกันเท่าไหร่

โดยประมาณสิบถึงยี่สิบเปอร์เซ็นต์ในบ้านสเปกใกล้เคียงกัน แต่ตัวเลขนี้แปรตามพื้นที่ ขนาดบ้าน และสิ่งที่รวมอยู่ในราคา วิธีเทียบที่ถูกต้องคือขอรายการวัสดุและขอบเขตงานจากทั้งสองฝ่ายมาวางคู่กัน แล้วดูว่าส่วนต่างซื้ออะไรให้คุณบ้าง