土地紧邻森林保护区或国家公园:考艾买地建房前的边界核查指南

土地紧邻森林保护区或国家公园:考艾、北冲买地建房前必须核查的事

土地紧邻森林保护区,是考艾和北冲一带很常见的问题。这一带靠近国家森林保护区和考艾国家公园的边界,不少地块的边界与保护区重叠,而现任地主往往并不知情。想在这里买地建房的人,下手前一定要先核查边界。

有一个常见情形:买家在北冲谈好一块地,交易快要完成时才发现,这块地有一半压在国家森林保护区的边界上。结果只有部分土地能建房,重叠的那部分完全建不了。发生这种事,是因为一开始没有核查边界。

如果在不知情的情况下买下紧邻森林保护区的土地,后果不只是不能盖满整块地,还可能牵涉地契日后被撤销的风险。这篇文章会一步步说明,在考艾或北冲买地建房前该怎么核查。

用皇家林业厅“守林系统”核查土地是否紧邻森林保护区

泰国皇家林业厅设有一套在线系统,名为“守林系统”(Phitak Phrai),网址为change.forest.go.th,用来核查地块是否落在永久林地范围内。地主或准买家可以自行输入坐标或在地图上标点,做初步核查(资料来源:泰国皇家林业厅forest.go.th及change.forest.go.th系统,查阅日期2026年9月25日)。

守林系统查出的结果只是初步资料,不能作为法律上的正式依据,必须再由林业官员正式确认结果,才能用来支持购地决定或申请建筑许可(资料来源:forest.go.th)。

即使初步核查显示土地没有压在保护区上,付订金前最好还是找当地林业官员再确认一次,因为标点坐标可能有误差。土地离考艾国家公园边界越近,越需要仔细核查。

购地或测量前先向土地厅核实边界

除了林业厅的系统,土地厅在核发地契或测量土地时,也有一套核查国家森林保护区、农地改革局(Sor Por Kor)用地及永久林地边界的流程,由土地厅与林业部门共同进行边界测量(资料来源:泰国土地厅dol.go.th问答Q2311-006595,查阅日期2026年9月25日)。

买地前,最好请当地土地厅办事处重新测量边界,核实地契上标示的边界是否与官方划定的保护区边界一致。这个步骤要花时间、也要花钱,但能大幅降低风险,尤其是很久没有重新测量过的老地块。

完善的核查应该两头都做:先用林业厅的守林系统做初步核查,再请土地厅正式确认边界。不要只听卖方或中介的一面之词,因为有时候连现任地主自己都不知道土地压在保护区边界上。

森林保护区划定之前已占有使用土地的情况

根据公元1964年(佛历2507年)《国家森林保护区法》第12条规定,凡是在森林保护区划定的部级法规生效前,就已经对该土地享有权利或实际使用的人,必须在法规生效后90天内提出申请(资料来源:《国家森林保护区法》佛历2507年,经泰国皇家林业厅forest.go.th资料)。

如果能证明确实在划定之前就已占有使用该土地,那么保护区中与该地重叠的部分会被撤销或划出,土地厅会依法核发正式地契。不过这条法律规定的90天期限,对大多数地区来说早已过去,现在更多要靠仔细核查土地的历史沿革。

北冲和考艾一带,有些地块确实在森林保护区划定之前就有很久的占有使用历史,但后来的地主未必保有完整的证明文件。买家应该要求查看最原始的产权文件,以及土地历次转手的完整记录,而不只是看最新的一份地契。

地契若压在林地上:被撤销的风险

泰国《土地法典》第61条规定,土地厅厅长(或获授权的副厅长)有权撤销或更正有误或违法核发的地契或三号证(Nor Sor 3,一种次级土地证),例如核发在国有土地或森林保护区上的地契(资料来源:泰国土地厅,经Matichon报道matichon.co.th/publicize/news_5290710及Prachachat报道prachachat.net/property/news-1850901)。

这项权力涵盖三种情况:法院终审判决、行政或打字错误,以及经调查委员会认定的其他错误或违法核发情形。曾有报道案例显示,土地厅撤销了他府(Tak)17宗压在林地上核发的地契,这里仅作举例说明。

也就是说,即使手上已经有地契,也不能保证这块地日后不会被撤销。如果之后查出地契是违法核发在森林保护区上,仍有可能被撤销。买家买地前应仔细核查地契的核发来源,不要以为拿到地契就一定安全。

在考艾附近规划建房,避免边界纠纷

考艾国家公园并没有一个适用于所有情况、写死在法律里的固定缓冲区距离,实际情况取决于每块地官方划定的边界,大致而言,需要逐块核查。两块离考艾距离相近的地,状况可能完全不同:一块明显在边界之外,另一块却可能部分压在边界上。

在考艾或北冲一带买地建房前,最好把守林系统核查、向土地厅申请边界重测、以及地契历史沿革查询这几项都做完,再付款。OBILIS的团队长期服务在呵叻、黎逸、考艾和北冲一带建房的客户,通常会建议客户先确认好边界,再进入建筑许可申请环节。

如果想知道自己那栋房子的实际数字,可以先使用预算计算,或咨询建房,我们会根据真实设计图和地块情况给出评估。

提前核查看似麻烦费时,但比买了地之后才发现问题要划算得多。另外要提醒一点,外国人在泰国一般不能直接完全拥有土地产权,这也让买地前把土地状态核实清楚变得更加重要。

延伸阅读:泰国索坡科农地(Sor Por Kor)可以建房吗?购地前必须了解的限制、泰国城市规划分区颜色:哪种颜色可以建住宅

常见问题

土地紧邻森林保护区还能建房吗?

要看这块地是否真的压在森林保护区边界上,以及压了多少。如果要建房的部分确实在保护区边界之外,而且产权文件合法有效,通常可以正常建房。但事先一定要向林业厅和土地厅核实清楚边界。

自己怎么核查土地是否紧邻森林保护区?

可以先通过泰国皇家林业厅的“守林系统”change.forest.go.th做初步核查,输入坐标或在地图上标点即可。不过查出的结果只是初步资料,买地前还需要林业官员和土地厅再做一次正式确认。

如果地契已经压在森林保护区上,会被撤销吗?

有这个风险。根据《土地法典》第61条,土地厅厅长有权撤销错误或违法核发的地契,包括核发在森林保护区上的情形。买地前最好仔细核查地契的核发来源,以降低这类风险。