度假屋按日出租是否属于酒店经营?需要申请什么许可?

度假屋按日出租,是否属于酒店经营?

考艾和北冲一带的度假屋业主经常问这个问题:自己不住的时候,想通过按日出租增加一些收入,但不确定这样做是否会触犯酒店相关法律。

根据《酒店法》公元2004年(佛历2547年),向旅客提供有偿的临时住宿服务即属于酒店经营,须申请经营许可证,除非符合法律规定的豁免条件。

因此,通过订房平台按日出租度假屋,确实可能被归为酒店经营,这并不只是大型住宿经营者需要注意的事,只拥有一栋房子的业主在决定出租前,也必须先了解这项规定。

不需要申请酒店经营许可证的豁免标准

根据《酒店业部级条例第2号》公元2023年(佛历2566年),房间总数不超过8间、入住人数总计不超过30人的住宿场所,依法不视为酒店经营(酒店业部级条例第2号 公元2023年,刊登于《皇家宪报》)。业主须先向当地酒店登记主管机关申报,由官员核查场所。

这项标准较此前的旧标准有所提高,旧标准仅规定不超过4间房、不超过20人。这使得许多原本需要申请许可证的小型度假屋,如今反而被归入豁免范围。

房间数量和入住人数这两项条件,必须同时符合。一栋有5间卧室但最多可接待35人的房子,仍然超出豁免标准。因此业主计算时必须同时考虑房间数和实际打算接待的最多人数,而不能只看房间数量。

如果按日出租超出豁免标准,该怎么办

如果房屋的房间数或入住人数超出豁免标准,业主必须向当地酒店登记主管机关申请酒店经营许可证,这还包括比一般住宅更严格的建筑安全检查。

申请酒店经营许可证的建筑物,必须符合专门针对酒店类建筑的逃生通道、消防系统及建筑设计相关的建筑管控法律规定,这与一般住宅申请建筑许可时所适用的标准不同。

许多业主最初只是把房子建成普通住宅,后来才想出租,结果入住规模超出豁免标准,往往需要额外改建才能符合酒店标准,所花费的费用和时间都比从一开始就规划好要多得多。

未先查清法律就出租的风险

未取得许可证经营酒店业务,依《酒店法》须承担罚款甚至刑事责任。业主若在超出豁免标准的情况下未申请许可证就出租,将直接面临法律风险,而不仅仅是税务问题。

除了法律风险之外,从一开始就未按酒店标准设计的房屋,往往缺乏接待陌生访客轮流入住所需的安全设施,例如备用逃生通道或紧急指示标志,这也关系到入住客人的人身安全。

考艾和北冲部分地区曾有邻居投诉按日出租房屋噪音过大、车辆进出频繁,这可能引来当地主管机关的检查,即使房间数量仍在豁免范围内也是如此。

从设计阶段就规划好,让出租合法化

如果从一开始就打算出租,应明确告知设计团队和施工方,以便将卧室数量和房屋规模控制在法律豁免范围内;如果确实需要更大规模,则应从设计阶段就准备好申请酒店经营许可证所需的文件。

电力系统、走道及紧急集合点的设计,应真正考虑到陌生访客轮流入住的需求,而不是先按单一家庭住宅设计、之后再调整,因为事后修改建筑结构的费用往往远高于一开始就规划好。

也应就当地的城市规划和地方法规进行咨询,因为考艾和北冲部分区的地方行政组织(Or Bor Tor,简称区政府)在国家酒店法之外,还可能对住宿出租经营有额外规定。另外需要注意,外国人在泰国通常不能拥有土地所有权,这也是规划出租房产时需要考虑的另一项因素。

决定出租度假屋前,应该咨询谁

这件事同时涉及酒店法、建筑管控法和地方法规,仅凭网络资料做决定风险很高,正式开始出租前,应先向当地区政府或区级行政组织(Or Bor Tor)查询确认。

如果目前还处于房屋设计阶段,及早与设计团队讨论出租计划,有助于从一开始就正确规划房间数量和安全系统,而不必日后再对建筑进行改造。

OBILIS 协助考艾和北冲一带的度假屋业主,从设计阶段就根据实际使用计划来规划房屋设计,无论是打算自住,还是未来可能考虑出租,都能提前做好准备。

想先了解大致预算，可以使用建房预算计算器，或联系团队详细沟通。

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常见问题

通过订房软件按日出租度假屋,是否每种情况都需要申请酒店经营许可证?

并非所有情况都需要。根据《酒店业部级条例第2号》公元2023年(佛历2566年),如果房屋房间总数不超过8间、入住人数总计不超过30人,即可豁免申请酒店许可证,但仍须先向酒店登记主管机关申报;但若超出这项标准,则须按一般流程申请许可证。

我的度假屋只有4间卧室,是否可以直接按日出租?

如果入住人数总计也不超过30人,就符合最新部级条例的豁免标准;不过仍应进一步确认房屋所在区的地方法规,因为部分地区在国家法律之外还有额外规定。

如果已经出租一段时间,但从未申请过许可证,该怎么办?

应先核对实际曾接待的最大房间数和入住人数是否仍在豁免标准之内,然后直接咨询当地主管机关或酒店法律专家,尽快纠正,以免日后引发投诉或遭到检查。