袋地与临路地的区别:买地建房前必须了解

什么是袋地,与临公共道路土地有什么不同

袋地(不临路地)是指被其他地块完全包围、自身没有通道通往公共道路的土地,只能借道他人土地才能到达大路。这与临公共道路土地不同,后者的地块有一边直接与可供公众使用的道路相接。

很多买家以为只要有路可以走进走出,哪怕是穿过邻居土地的狭窄小路,就不算有问题。但从法律和申请建房许可的角度来看,这条通道的法律地位远比走起来方不方便更重要。

呵叻或黎逸一些看起来便宜诱人的地块,可能正是没有明确通行权文件的袋地。买家如果买地前没有查清楚这一点,日后申请建房许可时很可能会遇到麻烦,有些人甚至是在付清全部地款之后才发现问题。

泰国”必要通行权”法律对袋地的保护范围

泰国民商法典规定了一项称为”必要通行权”的权利,允许被他人土地包围、没有通往公共道路出口的地主,可以通过周围的土地前往公共道路,也包括虽然有出口但必须穿越沼泽、水塘或高低落差过大而无法实际使用的情况。

行使必要通行权时,必须选择对周围地主造成损害最小的路线,而且袋地地主需要向被通行的土地所有者支付合理的补偿金,并不是可以无条件随意使用的权利。

如果袋地是因为原本一大块地被分割或转让而产生的,没有出口的那一方只能就当初被分割或转让的那部分土地主张通行权,而且在这种情况下,法律规定不需要支付补偿金。

袋地能申请建房许可吗

泰国建筑控制法规定,拟建房的土地必须有通往公共道路的出入口,并符合法律规定的条件。如果这块地是袋地,又没有明确的必要通行权或通行文件证明,申请建房许可通常从提交图纸阶段就会遇到阻碍。

即使已经通过法院判决或与邻居达成协议获得了必要通行权,但如果这条通道的宽度不符合地方主管机关对消防车或建材运输车的要求,官员仍可能要求先拓宽通道才肯核发许可,这可能是买地时没有预料到的额外支出。

因此,袋地的买家在购买前应该向府级公共工程与城乡规划办公室,或当地市政厅、SAO(分区行政组织,泰语称为”Or Bor Tor”)询问清楚,确认现有的通道是否足以支持申请所需的建房许可。

建筑控制法规中关于道路宽度的规定

根据建筑控制法颁布的第33号部级法规(1992年),明确规定高层建筑和特大型建筑用地必须有一边长度不少于12米,并临接宽度不少于10米的公共道路;如果建筑面积超过30,000平方米,则需要临接宽度不少于18米的道路。

这些数字只适用于高层建筑和特大型建筑。对于大多数人实际建造的中小型自住住宅而言,并没有一个放之四海而皆准的道路宽度标准,因为各市政厅或SAO可能各自制定细节规定。把高层建筑的标准误当作普通住宅的标准,是常见且容易造成误解的问题。

因此,准备在呵叻、黎逸、考艾或北冲建造普通自住住宅的人,应该直接向当地主管机关确认实际适用的最小道路宽度,而不是套用大型建筑的标准来判断自己的地块。

如何查看想买的地是否是袋地

首先查看地契(chanote)附带的地图,看地块是否有一边在测量图上直接临接公共道路,还是只有一条穿过其他地块的通道。这一步在实地看地之前就可以先做。

如果看到的通道其实是邻近地块的私人道路,应该要求查看该通道的使用权文件,例如是否已在土地厅登记为地役权。目前能走得通不代表依法拥有使用权,如果没有文件支持,邻近地主日后随时可能封路。

携带地契编号亲自前往土地厅或当地市政厅、SAO询问,是在付订金之前确认地块通行状态最直接的方法,也建议索取相关文件副本留存备查。

买地前如果对通道有疑虑,应该先做什么

不要只听信卖方口头保证”进出没问题”。每次都要索取书面的通行权文件,并向相关政府机关核实,尤其是位置较深、远离大路,或价格明显低于周边地块的土地更要格外谨慎。

如果必须依赖法定的必要通行权,建议在规划房屋设计的同时,咨询土地法律专业人士,因为与邻近地主协商通行事宜,有时比建房本身花费的时间还长,且任何协议都应以书面形式记录下来。

OBILIS团队建议业主在呵叻或黎逸开始设计房屋之前,先把地块的通行状态确认清楚,这样日后申请建房许可才能顺利进行,不必事后再来解决通道问题。另外还要注意,外国人一般不能在泰国直接拥有土地所有权,这是与通行权无关的另一项法律限制,买地时也应一并纳入考虑。

如果想知道自己那栋房子的实际数字,可以先使用预算计算,或联系我们,我们会根据真实设计图和地块情况给出评估。

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常见问题

买了袋地是不是一定能主张必要通行权

不一定。主张必要通行权必须符合法律条件,如果双方谈不拢,往往还需要与邻近地主协商甚至打官司,既费时又费钱。因此不应该抱着”反正有这项权利”的心态买袋地,而不事先查清楚实际情况。

袋地比临路地便宜,值得买吗

如果日后需要花额外的时间和金钱解决通道问题,再加上建房许可可能无法通过的风险,便宜的价格未必划算。买地前应该把这些总成本与临公共道路土地做完整比较,而不是只看每莱地价高低。

地役权和必要通行权有什么区别

地役权是经双方协议并在土地厅正式登记而产生的权利,而必要通行权是袋地地主依据法律可以主张的权利,即使事先没有协议也能申请,但必须证明符合法律规定的条件,而且通常需要向被通行的土地所有者支付补偿金。