泰国土地权利证书种类:地契、Nor Sor 3、Nor Sor 4 有什么区别,买地建房前必看

买地建房前必须弄懂的泰国土地权利证书种类

土地权利证书是一份法律文件,写明谁对某块土地拥有什么样的权利。权利等级从完全所有权,一直到国家批准的临时使用权都有。泰国土地厅(Krom Thi Din)是负责签发和管理这些证书的官方机构。在呵叻、黎逸、考艾或北冲买地之前,第一件要确认的事情,是这份土地权利证书上到底写了什么,而不只是每莱的价格。

很多买家以为所有土地权利证书都差不多,只是名称不同而已。实际上每一种证书给予的权利等级都不一样。有些可以自由买卖、过户、抵押,有些则完全不能出售,只能作为遗产继承。这直接关系到银行是否愿意批建房贷款,以及地方政府是否批准建筑许可,因为银行和政府对不同类型的证书采用不同的审核标准。

现场经常出现的情况是,买家已经买了地,房屋设计也谈好了,结果申请建房贷款或建筑许可时才发现土地证书不符合条件。等发现问题时,往往已经耽误了好几个月。这篇文章会把伊善地区常见的几种土地权利证书逐一说清楚,方便在签买卖合同之前就先核实清楚。

正式地契(Nor Sor 4):完全所有权

正式地契,官方名称为 Nor Sor 4,是泰国土地权属证明中效力最完整的一种。主管官员依土地法典第58条及第58条之二,在完成勘测并确认土地已实际使用后核发。在所有泰国土地文件中,它的测量和地籍图最为精确。证书上完整列出面积、地块位置和登记业主的姓名。

持有正式地契可以依法自由买卖、过户、抵押或分割土地。大多数银行在用正式地契作抵押时最容易批准建房贷款,因为价值和界线都能被准确核实。在考艾或北冲这类每莱地价较高的区域,银行批贷款前通常首先要求这类证书。这里也要提醒一点,外国人一般不能以个人名义持有泰国土地的完全所有权,外籍人士若想购买带正式地契的土地,通常需要通过泰国公司架构、租赁,或者泰籍配偶名义来完成。

持有正式地契的业主向地方市政府或 SAO(区行政组织,即 Or Bor Tor)申请建筑许可时手续比较直接,只需附上地契复印件,依照 2522 年佛历《建筑控制法》申请即可,不需要额外证明权利。如果是刚买的地,开工设计房屋之前,要先核对地契背面登记的业主姓名是否与买卖合同一致。

Nor Sor 3 与 Nor Sor 3 Kor 有什么区别

Nor Sor 3 和 Nor Sor 3 Kor 都属于”使用权证明书”,不像正式地契那样是完全所有权,但和预定许可证不同的是,它们可以买卖过户。Nor Sor 3 Kor 已经用航拍地籍图完成测量,地块边界标注得比较准确。旧式的 Nor Sor 3 使用的航拍参照相对粗略。

Nor Sor 3 Kor 可以直接在土地厅登记买卖或抵押。普通的 Nor Sor 3 在每次登记权利或过户交易前,都要先公告约30天,因为测量精度还不足以立即确认边界(资料来源:泰国土地厅)。不少黎逸的买家事先并不知道这一点,结果计划中的过户被拖延约1个月,盖房子的时间也跟着往后推。

这两种证书都可以依据土地法典第59条申请升级为正式地契,前提是官员审核后认为符合条件。在还没升级之前,有些银行对 Nor Sor 3 Kor 给出的建房贷款额度会比正式地契低。持有 Nor Sor 3 Kor 又打算贷款盖房的业主,在决定买地之前应该先跟银行确认贷款条件。

预定许可证与 Sor Kor 1:权利尚未完整的土地

预定许可证(Nor Sor 2)是政府批准个人在国有土地上从事特定用途的文件,并不代表所有权。法律规定预定许可证不能转让给他人,遗产继承除外(资料来源:泰国土地厅)。持有人必须先完全履行土地使用条件,之后才能凭这份文件申请换发 Nor Sor 3 或正式地契。

Sor Kor 1 是民众在土地法典生效之前,也就是1954年12月1日之前,自行申报占有土地所填写的表格。它不是政府签发的产权文件,只能证明当时曾经申报过占有(资料来源:泰国土地厅)。

自2010年2月9日起,持有 Sor Kor 1 的土地只有在法院作出最终判决或裁定,确认在土地法典生效前已实际占有的情况下,才能换发正式地契或 Nor Sor 3(资料来源:泰国土地厅)。这类土地在伊善地区并不少见,很多是祖辈留下来、从未正式办理地契的老地。买家如果遇到 Sor Kor 1 的土地,要先预留法院确权所需的时间,再考虑房屋设计的事情。

伊善农地常见的 ALRO 用地(Sor Por Kor 4-01)

Sor Por Kor 4-01 是农业土地改革局(ALRO)批准在改革区内使用土地的许可证,不是像正式地契那样可以自由买卖的土地权利证书。法律规定这类土地必须以农业用途为主,除非是依法转给继承人,或转给农民机构及 ALRO 本身,否则不得分割或转让,依据是1975年佛历《农业土地改革法》第39条。

这类土地在黎逸及呵叻周边农地一带很常见。有些买家用私下写的买卖协议,不经登记就从农民手中买下 ALRO 用地,打算在上面盖永久住宅,这正好违反了法律规定的农业用途条件。风险在于日后被检查时,才发现自己对买来的这块地根本没有合法权利。

向市政府或 SAO 申请建筑许可时,必须附上与土地类型相符的正确权利证书复印件。如果买家不是登记在册的正式许可持有人,ALRO 用地的建筑许可申请通常都无法通过。在伊善地区决定购买低价土地之前,一定要先向省农地改革局或土地厅确认这块地到底属于哪一种土地权利证书。

开工设计前如何核实土地权利证书

签买卖合同之前,先向卖方索取土地权利证书正本的复印件,再拿地契编号或地籍图去当地土地厅核实,确认证书类型、面积和登记业主姓名都与实际交易相符。这一步花不了多少时间,却能提前排除后面大部分的麻烦。

如果计划申请建房贷款,要先跟银行确认对方是否接受手上这种证书作抵押,因为各银行条件不尽相同。土地厅正常收取的过户费和抵押登记费,大约分别是评估价的2%和1%,不过目前有减免措施:价格不超过700万泰铢的住宅或商业楼,过户费和抵押登记费都降至0.01%,有效期至公元2027年6月30日,过户前最好向土地厅确认最新费率(资料来源:泰国土地厅)。测量完成后,个案申请正式地契的办理时间约需83天以上,这还不包括等候测量预约的时间,各省差异很大,约在15天到1,000天之间(资料来源:泰国土地厅)。

OBILIS 团队在每次开始设计房屋之前,都会要求查看土地权利证书的复印件,这不是不信任业主,而是因为证书类型出错,事后补救比修改设计难得多。如果土地目前还是预定许可证、Sor Kor 1 或 ALRO 用地,先把证书问题理顺,永远应该排在选房屋设计之前。

如果想知道自己那栋房子的实际数字,可以先使用预算计算,或联系我们,我们会根据真实设计图和地块情况给出评估。

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常见问题

正式地契和 Nor Sor 3 Kor 在申请建房贷款上有什么差别

正式地契代表完全所有权,大多数银行会按全额接受作为建房贷款的抵押。Nor Sor 3 Kor 依法也能抵押,但部分银行给出的额度较低,或附加额外条件。业主决定买地之前,应该先向打算贷款的银行确认条件。

预定许可证的土地可以私下买卖吗

不可以。法律规定预定许可证不能转让给他人,遗产继承除外(资料来源:泰国土地厅)。私下签约、不经登记买卖这类土地在法律上没有效力,买家实际上并没有获得该土地的权利。

ALRO 用地可以合法盖房自住吗

法律规定改革区内的土地必须以农业用途为主。盖与农业无关的永久住宅存在被检查的实际风险,向地方政府申请建筑许可时,也常常因为土地证书类型不符而无法通过。做决定之前应先向省农地改革局确认清楚。