เอกสารสิทธิ์ที่ดิน โฉนด นส.3 นส.4 ต่างกันอย่างไร ก่อนซื้อที่ดินสร้างบ้านอีสาน

เอกสารสิทธิ์ที่ดินคืออะไร ทำไมต้องเช็กก่อนซื้อที่ดินสร้างบ้านอีสาน

เอกสารสิทธิ์ที่ดินคือหลักฐานทางกฎหมายที่บอกว่าใครมีสิทธิ์อะไรในที่ดินแปลงหนึ่ง มีตั้งแต่ระดับกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบไปจนถึงสิทธิ์ทำกินที่รัฐอนุญาตให้ใช้เป็นการชั่วคราว กรมที่ดินเป็นหน่วยงานที่ออกและดูแลเอกสารเหล่านี้ทั่วประเทศ ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงไหนในโคราช ร้อยเอ็ด เขาใหญ่ หรือปากช่อง จุดแรกที่ต้องเช็กคือหน้าเอกสารสิทธิ์ที่ดินใบนั้นเขียนว่าอะไร ไม่ใช่แค่ราคาต่อไร่

เจ้าของบ้านหลายคนเข้าใจว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินทุกแบบเหมือนกันหมด ต่างกันแค่ชื่อเรียก ความจริงแล้วแต่ละประเภทให้สิทธิ์คนละระดับ บางแบบซื้อขายโอนจำนองได้เต็มที่ บางแบบขายต่อไม่ได้เลยนอกจากตกทอดเป็นมรดก ผลที่ตามมาคือเรื่องขอสินเชื่อก่อสร้างและขออนุญาตปลูกสร้าง ซึ่งธนาคารและเทศบาลใช้เกณฑ์ต่างกันตามประเภทเอกสาร

ปัญหาที่เจอบ่อยหน้างานคือเจ้าของบ้านตกลงซื้อที่ดินไปแล้ว วางแผนแบบบ้านไว้เรียบร้อย แต่พอยื่นขอสินเชื่อหรือขออนุญาตก่อสร้างกลับติดปัญหาเรื่องเอกสารสิทธิ์ไม่ครบเงื่อนไข กว่าจะรู้ตัวก็เสียเวลาไปหลายเดือน บทความนี้จะแจกแจงเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภทที่พบบ่อยในต่างจังหวัด เพื่อให้เช็กได้ตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขาย

โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ

โฉนดที่ดิน หรือชื่อทางการว่า น.ส.4 คือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และมาตรา 58 ทวิ คือออกให้หลังการเดินสำรวจรังวัดและพิสูจน์การทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว จึงมีการวางระวางที่ดินไว้ชัดเจนที่สุดเมื่อเทียบกับเอกสารสิทธิ์แบบอื่น หน้าโฉนดจะระบุเนื้อที่ ตำแหน่งแปลง และชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ครบถ้วน

สิทธิ์ที่ได้จากโฉนดคือซื้อขาย โอน จำนอง หรือแบ่งแยกแปลงได้เต็มที่ตามกฎหมาย ธนาคารส่วนใหญ่ปล่อยสินเชื่อก่อสร้างให้ง่ายที่สุดเมื่อใช้โฉนดเป็นหลักประกัน เพราะประเมินมูลค่าและตรวจสอบแนวเขตได้แม่นยำ สำหรับที่ดินในเขาใหญ่หรือปากช่องที่ราคาต่อไร่สูง เอกสารประเภทนี้มักเป็นเงื่อนไขแรกที่ธนาคารต้องการก่อนพิจารณาอนุมัติ

เจ้าของบ้านที่ถือโฉนดยื่นขออนุญาตก่อสร้างกับเทศบาลหรือ อบต. ได้ตรงไปตรงมา ใช้สำเนาโฉนดแนบคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 โดยไม่ต้องพิสูจน์สิทธิ์เพิ่มเติม ถ้าเพิ่งซื้อที่ดินมา ให้เช็กชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลังโฉนดว่าตรงกับสัญญาซื้อขายก่อนเริ่มคุยเรื่องแบบบ้าน

น.ส.3 กับ น.ส.3 ก. ต่างกันตรงไหน

ทั้งสองแบบคือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบเหมือนโฉนด แต่ต่างจากใบจองตรงที่ซื้อขายเปลี่ยนมือได้ น.ส.3 ก. ผ่านการรังวัดด้วยระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้ว จึงระบุตำแหน่งแปลงที่ดินได้ชัดเจนกว่า น.ส.3 แบบเดิมที่ยังใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศแบบหลวม ๆ

น.ส.3 ก. จดทะเบียนซื้อขายหรือจำนองที่สำนักงานที่ดินได้ทันที ส่วน น.ส.3 แบบเดิมต้องปิดประกาศล่วงหน้าประมาณ 30 วันก่อนจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทุกครั้ง เพราะยังไม่มีการรังวัดที่แม่นยำพอจะยืนยันแนวเขตได้ทันที (อ้างอิงจากกรมที่ดิน) ความล่าช้าตรงนี้เป็นเรื่องที่เจ้าของบ้านในร้อยเอ็ดหลายรายไม่รู้มาก่อน จนแผนโอนที่ดินก่อนเริ่มสร้างบ้านต้องเลื่อนออกไปโดยประมาณ 1 เดือน

ทั้งสองแบบยื่นขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ตามหลักเกณฑ์ในประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร แต่ระหว่างที่ยังไม่เปลี่ยน ธนาคารบางแห่งให้วงเงินสินเชื่อสร้างบ้านต่ำกว่าที่ดินโฉนด เจ้าของบ้านที่ถือ น.ส.3 ก. และวางแผนกู้สร้างบ้าน ควรสอบถามเงื่อนไขกับธนาคารก่อนตกลงซื้อที่ดิน

ใบจอง และ ส.ค.1 สิทธิ์ที่ยังไม่สมบูรณ์พอจะซื้อขาย

ใบจองคือหนังสือที่ราชการอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐเป็นการเฉพาะราย ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ กฎหมายห้ามโอนใบจองให้ผู้อื่นเว้นแต่ตกทอดทางมรดก (อ้างอิงจากกรมที่ดิน) ผู้ถือใบจองต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้ครบเงื่อนไขก่อน จึงจะนำไปเป็นหลักฐานยื่นขอออก น.ส.3 หรือโฉนดที่ดินได้ในภายหลัง

ส.ค.1 คือแบบแจ้งการครอบครองที่ดินที่ราษฎรยื่นไว้ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ คือก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ทางราชการออกให้ เป็นเพียงหลักฐานว่าเคยแจ้งครอบครองไว้เท่านั้น (อ้างอิงจากกรมที่ดิน)

ตั้งแต่วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2553 เป็นต้นมา ที่ดิน ส.ค.1 จะออกเป็นโฉนดหรือ น.ส.3 ได้ก็ต่อเมื่อมีคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลถึงที่สุดยืนยันการครอบครองก่อนวันที่กฎหมายใช้บังคับ (อ้างอิงจากกรมที่ดิน) ที่ดินแบบนี้พบได้ไม่น้อยในอีสาน เพราะเป็นที่ตกทอดจากรุ่นปู่ย่าที่ยังไม่เคยเดินเรื่องออกโฉนด เจ้าของบ้านที่เจอที่ดิน ส.ค.1 ควรวางแผนเผื่อเวลาพิสูจน์สิทธิ์ทางศาลไว้ก่อนคิดเรื่องแบบบ้าน

ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ที่พบบ่อยในพื้นที่เกษตรอีสาน

ส.ป.ก. 4-01 คือหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่ซื้อขายโอนกันได้ทั่วไปแบบโฉนด กฎหมายกำหนดให้ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นหลัก และห้ามแบ่งแยกหรือโอนสิทธิ์ให้บุคคลอื่น เว้นแต่ตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนให้สถาบันเกษตรกรและ ส.ป.ก. ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39

ที่ดินประเภทนี้พบมากในเขตร้อยเอ็ดและพื้นที่เกษตรรอบโคราช เจ้าของบ้านบางรายซื้อที่ดิน ส.ป.ก. ต่อจากเกษตรกรด้วยสัญญาซื้อขายที่เขียนกันเองโดยไม่จดทะเบียน แล้วตั้งใจปลูกบ้านอยู่อาศัยถาวรบนแปลงนั้น ซึ่งขัดกับเงื่อนไขของกฎหมายที่กำหนดให้ใช้เพื่อเกษตรกรรมเป็นหลัก ความเสี่ยงคือถูกตรวจสอบย้อนหลังและไม่มีสิทธิ์ตามกฎหมายในที่ดินที่ซื้อมาจริง

การขออนุญาตก่อสร้างกับเทศบาลหรือ อบต. ต้องใช้สำเนาเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ถูกต้องตามประเภทแนบคำขอ ที่ดิน ส.ป.ก. ที่ผู้ซื้อไม่ใช่ผู้ได้รับอนุญาตตัวจริงตามทะเบียนจึงมักยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้านไม่ผ่าน ก่อนตกลงซื้อที่ดินราคาถูกในเขตอีสาน ควรเช็กกับสำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินก่อนเสมอว่าแปลงนั้นเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินประเภทใดกันแน่

ตรวจเอกสารสิทธิ์ที่ดินอย่างไรก่อนเริ่มออกแบบและสร้างบ้าน

ก่อนเซ็นสัญญาซื้อที่ดิน ขอสำเนาเอกสารสิทธิ์ที่ดินตัวจริงจากเจ้าของ แล้วนำเลขที่โฉนดหรือระวางไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ เพื่อยืนยันว่าประเภทเอกสาร ขนาดพื้นที่ และชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับที่ตกลงซื้อขายจริง ขั้นตอนนี้ใช้เวลาไม่นานแต่ตัดปัญหาที่จะตามมาทีหลังได้มาก

ถ้าวางแผนขอสินเชื่อก่อสร้าง ให้เช็กกับธนาคารว่ารับเอกสารสิทธิ์ประเภทที่ถืออยู่เป็นหลักประกันหรือไม่ เพราะแต่ละธนาคารมีเงื่อนไขไม่เหมือนกัน ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจำนองที่สำนักงานที่ดินตามอัตราปกติอยู่ที่ประมาณ 2% และ 1% ของราคาประเมินตามลำดับ แต่ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับบ้านหรืออาคารพาณิชย์ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 จึงควรสอบถามอัตราล่าสุดที่สำนักงานที่ดินก่อนโอน (อ้างอิงจากกรมที่ดิน) ส่วนขั้นตอนออกโฉนดเฉพาะรายหลังรังวัดเสร็จใช้เวลาดำเนินการโดยประมาณ 83 วันขึ้นไป ไม่นับช่วงรอคิวนัดรังวัดซึ่งแต่ละจังหวัดใช้เวลาต่างกันตั้งแต่ประมาณ 15 ถึง 1,000 วัน (อ้างอิงจากกรมที่ดิน)

ทีมงาน OBILIS ขอดูสำเนาเอกสารสิทธิ์ที่ดินทุกครั้งก่อนเริ่มออกแบบบ้าน ไม่ใช่เพราะไม่ไว้ใจเจ้าของบ้าน แต่เพราะเอกสารผิดประเภทเป็นเรื่องที่แก้ทีหลังยากกว่าแก้แบบบ้าน ถ้าที่ดินยังเป็นใบจอง ส.ค.1 หรือ ส.ป.ก. การวางแผนเรื่องเอกสารให้เรียบร้อยก่อนควรมาก่อนการเลือกแบบบ้านเสมอ

ถ้าอยากเห็นตัวเลขของบ้านหลังที่คุณวางแผนไว้จริง ๆ ลองคำนวณราคาบ้านเบื้องต้นดูก่อนได้ หรือติดต่อทีมงานเพื่อขอประเมินจากแบบบ้านและที่ดินจริงของคุณ

บทความที่เกี่ยวข้อง: ที่ดินตาบอดกับที่ดินติดถนนสาธารณะ ต่างกันอย่างไรก่อนซื้อสร้างบ้าน | สีผังเมือง ที่ดินสีอะไรสร้างบ้านได้บ้าง ก่อนซื้อที่ดินอีสาน

คำถามที่พบบ่อย

โฉนดกับ น.ส.3 ก. ต่างกันอย่างไรในการขอสินเชื่อสร้างบ้าน

โฉนดคือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ธนาคารส่วนใหญ่รับเป็นหลักประกันเต็มวงเงินสินเชื่อก่อสร้าง ส่วน น.ส.3 ก. แม้จำนองได้ตามกฎหมาย แต่บางธนาคารให้วงเงินต่ำกว่าหรือมีเงื่อนไขเพิ่มเติม เจ้าของบ้านควรสอบถามธนาคารที่ตั้งใจกู้ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน

ที่ดินใบจองซื้อขายกันเองได้หรือไม่

ไม่ได้ กฎหมายห้ามโอนใบจองให้ผู้อื่นยกเว้นตกทอดทางมรดก (อ้างอิงจากกรมที่ดิน) การซื้อขายที่ดินใบจองกันเองโดยไม่จดทะเบียนจึงไม่มีผลตามกฎหมาย ผู้ซื้อไม่ได้สิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นจริง

ที่ดิน ส.ป.ก. สร้างบ้านอยู่อาศัยได้ไหม

กฎหมายกำหนดให้ใช้ที่ดินในเขตปฏิรูปเพื่อการเกษตรเป็นหลัก การปลูกบ้านอยู่อาศัยถาวรโดยไม่เกี่ยวข้องกับการทำเกษตรจึงมีความเสี่ยงถูกตรวจสอบ และการขออนุญาตก่อสร้างกับหน่วยงานท้องถิ่นมักติดปัญหาเรื่องเอกสารสิทธิ์ไม่ตรงประเภท ควรตรวจสอบกับสำนักงานปฏิรูปที่ดินก่อนตัดสินใจ