呵叻购地防水患:买地前该查什么?

为什么买地前要先查水患风险

在呵叻购地建房前检查水患风险,应该在签约前完成,而不是等房子建好后才发现问题再补救。事后移动房屋位置或抬高地基的成本,远高于一开始就选对地块。

很多人只根据价格和地段做决定,从不过问水患情况,因为看地那天地块看起来又干又高。但看地那天往往是旱季,无法反映雨季时这块地的真实状况。

完整的水患风险检查应结合三方面信息:政府机构数据、现场实地勘察,以及在当地居住多年的居民经验。三者结合比只依赖其中一项更全面。

利用泰国政府洪水地图查水患风险

第一个查水患风险的来源是泰国地理信息与太空技术发展局(GISTDA),该机构通过开放数据平台提供可按坐标或地块范围查询的重复性洪水区域数据(资料来源:GISTDA)。

第二个来源是泰国防灾减灾厅,该机构每个雨季都会追踪并公布高风险区域。泰国水资源厅和气象厅也掌握降雨量和历史洪水数据,可作为辅助判断依据。

这些政府资料提供的是区域或流域层级的概况,无法精确到某个乡某块地是否会被淹。因此仍需结合现场勘察,才能得到针对具体地块的答案。

亲自到现场查水患风险的方法

第一个要查的现场迹象是地块相对于门前道路的高低。如果地块明显低于路面,道路和周边区域的雨水会率先流入这块地。

第二个迹象是围墙、电线杆或树木上的水痕。水痕位置若明显高于地面,说明往年确实有水淹到那个高度。水痕越高、出现的地点越多,说明该区域反复被淹的可能性越大。

第三个迹象是地块周边的自然排水路径和沟渠。靠近溪流或处于周边地块积水汇流低点的地块,风险高于位于高地或自身向外倾斜排水的地块。

向当地人打听地图上查不到的信息

在当地居住多年的居民往往知道政府地图上没有的信息,比如哪一年水患最严重,或者同一个乡里哪条巷子的某个点积水时间比别处更久。

最有效的打听方式是询问邻近地主或附近店主,过去十年雨水最大的那年水位涨到多高、退水花了多久。有些地方水不深,但积水时间长,同样会损害房屋地基。

应多问几位当地人,而不是只问卖地的人。卖家有充分的动机对自己正要出售的地块的水患问题避而不谈。

如果地块有风险,该多做哪些规划

检查后发现地块位于风险区域,不代表一定要放弃这块地,而是需要比没有风险的地块更谨慎地规划地基高度和排水系统。

关于抬高地基高度以避开水患的详细做法,内容足够独立成篇,另有专文说明如何评估各地块合适的抬高高度。

除了抬高地基,还应规划房屋周边的排水,并考虑将地块部分区域垄高于原本的最低点,降低即便周边仍积水时,水直接流入屋内的可能性。

决定前,找熟悉呵叻当地情况的团队协助判读地块

要同时读懂政府数据、现场状况和当地人经验,需要时间和经验积累。不常驻呵叻的购地者往往会错过当地人一眼就能看出的细微信号。

在呵叻建房多年的OBILIS团队,常在客户决定购地前,协助客户用已收集的资料一起判读地块,指出风险点以及若需要抬高地基或加强排水该怎么做。

想先了解大致预算，可以使用建房预算计算器，或联系团队详细沟通。

在为任何地块支付订金前,应再花一周时间,透过以上三种方式仔细查水患风险。仔细检查的成本,远低于房子建好后再处理水患问题的代价。

延伸阅读：考艾山洪风险:哪里适合建房?、在黎逸低地建房 靠近河流和平原 洪水季要垦多高 排水怎么规划

常见问题

泰国查水患风险可以用哪些网站

可参考GISTDA的重复性洪水区域开放数据,搭配泰国防灾减灾厅公布的风险区域信息,以及泰国水资源厅或气象厅提供的降雨数据。

呵叻哪些地块算是水患风险区

没有固定的乡或村名单,风险取决于每块地相对道路的高低和周边排水情况,应针对具体地块逐一检查上述现场迹象。

如果地块容易水患,地基该抬高多少

合适的高度取决于每块地的具体风险,没有放之四海皆准的数字。详细评估方法请参考另一篇专门讲解抬高地基防水患的文章。