คำถามที่พบบ่อย

เงื่อนไขรับประกันเขียนไว้ในสัญญาทุกครั้ง โดยทั่วไปงานทั่วไปรับประกันประมาณ 1 ปี และงานโครงสร้างประมาณ 5 ปีขึ้นไป ระหว่างนั้นจะมีเงินประกันผลงานกันไว้ส่วนหนึ่งจนพ้นระยะรับประกัน สิ่งที่การรับประกันไม่ครอบคลุมคือความเสียหายจากการใช้งานผิดวิธี การต่อเติมหรือแก้ไขโดยผู้อื่น และการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งานปกติของวัสดุ

แจ้งเข้ามาที่ทีมได้โดยตรงทาง LINE @obelist หรือโทร 061 452 8982 ในเวลาทำการ จันทร์ถึงเสาร์ 08:00–17:30 สิ่งที่ช่วยให้แก้ได้เร็วที่สุดคือรูปถ่ายจุดที่มีปัญหาพร้อมบอกว่าเริ่มเป็นเมื่อไหร่ ทีมจะนัดเข้าดูหน้างานเพื่อแยกว่าเป็นงานในระยะรับประกันหรือเป็นการเสื่อมสภาพตามการใช้งาน แล้วแจ้งกำหนดเข้าซ่อมให้ทราบ ระยะเวลาขึ้นกับว่าเป็นงานเก็บผิวหรืองานที่ต้องรื้อตรวจโครงสร้าง

ต้องนับสามช่วงรวมกัน อย่าดูแค่ช่วงก่อสร้าง ช่วงแรกคือออกแบบและถอด BOQ ช่วงที่สองคือขออนุญาต ซึ่งท้องถิ่นใช้เวลาพิจารณาประมาณ 30 ถึง 45 วันหลังเอกสารครบ ช่วงสุดท้ายคือก่อสร้าง ยาวสั้นตามขนาดบ้าน ปริมาณงานดิน และหน้าฝน วันเริ่มและวันแล้วเสร็จที่แน่นอนจะเขียนลงในสัญญาหลังถอด BOQ เสร็จ พร้อมค่าปรับความล่าช้าและเงื่อนไขการขยายเวลา

ดำเนินการให้ได้ครับ งานก่อสร้างต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง อ.1 จากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนเริ่มงานเสมอ เอกสารหลักคือแบบก่อสร้างที่วิศวกรและสถาปนิกเซ็นรับรอง สำเนาโฉนด และหนังสือยินยอมที่เกี่ยวข้อง โดยทั่วไปท้องถิ่นใช้เวลาพิจารณาประมาณ 30 ถึง 45 วันนับจากยื่นเอกสารครบ จึงควรนับช่วงนี้รวมอยู่ในแผนงานตั้งแต่ต้น ไม่ใช่นับเฉพาะเวลาก่อสร้าง

ความคืบหน้าถูกวัดด้วยงวดงานที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งผูกกับเนื้องานที่ตรวจวัดได้ เช่น เสร็จฐานราก เสร็จโครงสร้าง เสร็จหลังคา ทำให้ดูได้ตลอดว่างานเดินถึงไหนเทียบกับเงินที่จ่ายไปแล้ว ระหว่างงวดสามารถขอรูปหน้างานหรือนัดเข้าดูไซต์ได้ และเจ้าของบ้านที่อยู่ต่างจังหวัดสามารถตกลงรอบการส่งรายงานไว้ตั้งแต่ต้นโครงการได้

ทำได้ แต่ต้องทำเป็นเอกสารทุกครั้ง ไม่ใช่ตกลงปากเปล่าหน้างาน ขั้นตอนคือสรุปสิ่งที่จะแก้ ประเมินผลกระทบต่อราคาและระยะเวลา แล้วออกใบแก้ไขงานให้เซ็นรับทั้งสองฝ่ายก่อนลงมือ วิธีนี้ทำให้ทั้งงบและกำหนดเสร็จยังตรวจสอบได้ตลอดโครงการ ข้อควรรู้คือการแก้แบบเป็นเหตุขยายเวลาตามสัญญา และถ้าเป็นการแก้ที่กระทบแบบที่ยื่นขออนุญาตไว้ อาจต้องยื่นแก้ไขกับท้องถิ่นด้วย

ไม่มีตัวเลขเริ่มต้นตัวเดียวที่ใช้ได้กับทุกงาน เพราะราคาเปลี่ยนไปตามพื้นที่ใช้สอย เกรดวัสดุ ชนิดฐานราก และสภาพที่ดินของแต่ละแปลง ในขั้นแรกใช้ราคาต่อตารางเมตรเป็นกรอบคร่าว ๆ ได้ (ลองที่หน้าคำนวณราคาสร้างบ้าน) แต่ตัวเลขที่ใช้ตัดสินใจจริงควรมาจากการถอดแบบเป็น BOQ แล้วเทียบราคารายการต่อรายการ ส่งแบบหรือขนาดบ้านที่ต้องการมา เราถอดให้ก่อนได้

ราคาที่เสนอผูกกับ BOQ ที่แนบท้ายสัญญา ซึ่งไล่ปริมาณและเกรดวัสดุไว้เป็นรายหมวด ตั้งแต่งานดินและฐานราก โครงสร้าง สถาปัตย์ หลังคา ไปจนถึงงานระบบไฟฟ้าและสุขาภิบาล อะไรที่ไม่อยู่ใน BOQ คือสิ่งที่ต้องจ่ายเพิ่ม โดยรายการที่มักถูกลืมคือค่าธรรมเนียมขออนุญาต มิเตอร์ไฟและน้ำ งานถมและปรับระดับดิน รั้วและถนนในแปลง รวมถึงเฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคืออ่าน BOQ ทีละรายการก่อนเซ็น

จำนวนงวดขึ้นกับขนาดงาน แต่หลักที่เรายึดเหมือนกันทุกงานคือ เงินที่จ่ายไปแล้วต้องไม่มากกว่างานที่ทำเสร็จ งวดจึงผูกกับหมุดที่ตรวจวัดได้จริง เช่น เสร็จฐานราก เสร็จโครงสร้าง เสร็จหลังคา ไม่ใช่ผูกกับปฏิทิน และงวดสุดท้ายจะกันเงินประกันผลงานไว้ส่วนหนึ่งจนพ้นระยะรับประกัน ตัวเลขของแต่ละงวดจะระบุไว้ในสัญญาพร้อม BOQ ให้ตรวจก่อนเซ็น

ตอบได้จากสัญญาและ BOQ ว่าต้นเหตุคืออะไร งานที่อยู่ใน BOQ แล้วทำออกมาไม่ตรงหรือประเมินปริมาณพลาด เป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมา ส่วนงานที่เพิ่มจากการที่เจ้าของบ้านขอแก้แบบหรือเปลี่ยนวัสดุ คิดเพิ่มตามใบแก้ไขงานที่เซ็นรับก่อนลงมือ และงานที่เจอหน้างานจริงจนต้องแก้ เช่น สภาพดินไม่เป็นไปตามผลเจาะ จะเสนอราคาให้พิจารณาก่อนทำเสมอ นี่คือเหตุผลที่ BOQ ต้องละเอียดตั้งแต่วันแรก

ได้ และเป็นวิธีที่เราแนะนำมากกว่าการเลือกแบบจากรูปภายนอกอย่างเดียว เริ่มจากคุยความต้องการใช้งาน งบประมาณ และดูที่ดินก่อน แล้วจึงเลือกแบบที่ใกล้เคียงมาปรับ เช่น หมุนทิศบ้านให้รับลมและเลี่ยงแดดบ่าย ขยับตำแหน่งห้อง หรือปรับระดับพื้นให้เข้ากับความลาดของแปลง ส่วนที่แตะไม่ได้โดยไม่ให้วิศวกรตรวจคือระบบโครงสร้าง

ได้ครับ ส่งแบบมาให้ทีมตรวจก่อนได้เลย สิ่งที่เราดูคือแบบครบชุดพอที่จะยื่นขออนุญาตและถอดราคาได้จริงหรือยัง คือมีแบบสถาปัตย์ แบบโครงสร้าง แบบงานระบบ และมีวิศวกรกับสถาปนิกเซ็นรับรอง ถ้าครบก็ถอดเป็น BOQ แล้วเสนอราคาได้ทันที ถ้ายังไม่ครบ เราบอกได้ว่าขาดอะไรและช่วยเติมส่วนที่ขาดให้ได้

เลือกได้ทุกหมวดที่ปรากฏใน BOQ เพราะ BOQ ระบุยี่ห้อและเกรดของวัสดุไว้เป็นรายการอยู่แล้ว เปลี่ยนได้ทั้งก่อนเซ็นสัญญาและระหว่างก่อสร้าง โดยส่วนต่างของราคาจะคิดตามรายการนั้นตรง ๆ ไม่คิดรวมเหมา ข้อจำกัดมีอยู่จุดเดียวคือวัสดุที่เกี่ยวกับความปลอดภัยของโครงสร้าง เช่น เหล็กและคอนกรีต ต้องเป็นไปตามที่วิศวกรกำหนดในแบบ

เราไม่ได้กำหนดขนาดที่ดินขั้นต่ำตายตัว เพราะสิ่งที่ตัดสินว่าสร้างได้หรือไม่คือกฎหมายและหน้างาน ไม่ใช่จำนวนตารางวา เรื่องที่ต้องดูก่อนคือระยะร่นจากแนวเขตที่ดินตามกฎหมายควบคุมอาคาร ผังเมืองของพื้นที่นั้น รถขนวัสดุเข้าถึงได้แค่ไหน และการระบายน้ำของแปลง ส่งโฉนดกับรูปที่ดินมาก่อน เราดูให้ว่าบ้านขนาดที่คุณอยากได้ลงในแปลงนี้ได้จริงหรือต้องปรับแบบ