河边建房退缩距离是多少?伊善地区建房必读指南

河边建房退缩距离是多少?伊善地区建房前必须了解

黎逸(Roi Et)一户人家的土地后方紧邻一条小溪(ลำห้วย),他们想把房子朝向溪水建造,享受景观和凉风。可是在申请建筑许可时才被告知,房屋位置离水太近,必须重新规划整个布局。这种情况在伊善地区的河边土地上很常见,因为许多地主并不知道泰国法律规定了从公共水源起算的退缩距离。

退缩距离,是指在开始建造建筑物或住宅之前,必须从公共水源边界预留的最小距离。法律设定这个距离,是为了避免建筑物阻碍水流,并为维护公共水源保留空间。小溪、运河和河流,都属于受此规定约束的公共水源。

这一点从规划房屋布局阶段就很重要,不只是申请许可时才需要考虑。如果设计完成后才发现位置不符合退缩距离,可能需要重新设计整个布局,浪费时间和金钱。有些情况下,在不了解规定的情况下建成的建筑物,事后被要求拆除或迁移。

第55号部长条例对退缩距离的具体规定

关于退缩距离的主要法律依据,是根据1979年《建筑控制法》(พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522)制定的第55号部长条例(公元2000年,พ.ศ. 2543)第42条。该条按水源宽度分级规定了建筑物从公共水源边界起算的退缩距离。(资料来源:泰国公共工程与城乡规划厅、曼谷市政府公共工程局,查询日期为公元2026年9月25日。)

宽度小于10米的公共水源、运河或小溪,建筑物须从水域边界退缩大约至少3米。宽度达到或超过10米的水源,例如河流或大型运河,须退缩大约至少6米。大型公共水域,例如沼泽、湖泊或海洋,须退缩大约至少12米。(资料来源:第55号部长条例,公元2000年。)

该条例对部分建筑设施设有例外,例如桥梁、堤坝、围栏、排水管、码头、招牌、船屋和停车场,这些设施不必遵守与主体建筑相同的退缩距离。但住宅或一般建筑物,仍须依照条例规定的退缩距离执行。

没有城市规划图的乡村土地,退缩距离规定还适用吗

一个重要的注意事项是,第55号部长条例只适用于已公告为建筑管制区、或有生效的综合城市规划图(ผังเมืองรวม)覆盖的地区。因此3米、6米或12米这些数字,并非在伊善地区所有土地上都自动适用。

伊善地区许多乡村地块,尤其是呵叻(Korat)和黎逸(Roi Et)市区以外的土地,尚未被公告为建筑管制区,部分地区甚至还没有生效的社区城市规划图。在这种情况下,从水源起算的退缩距离,大致取决于当地省级城市规划图,或由当地分区行政组织(SAO,又称อบต.)或市镇自行裁量决定。

在乡村地区靠近小溪或河流规划房屋之前,务必先向当地SAO或市镇咨询,确认该地块是否位于建筑管制区或城市规划区内,以及是否有特定的退缩距离要求。提前确认可以降低日后房屋设计因退缩距离不符而受阻的风险。

海事厅与水道侵占问题:另一项必须了解的法律

除第55号部长条例外,还有另一项重要法律,即1913年《泰国水域航行法》第117条(经1992年第14号修正案修订)。该法规定,未经海事厅(กรมเจ้าท่า)许可,不得建造侵占公共水道的建筑物或设施。(资料来源:泰国海事厅,查询日期为公元2026年9月25日。)

关键在于,这项法律不论该地区是否属于建筑管制区,都同样适用。曾有地主因围栏建得过于靠近公共运河,而不知道需要先获得海事厅许可,最终被要求将围栏迁离水道。

如果建筑物的任何部分侵占公共水道,或被海事厅认定为侵占行为,业主必须向海事厅或当地海事办公室提交ท.28号申请表,并附上由工程师签证的施工图纸。审批耗时较长,大约需要数个月,视文件是否齐全和现场情况而定,建房前最好先向当地海事办公室确认时间。

来自呵叻、黎逸、考艾、北冲的真实案例

前文提到的黎逸案例中,审查人员发现房屋离小溪的距离不足规定退缩距离后,业主不得不把房屋布局往地块内侧移动。这意味着损失了一部分临水景观,但也让许可申请顺利通过,避免了后续问题。

考艾(Khao Yai)和北冲(Pak Chong)是许多人喜欢购买溪边或小溪旁土地建造周末度假屋的热门地区。这类土地往往比一般乡村土地受到更严格的城市规划管制,因此在购地之前,而不是在平整土地或完成房屋布局之后,就应先确认退缩距离和城市规划要求。

在有河流或主要运河流经的呵叻地区,退缩距离通常落在6米或以上的等级,视水源宽度而定。如果土地紧邻海事厅管辖的水道,业主在动工前可能需要同时获得当地主管机关和海事厅的许可。

在小溪或河流附近建房前该如何准备

在靠近水源规划房屋之前,应先确认清楚土地边界,明确哪一条线才是公共水源的真实边界,再从该边界线测量退缩距离。请专业土地测量人员确认边界,会比凭肉眼估算准确得多。

接下来应咨询所有相关部门:省级公共工程与城乡规划厅办公室、当地SAO或市镇,如果土地紧邻海事厅管辖的公共水道,还应从一开始就咨询当地海事办公室。这样可以避免房屋设计后期还需要修改。

另外提醒外国买家:外国人通常不能直接以自己名义拥有泰国土地,因此临水土地一般通过泰籍配偶、泰国公司结构或长期租赁方式持有,这项产权安排应在退缩距离和许可问题确定之前先处理好。OBILIS团队在呵叻、黎逸、考艾和北冲承建住宅,会在设计阶段就为每块土地检查退缩距离和城市规划要求,让建成的房屋日后不会遇到退缩距离方面的问题。

如果想知道自己那栋房子的实际数字,可以先使用预算计算,或咨询建房,我们会根据真实设计图和地块情况给出评估。

延伸阅读:曾经被淹过的地块，房屋地坪要抬高多少才够、泰国城市规划分区颜色:哪种颜色可以建住宅

常见问题

伊善地区河边建房退缩距离究竟是多少

在有生效建筑管制区或城市规划图覆盖的地区,水源宽度小于10米时退缩距离大约为3米,水源宽度达到或超过10米时大约为6米,大型水域大约为12米(资料来源:第55号部长条例,公元2000年)。在没有建筑管制区或城市规划图的地区,这些数字可能不直接适用,须向当地SAO或市镇再次确认。

如果土地在城市规划区之外,还需要从水源退缩吗

如果该地区尚未公告为建筑管制区,也没有生效的城市规划图,第55号部长条例不会直接适用。但仍应先向当地SAO或市镇咨询,因为部分地区可能另有地方性规定,而且如果涉及公共水道,依第117条仍可能需要海事厅许可。

在公共小溪附近建围栏需要申请许可吗

如果围栏或建筑物侵占了公共水道,依《泰国水域航行法》第117条规定,须向海事厅申请许可,提交ท.28号申请表及工程师签证的图纸,整个流程耗时较长,大约需要数个月。如果围栏完全位于自有土地边界内、未侵占水道,通常不需要申请此许可,但建房前应先确认清楚边界。