土地靠近灌溉水渠能建房吗?要退让多远,由谁批准?

土地靠近灌溉水渠 伊善地区业主必须了解的事

土地靠近灌溉水渠的情况,在呵叻和黎逸等伊善地区的农地中很常见,因为常年有水可用,价格也往往比远离水源的地块更划算。但这类土地在建设上有额外限制,和临普通道路的地块不同,很多买家事先并不知道。

不少业主并不知道,靠近灌溉水渠的土地除了要遵守一般的建筑控制法之外,还要受皇家灌溉厅(RID)的管辖。有人把房子设计得靠近水渠之后才发现必须整体重新设计,不仅浪费时间,连已经付出的设计费也打了水漂。

常见的误解是,只要土地持有正式地契,想盖多靠近水渠都可以。实际上,皇家灌溉厅有权在地契边界之外另行划定水渠保留带,这与土地所有权是两回事。外国人一般不能直接在泰国拥有土地,因此地契通常由泰国配偶、家人或泰国公司持有,但同样必须遵守灌溉厅的保留带规定。

什么是水渠保留带 和地契边界有什么不同

水渠保留带,是皇家灌溉厅沿灌溉水渠划定、用于养护和调度管理的一条带状用地。即使土地已合法登记地契,这条保留带的边界也与地契边界是两回事。

根据皇家灌溉厅的标准,如果现有保留带从堤顶算起不足3.00米,申请在附近使用土地的人必须将自己的土地割让给灌溉厅,沿临水渠一侧的整条边界补足到3.00米(资料来源:皇家灌溉厅)。

割让这部分土地,是皇家灌溉厅在审批附近土地使用或建设申请时所附加的条件,并非业主可以自行选择要不要配合的事项。

房屋退让灌溉水渠 到底要留多远

根据建筑控制法制定的第55号部长条例(公元2000年)第42条规定,建筑物若临近宽度不足10米的公共水域,例如沟渠、运河或排水渠,须从水域边界退让至少3米,自水渠边缘往地块内测量(资料来源:第55号部长条例第42条)。该规定适用于建筑管制区,与皇家灌溉厅的渠岸保留带是两回事,两者须分别预留。以便留出养护水渠的空间,并避免房屋因渠边土壤沉陷而受影响。

这3米是与地方规定并行使用的基本标准,实际需要退让的距离会因水渠类型而不同,主干灌溉渠和小型支渠的标准未必一致,最好直接向当地灌溉工程处确认。

灌溉厅要求的这项退让,和一般临水地区适用的城市规划或市政退让规定是分开的、需要额外遵守的,两者都要分别核实清楚。

在灌溉区使用土地要向哪个单位申请

要在灌溉水渠附近使用土地或建设,必须直接向省灌溉工程处或负责该水渠的皇家灌溉厅单位申请,不能只向当地市政厅或乡镇行政组织提出。

一般流程需要土地厅测量人员和灌溉厅人员共同现场勘测,确认保留带的实际位置与地契边界的关系,灌溉厅才会做出批准与否的决定(资料来源:皇家灌溉厅)。有些业主拿到了地方建筑许可,就以为所有手续都完成了,却忽略了灌溉厅对保留带部分的批准仍未取得。

审批所需时间因案件复杂程度而不同,业主不应预期和普通建筑许可一样快,因为与灌溉厅的联合核查是额外增加的一道程序,需要单独安排时间等待。

买地前如何核实地块是否靠近灌溉水渠

在决定购买临灌溉水渠的地块之前,应向当地灌溉工程处和地方行政单位确认该地块是否位于必须保留的范围内,以及从堤顶或水渠边缘算起这条保留带有多宽。应要求对方以书面形式确认,而不只是口头说明。

应实际测量扣除保留带和退让距离之后,还剩下多少可用面积,看是否足够盖出理想中的房屋。有些地块乍看之下地面很宽,但扣掉保留带之后可用面积会明显缩水,尤其是狭长且与水渠平行的地块。

如果核实后确认地块确实受限,应把这一点作为议价依据,并在呵叻、黎逸或伊善其他农地区域下定金之前,保留皇家灌溉厅的书面确认文件。

决定购买靠近灌溉水渠的土地前 先想清楚这些

靠近灌溉水渠的土地不是绝对要避开的选择,毕竟常年有水是实实在在的优势,但从一开始就要把房屋规划在保留带和退让距离之外,避免日后重新设计。

OBILIS团队会在客户第一次带地块来咨询时,就核对水渠保留带的位置与地块图,从设计一开始就把房屋安排在真正可用的土地范围内。

如果想知道自己那栋房子的实际数字,可以先使用预算计算,或咨询建房,我们会根据真实设计图和地块情况给出评估。

无论最终请谁来建房,只要地块靠近灌溉水渠,都建议在签订购地合同或施工合同之前,先取得皇家灌溉厅关于保留带的书面确认并留存备查。

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常见问题

灌溉水渠保留带和公共用地是同一回事吗

不是同一回事。水渠保留带是皇家灌溉厅专门为养护水渠而划定的用地,公共用地则是依泰国土地法供大众共同使用的土地。买地前这两项需要分别核实。

如果地块靠近灌溉水渠但从未申请过任何许可 还能建房吗

如果房屋完全建在保留带和规定退让距离之外,仍可像普通地块一样,向市政厅或乡镇行政组织申请正常的建筑许可。但如果房屋位置落在保留带内或距水渠过近,则必须先获得皇家灌溉厅的另行许可。

距灌溉水渠大约3米的退让距离 是从哪里算起的

是从水渠的实际边缘或堤顶往地块内测量的,而不是从地契边界算起。最好请灌溉厅人员到现场指出实际界线,因为水渠的实际边缘不一定与文件上标示的边界完全一致。